Giá căn hộ tăng, nhà phố giảm

Dù nguồn cung rất hạn chế nhưng giao dịch trên thị trường bất động sản cả căn hộ, biệt thự, nhà phố đều giảm. Dù vậy, giá căn hộ liên tục tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Giá trung bình gần 120 triệu đồng/m2

Báo cáo của Công ty tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy quý 1/2025, giá chung cư sơ cấp tại TP.HCM tăng 28% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm ngoái, trung bình đạt gần 120 triệu đồng/m2. Trong quý đầu năm, số lượng căn hộ mới ở TP.HCM được mở bán đạt khoảng 2.392 căn. So với quý trước thì lượng căn hộ mở bán mới đã giảm khoảng 12% và nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khúc cao cấp và hạng sang. Dự báo thị trường trong quý 2/2025, TP.HCM sẽ đón nhận khoảng 9.500 căn hộ mở bán mới, đa phần vẫn là sản phẩm cao cấp với giá bán trung bình 120 triệu đồng/m². Năm 2026, nguồn cung lần lượt xấp xỉ 10.000 căn và sẽ đạt hơn 15.000 căn vào năm 2027.

Như tại dự án Eaton Park (TP.Thủ Đức) giá điều chỉnh đợt mở bán gần đây đã tăng 10 - 20% so với đợt mở bán đầu tiên vào giữa năm 2024. Cụ thể, giá chào bán giữa năm 2024 khoảng 130 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 160 triệu đồng/m2. Thời gian tới, chủ đầu tư là Gamuda Land sẽ mở bán các căn tại tòa A4 của dự án, với giá bán dự kiến (chưa chính thức - NV) lên tới hơn 190 triệu/m2. Một dự án khác cũng của Gamuda Land là Celadon City (Q.Tân Phú) đang chào bán những căn hộ cuối cùng với mức 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 15-20% so với các giai đoạn bán trước đó.

Hay tại dự án Vinhomes Grand Park (TP.Thủ Đức), giá bán các căn hộ thuộc phân khu Origami và The Beverly cũng tăng khoảng 10% so với giai đoạn trước. Dự án Thảo Điền Green (TP.Thủ Đức) mở bán các căn cuối cùng vào đầu tháng 4, đắt hơn 23,8% so với cuối năm 2024.

Ngược lại, phân khúc thấp tầng, đặc biệt là biệt thự, giao dịch ảm đạm hơn nên giá cũng đi xuống. Theo báo cáo về thị trường bất động sản nhà liền thổ do hãng dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam công bố mới đây, 3 tháng đầu năm, TP.HCM có gần 700 căn biệt thự, nhà liền kề mở bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán). Nguồn cung mới tăng 14% so với quý trước nhưng thanh khoản chậm, khi chỉ có 69 căn được giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 10%. Trong đó, 59% giao dịch tập trung vào sản phẩm nhà phố liền kề, nhà phố thương mại (shophouse) và biệt thự chiếm lần lượt 29% và 12%.

Tương tự, DKRA Group cũng cho biết TP.HCM và các tỉnh phụ cận (Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu) có gần 5.100 căn biệt thự, nhà liền kề được chủ đầu tư chào bán trong quý 1/2025, gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho. Riêng TP.HCM được cung ứng khoảng 1.500 căn, tương đương 30%. Tuy nhiên, chỉ 41 căn tại đây được giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ tiêu thụ chỉ 11%.

Mở bán toàn bất động sản cao cấp

Lý giải về vấn đề này, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc hãng tư vấn Cushman & Wakefield, cho rằng giá trị cao, đặc biệt là phân khúc biệt thự khiến phân khúc này ngày càng khó tiếp cận với khách hàng trung lưu, nhóm vốn có nhu cầu lớn về dòng sản phẩm này. Hầu hết các bất động sản có giá hàng chục tỉ đồng, nên muốn sở hữu, người mua ít nhiều phải vay ngân hàng. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, nhà đầu tư vẫn sợ vay vốn để rót tiền vào bất động sản tài chính lớn khi dòng tiền thu về không đảm bảo việc trả lãi vay.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Savills TP.HCM, cũng đồng tình số lượng giao dịch bất động sản rất ít dù nguồn cung cũng nhỏ giọt do mất cân đối cung - cầu. Hiện nay thị trường thiếu hụt sản phẩm vừa túi tiền, thừa hàng cao cấp trong khi nhu cầu xuống tiền với dòng sản phẩm tài chính lớn chưa hồi phục. Bởi quý đầu năm nay 70% nguồn cung nhà liền thổ có giá bán trên 30 tỉ đồng, trong khi lượng sản phẩm khoảng 10 tỉ đồng chỉ chiếm 11%. Trong khi đó, trong quý 4/2024, nguồn cung có giá khoảng 10 tỉ đổng chiếm 60% rổ hàng. Sản phẩm nhà liền thổ vừa túi tiền bị thiếu, khiến sức hấp thụ phân khúc này không được như kỳ vọng.

"Trên thị trường biệt thự, nhà liền kề tại TP.HCM thời gian tới nguồn cung sẽ gia tăng trong 3 quý cuối năm, với 1.000 căn chào bán và một nửa trong số này tại TP.Thủ Đức. Sản phẩm cao cấp, trên 30 tỉ đồng, tiếp tục vẫn chiếm ưu thế. Còn nhà trên dưới 10 tỉ đồng tập trung ở các tỉnh vùng ven. Giá cao khiến giao dịch phân khúc nhà này tiếp tục khó bứt phá", bà Giang Huỳnh dự báo.

Trong khi đó, lý giải về thị trường căn hộ, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, thừa nhận nguồn cung căn hộ tầm trung từ 3 - 4 tỉ đồng vẫn thiếu tại TP.HCM là yếu tố khiến giá địa ốc liên tục tăng dù lượng giao dịch cũng không nhiều. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở phân khúc này vẫn rất lớn, tạo ra đợt đẩy giá từ các chủ đầu tư. Với mức thu nhập trung bình hiện tại, rất ít người dân có thể tiếp cận căn hộ nội đô TP.HCM. Chưa kể, mức giá cao như vậy khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ hoặc bán lại không còn hấp dẫn. Ông Thắng còn dự báo thời gian tới giá căn hộ ở thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục bị đẩy lên cao, bất chấp việc "khớp lệnh" trên thị trường vẫn còn khiêm tốn.

Theo các chuyên gia, những tháng đầu năm ghi nhận thị trường mở bán toàn bất động sản cao cấp. Đây là lần đầu tiên thị trường chứng kiến hiện tượng này. Thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp hay bình dân có giá vừa túi tiền. Căn hộ giá 3 tỉ đồng được dự báo sẽ dần biến mất, tương tự phân khúc dưới 2 tỉ đồng đã không còn xuất hiện từ năm 2023. Trong khi đó, các chi phí giá đất, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu... vẫn đang có xu hướng đi lên thời gian qua kéo theo đà tăng giá nhà ở. Không chỉ vậy, trên thị trường cũng còn một bộ phận chủ đầu tư luôn muốn đạt lợi nhuận tối đa, lên tới 30 - 40%, nên giá nhà bị đẩy lên cao và khó giảm.