Lại lo giá đất đẩy giá nhà

Thời điểm này, nhiều địa phương đang khẩn trương hoàn thiện bảng giá đất mới để kịp áp dụng từ ngày 1.1.2026 theo quy định của luật Đất đai. Ở chiều ngược lại, người dân và doanh nghiệp lại thêm một lần phập phồng lo giá đất đẩy giá nhà.

Bởi chỉ trong vòng khoảng 1 năm qua, thị trường đã trải qua nhiều cơn sốc liên quan đến bảng giá đất. Cuối năm ngoái, khi một số địa phương công bố bảng giá đất mới được xây dựng với tiêu chí "sát thị trường", giá đất đã tăng rất mạnh. Có nơi thậm chí tăng gấp 38 lần so với trước đó, kéo mặt bằng bất động sản lên một tầm cao mới. Cao đến mức tiền chuyển quyền sử dụng đất còn lớn hơn cả giá trị mảnh đất. Câu chuyện hy hữu gây xôn xao nhất là về một gia đình ở Nghệ An khi chuyển 300 m² đất vườn sang đất ở để chia cho con và bán để chữa bệnh phải nộp gần 4,5 tỉ đồng tiền thuế chuyển mục đích sử dụng. Đáng nói, sau chuyển đổi, bán 300 m² đất ở này cũng chỉ thu được khoảng 3 tỉ đồng. Tại TP.HCM, những trường hợp tương tự không ít. Hệ quả là nhiều người buộc phải rút hồ sơ, ngậm ngùi sống chật chội trên mảnh đất nông nghiệp rộng mênh mông nhưng không thể chuyển sang đất ở vì không đủ tiền. Mới nhất, Dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1.1.2026 của Hà Nội cũng khiến thị trường "ngã ngửa" khi một số tuyến đường trong nội đô có giá đề xuất lên tới trên 700 triệu đồng/m2; khu vực ngoại thành dự kiến tăng khoảng 25 - 26%...

Thế nên cứ nói đến bảng giá đất mới là người dân, doanh nghiệp lại hồi hộp, không biết giá đất "sát thị trường" sẽ đi đâu, về đâu. Trong khi ai cũng biết, giá thị trường hiện nay bị đẩy lên rất cao do cung ít cầu nhiều; do cò đầu nậu bơm thổi; do chi phí thời gian, cơ hội, thủ tục kéo dài. Bộ Xây dựng trong Báo cáo quý 3 cũng thừa nhận giá căn hộ chung cư ở nhiều nơi không còn phản ánh quy luật cung - cầu mà bị chi phối bởi đầu cơ, tâm lý đám đông. Hiện tượng sốt đất không chỉ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM mà còn lan tới nhiều tỉnh, thành có quy hoạch mở rộng trung tâm hành chính hoặc xây dựng khu công nghiệp mới. Việc này ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh đó, nếu xây dựng bảng giá đất "sát giá thị trường" một cách máy móc, thiếu cơ sở khoa học thì hệ quả là giá đất tiếp tục đẩy giá nhà xa khỏi tầm tay, thu nhập của người dân.

Chưa hết, bảng giá đất tăng cao sẽ khiến giá đất tăng, các chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng của doanh nghiệp, nhà đầu tư đều tăng. Nói đơn giản thì khi đó, tổng mức đầu tư cho một dự án sẽ tăng cao, doanh nghiệp đương nhiên sẽ "bổ" vào giá nhà, thị trường bất động sản sẽ lại thiết lập một mặt bằng giá mới đắt đỏ hơn mức đắt đỏ hiện nay. Và người dân, người mua cuối cùng trên thị trường sẽ phải gánh chịu. Điều này đi ngược với chủ trương, mục tiêu của Chính phủ về giảm giá nhà ở, bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thu nhập trung bình - thấp. Không chỉ doanh nghiệp, ngân sách nhà nước cũng bị ảnh hưởng. Trong bối cảnh hàng trăm dự án trọng điểm quốc gia đang tăng tốc khởi công, về đích trong năm nay và giai đoạn tới, chi phí đất đai tăng sẽ kéo theo nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, chắc chắn sẽ gây khó khăn trong cân đối ngân sách...

Năm 2026, chúng ta sẽ chính thức bước vào đường đua kỷ nguyên mới với mục tiêu tăng trưởng 2 con số. Việc tăng chi phí đầu vào ở lĩnh vực bất động sản nói riêng và các ngành sản xuất nói chung cần phải được kiểm soát và hạn chế tối đa để khuyến khích người dân khởi nghiệp, thúc đẩy doanh nghiệp mở rộng đầu tư.

Xây dựng bảng giá đất vì thế, ngoài việc hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và nhà nước thì nhất thiết phải bám vào chiến lược tăng trưởng kinh tế đất nước để phát huy hiệu quả cao nhất.