Giá căn hộ vượt mặt đất nền

Tại TP.HCM, trong khi giá chung cư liên tục tăng nhanh, giá nhà đất lại ít biến động, thậm chí không tăng.

Giá căn hộ tăng cao, tăng nhanh

Theo ông Đinh Ngọc Tuân, Giám đốc Công ty bất động sản Tài Tuân, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một hiện tượng đáng chú ý: khoảng cách giữa giá căn hộ chung cư và giá nhà phố, đất nền ngày càng thu hẹp. Ở nhiều khu vực, nhất là các đô thị vệ tinh, giá bán căn hộ đã tiệm cận, thậm chí vượt mặt đất nền, nhà phố thấp tầng cùng vị trí.

Điển hình như dự án Celesta Rise của Keppel Land ở xã Nhà Bè, TP.HCM mới giao nhà cho khách hàng có giá bán bình quân lên đến 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, ở cùng vị trí, giá đất nền tại dự án Thái Sơn bình quân từ 60 - 70 triệu đồng/m², đường lớn 20 m giá khoảng 100 triệu đồng/m². Cách đó không xa, dự án Trần Thái có vị trí gần trung tâm và đẹp hơn, giá rơi vào khoảng 120 triệu/m² hay khu dân cư Sadeco bình quân khoảng 80 - 90 triệu đồng/m², khu dân cư Lập Phúc giá cũng chỉ loanh quanh 60 triệu đồng/m²... Mức giá này đã ổn định từ nhiều năm nay và gần như không có nhiều biến động.

"Trong khi giá đất nền không tăng nhiều năm nay, hoặc chỉ tăng rất nhẹ thì căn hộ, đặc biệt là căn hộ cao cấp đang xây dựng và mở bán giá tăng rất cao và tăng liên tục. Trước đây khu vực đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè giá căn hộ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m², thì nay tăng lên khoảng 70 - 80 triệu đồng/m² trong khi đất nền bình quân khoảng 60 triệu đồng/m²", ông Đinh Ngọc Tuân cho hay.

Ở khu vực phía đông TP.HCM dọc trục đường song hành cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường Đỗ Xuân Hợp, Mai Chí Thọ... giá bán căn hộ gần như tiệm cận với giá nền đất. Các dự án tại đây đang mở bán với giá từ 120 triệu đến hơn 200 triệu đồng/m², trong khi giá nền đất cũng xoay quanh mức từ 100 triệu đến 200 triệu đồng mỗi m². Theo chị Hoài Thu, một nhân viên môi giới bất động sản khu Đông TP.HCM, những năm qua giá căn hộ tại khu vực này tăng chóng mặt, cả những dự án mới mở bán và những dự án đã giao nhà, trong khi giá đất nền, nhà phố, biệt thự cũng tăng nhưng mức độ thấp hơn, nhất là những lô đất có diện tích lớn từ 100 m² trở lên ở khu vực An Phú, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi (TP.Thủ Đức cũ).

Tại khu đô thị VP (TP.Thủ Đức cũ), chủ đầu tư đang chào bán căn hộ có giá 130 triệu đồng/m². Trong khi đó, các căn nhà phố diện tích từ 100 - 115 m² đất, xây 1 tầng hầm, 3-4 tầng nổi, diện tích xây dựng lên từ 500 - 600 m² nhưng giá chỉ từ 20 - 22 tỉ đồng một căn, nghĩa là mỗi m² xây dựng giá bán chỉ khoảng 40 triệu đồng.

Khoảng cách thu hẹp chưa từng có

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay trước đây đất nền, nhà phố thấp tầng luôn giữ lợi thế vượt trội về giá nhờ yếu tố sở hữu lâu dài, khan hiếm và tiềm năng tăng giá bền vững. Trong khi đó, chung cư thường có mức giá thấp hơn, phù hợp với nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, mấy năm gần đây, mặt bằng giá căn hộ liên tục lập đỉnh mới. Nhiều dự án tại khu vực trung tâm TP.HCM đang có giá dao động 100 - 150 triệu đồng/m², ngang ngửa với giá đất ở.

Nguyên nhân chính theo vị chuyên gia này là do đất nền chững lại, nhất là sau giai đoạn sốt nóng và hiện rơi vào trạng thái "ngóng" thanh khoản. Trong khi đó, giá chung cư tăng mạnh do nhu cầu ở thực bùng nổ và nguồn cung khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc bình dân. Cộng thêm chi phí pháp lý, chi phí xây dựng và lãi vay tăng khiến giá căn hộ bị đẩy lên cao.

Một nguyên nhân quan trọng nữa khiến giá căn hộ tăng mạnh là do tâm lý người mua thay đổi. Các gia đình trẻ ưu tiên không gian sống hiện đại, tiện ích đầy đủ, an ninh đảm bảo. Chung cư ngày càng được ưa chuộng nhờ phù hợp lối sống đô thị. Ngoài ra, các vướng mắc pháp lý trong phân lô, tách thửa khiến thị trường đất nền kém sôi động, trong khi chung cư lại được định hướng phát triển để đáp ứng nhu cầu ở thực.

Ông Trần Khánh Quang khuyến cáo thời điểm này người mua nhà phải cân nhắc kỹ giữa việc mua đất để giữ tài sản lâu dài hay chọn chung cư để đáp ứng nhu cầu ở ngay trong lúc chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục tập trung mạnh vào phát triển căn hộ, đặc biệt là phân khúc trung cấp và cao cấp nên giá sẽ còn tăng mạnh thời gian tới. Thị trường có nguy cơ mất cân đối khi căn hộ cao cấp liên tục tăng giá, trong khi phân khúc bình dân khan hiếm, tạo áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đồng quan điểm, ông Võ Quốc Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, cũng cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc giá nhà phố, đất nền và giá chung cư đang tiến sát gần nhau. Giá chung cư tăng nhanh, đặc biệt là ở thị trường sơ cấp do chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất tăng cao. Chi phí bán hàng, chính sách bán hàng giai đoạn từ dịch Covid-19 đến nay vẫn áp dụng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất cũng chiếm từ 10 - 15%... Tất cả chi phí đều cộng vào giá bán nên giá sơ cấp cao từ mấy năm nay. Khi một dự án đưa giá cao thì tất cả những dự án mở bán sau cùng khu vực cũng đẩy giá tăng theo. Giá căn hộ tăng cao khiến giá đất, tiền sử dụng đất theo đó cũng tiếp tục tăng tạo thành một vòng lặp đi lặp lại. Thực trạng này rất nguy hiểm với thị trường bất động sản khi giá sơ cấp liên tục tăng.

"Dự án sau mở bán giá cao hơn dự án trước, đợt mở bán sau tăng giá cao hơn đợt mở bán trước. Đó là thực trạng đang diễn ra ở phân khúc căn hộ, nhất là căn hộ cao cấp. Nếu không có giải pháp thì các dự án sau mở bán luôn luôn lấy giá dự án trước cộng thêm 10 - 15% nữa vào giá bán. Trước đây một dự án chung cư giá đất chiếm khoảng 20 - 25%, giá xây dựng chiếm khoảng 40 - 45% nhưng nay cao hơn rất nhiều. Tốc độ các dự án chung cư sơ cấp tăng giá rất nhanh làm cho giá tiệm cận giá đất nền, nhà phố. Đất nền, nhà phố mỗi năm tăng 5%, trong khi căn hộ mỗi năm tăng 10 - 15%. Tốc độ tăng giá căn hộ rất nhanh đến một lúc nào đó sẽ vượt mặt giá đất nền và nhà phố thấp tầng", ông Võ Quốc Thắng khuyến cáo.