Sửa Luật Đất đai năm 2024: Vì sao?

Tuy thể hiện tinh thần cải cách, đưa giá đất sát thị trường hơn, bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất nhưng Luật Đất đai 2024 cũng đang lộ ra nhiều bất cập ảnh hưởng đến người dân, doanh nghiệp.

Và hàng loạt bất cập về chính sách pháp luật, tài chính đất đai, thu hồi đất... vừa được người đứng đầu Chính phủ "điểm danh" tại hội nghị đánh giá ba năm thực hiện nghị quyết số 18 về quản lý sử dụng đất đai và một năm thi hành Luật Đất đai năm 2024; đòi hỏi nhiệm vụ cấp bách nghiên cứu cần sửa đổi để phát huy tối đa hiệu quả đất đai.

Bất cập từ bảng giá đất mới

Điển hình như việc thực thi Luật Đất đai 2024 đang gặp một số bất cập liên quan đến tài chính đất đai, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính tăng cao khi người dân chuyển đổi mục đích sử đụng đất.

Tăng từ vài tỉ đến hàng chục tỉ đồng khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở là thực tế mà người dân phải "gánh" khi áp dụng bảng giá đất mới. Nhiều xã, phường tại TP.HCM có giá đất tăng mạnh (cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ), điều này khiến không ít người dân phải tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết bảng giá đất tăng cao là một vấn đề lớn khi thực thi luật mới. Điều này khiến cho cả người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất lẫn doanh nghiệp cũng gặp khó bởi mọi chi phí liên quan đến đất đai đều tính vào giá nhà. 

Thậm chí nhiều trường hợp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngay trên chính khu đất nhà mình bởi khoản tài chính chênh lệch quá khả năng chịu đựng của người dân.

Ngoài ra, một vấn đề khiến doanh nghiệp lo lắng đó là khoản truy thu tiền đất bổ sung 5,4% mỗi năm trên tổng số tiền chưa đóng. Điều này làm các dự án có nguy cơ phải đóng hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỉ đồng tiền đất bổ sung dù doanh nghiệp không có lỗi.

Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài.

"Đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên để bỏ khoản thu bổ sung này, bên cạnh sửa đổi trong nghị định 103, cần thiết điều chỉnh trong Luật Đất đai bởi nội dung này quy định trong điều 257 của luật", ông Anh đề xuất.

Còn theo luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư Hà Nội, cơ chế xác định giá đất hiện chưa minh bạch, vẫn dựa vào yếu tố cảm quan, chủ quan của tổ chức thẩm định giá đất trước khi trình hội đồng quyết định là một bất cập. 

Có thể thấy những cải cách về tài chính đất đai chưa thay đổi về mặt chất, trong khi đây là "linh hồn" của Luật Đất đai. Đất đai dù có thế nào thì cuối cùng vẫn là giá đất xác định bao nhiêu, điều này tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp.

"Hiện nay nghĩa vụ tài chính đất đai của người dân thường được xác định theo bảng giá đất do một số địa phương ban hành, có xu hướng tăng và tăng rất cao. 

Ví dụ TP.HCM có vị trí tăng hơn 30 lần, theo đó nghĩa vụ tài chính đất đai của người dân cũng tăng theo, trong khi cơ quan quản lý nhà nước chưa có điều tiết kịp thời. Rất nhiều trường hợp khi áp dụng bảng giá đất mới người dân thấy thiệt thòi hơn trước đây. 

Còn đối với các doanh nghiệp làm dự án, xác định giá đất dù có cải thiện một chút nhưng vẫn theo phương pháp, cách thức trước đây. Thông thường giá đất của doanh nghiệp sẽ cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất. Như vậy bảng giá đất đang gây tác động xã hội lớn", ông Tuấn cho biết thêm.

Làm sao phát huy hiệu quả đất đai?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - khẳng định Luật Đất đai 2024 có nhiều tiến bộ, đã thay đổi quan niệm về đất đai, về sử dụng đất; các vấn đề đền bù, tái định cư cũng đã được quan tâm đúng mức.

Nhưng có hai vấn đề, theo ông Hiệp, cần điều chỉnh để Luật Đất đai 2024 thực sự đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả đất đai. Đất là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng đối với hầu hết các doanh nghiệp, không riêng gì doanh nghiệp bất động sản. 

Tất cả các ngành kinh tế đều phải sử dụng đến đất cho nên tài sản này phải xem xét ở các yếu tố. Đó là khâu giải phóng mặt bằng, cơ chế giải phóng mặt bằng đang cứng nhắc, đưa ra yêu cầu nhà đầu tư tự thỏa thuận với người có đất. Đây là một bất cập cần sửa đổi.

Ông Hiệp cũng cho rằng đất đai là tài sản nhà nước nên khi Nhà nước đứng ra giao đất, thu tiền sử dụng đất thì phải đứng ra thu hồi, giải phóng mặt bằng, như vậy mới thuận lợi. Hơn nữa khi chưa được chấp nhận là chủ đầu tư dự án thì nhà đầu tư không có tư cách đi thuyết phục công tác giải phóng mặt bằng. Vì thế cần xem lại cơ chế giải phóng mặt bằng, tìm giải pháp để giải phóng nhanh chóng nguồn lực đất đai.

Bên cạnh đó là cơ chế về giá đất. "Chúng ta đang bị chi phối bởi khái niệm giá đất theo thị trường, dẫn tới tình trạng "thả nổi" giá đất, giá thị trường bao nhiêu chúng ta điều tiết theo bấy nhiêu. 

Chúng ta lấy giá trúng đấu giá đất hoặc giá mua bán miếng đất nhỏ lẻ xung quanh để đánh giá khu đất cả dự án. Điều này dẫn tới tình trạng trong cùng một dự án nếu được chia thành nhiều giai đoạn thực hiện thì giá đất giai đoạn sau cao hơn giá đất giai đoạn trước, từ đó nảy sinh thực trạng "giá nhà đuổi giá đất, giá đất đuổi giá nhà", ông Hiệp chia sẻ.

Theo ông, giá trị một bất động sản phụ thuộc vào hai yếu tố cơ bản là giá đất và chi phí xây dựng. Giờ giá đất lên giá nhà phải lên, nhưng giá nhà lên thì giá đất giao sau lại tính theo giá nhà xây trước, tính cao lên tạo chuỗi tăng giá không dừng lại.

Vì thế, ông Hiệp khuyến nghị: "Nhà nước cần xem xét quản lý mặt bằng giá đất từng thời kỳ để giữ sự ổn định thị trường bất động sản, tránh diễn biến xấu với thị trường. Giá bán bất động sản đẩy lên quá cao đến một lúc nào đó sẽ vỡ, sản phẩm không tiêu thụ được, doanh nghiệp bất động sản đối mặt nguy cơ phá sản, ảnh hưởng lớn tới cả nền kinh tế".

Liên quan đến vấn đề này, theo ông mới đây Ban Chính sách và chiến lược trung ương đã nêu ra chủ trương cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng có chính sách tạo lập thị trường đất đai sơ cấp và thị trường đất đai thứ cấp. 

"Nếu làm được chúng ta sẽ giải quyết cơ bản các vấn đề của thị trường giá đất. Giá đất trên thị trường sơ cấp do Nhà nước ban hành trong bảng giá đất, còn giá trên thị trường thứ cấp sẽ sử dụng chính sách thuế chuyển nhượng để điều tiết. Nếu bán cao Nhà nước thu thuế thu nhập cao".