Giảm giá nhà: Cách nào?

Giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm liền, khoảng cách giữa thu nhập của đa số người dân và giá nhà ngày càng lớn, làm cho giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.

Ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà vượt xa thu nhập của đa số người dân. Với mức giá căn hộ trung bình từ 70 - 100 triệu đồng/m² hiện nay, không chỉ người thu nhập trung bình mà người thu nhập cao cũng chật vật khi mua nhà.

Đây là lý do khiến tại cuộc họp hôm 22-9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã bức xúc nói: "Bao nhiêu người cần nhà, nhưng vì giá nhà cao quá nên không mua được. Nhà mà cứ 70 - 100 triệu đồng/m² (nhà chung cư) thì ai có tiền để mà mua?

Còn các anh đánh giá không có nhu cầu thì các anh ngồi trên trời hết cả rồi, trên thiên đình hết cả rồi, không có ai ở dưới hạ giới nữa".

Mua căn hộ khoảng 60m² phải tích cóp hơn 25 năm

Với mức lương khoảng 30 triệu đồng/tháng, chị Trần Bích Vân (32 tuổi, quê Ninh Bình), cán bộ tín dụng chi nhánh Agribank tại Hà Nội, đi làm hơn 8 năm vẫn ở trong căn nhà trọ cấp 4 tại phường Phú Lương.

Chia sẻ về giấc mơ có nhà tại Hà Nội, chị Vân nói: "Tôi đã tích cóp được 800 triệu đồng để mua nhà, nhưng đến nay chưa tìm được căn hộ nào có giá phù hợp".

Chị Vân nhẩm tính với giá nhà 70 - 80 triệu đồng/m² hiện nay, một căn hộ khoảng 70m² cũng có giá 5-6 tỉ đồng, trong khi trong túi mới có chưa đầy 1 tỉ đồng nên tôi không dám liều vay ngân hàng để mua nhà.

Vay tới 5 tỉ đồng để mua nhà thì áp lực trả nợ gốc và lãi hằng tháng quá lớn, tôi không xoay xở được. Vì thế tôi đành gác lại giấc mơ có nhà, tích cóp thêm một thời gian nữa mới tìm mua nhà.

Trong báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm gửi tới Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho hay giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý 3-2025 từ 70 - 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý 1 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán 150 - 300 triệu đồng/m².

Còn tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong 9 tháng vừa qua khoảng 75 triệu đồng/m², không tăng so với quý 1 năm nay, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m² trở lên.

Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, với mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam đạt 9,5 triệu đồng/người/tháng vào năm 2024, mỗi người trẻ 9X cần làm việc và tích cóp 25,8 năm để mua căn hộ khoảng 60m², giá khoảng 3 tỉ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động 4,5%.

Vì sao giá nhà tăng mãi?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, các chuyên gia cho rằng sự chậm trễ trong giải quyết thủ tục dự án bất động sản dẫn đến khan hiếm nguồn cung và các chi phí đầu vào như đất đai, xây dựng, vốn vay tăng cao và tình trạng đầu cơ đã đẩy giá nhà tăng cao trong thời gian gần đây.

Trong đó yếu tố chậm giải quyết các vướng mắc dự án bất động sản dẫn tới hàng ngàn dự án bị treo, tình trạng khan hiếm nhà ở kéo dài nhiều năm qua được cho là nguyên nhân đầu tiên dẫn đến giá nhà tăng cao.

Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ, các doanh nghiệp làm dự án bất động sản phải đối mặt một rừng thủ tục. Ví dụ về đất đai, ngoài các thủ tục bình thường thì vướng về nguồn gốc đất, dính đất công đã làm nhiều dự án "đứng hình".

Cũng theo ông Toản, khó khăn chính đến từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Ví dụ trong khâu thẩm định hồ sơ dự án phải lấy ý kiến rất nhiều các sở khác nhau như Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài chính, rồi chính quyền địa phương cấp phường xã, nên nó kéo dài thời gian thực hiện thủ tục, sau đó mới phê duyệt quy hoạch dự án. Tiếp đó đến khâu phê duyệt chủ trương đầu tư thì lại phải đi xin ý kiến sở ngành một vòng nữa.

Hầu hết các dự án hiện nay đều lấy ý kiến sở, ngành, địa phương hai vòng. Và khi thực hiện giải phóng mặt bằng, thu hồi đất lại phát sinh vướng mắc về định giá đất, đất công trong dự án, rồi phải trả thêm kinh phí thu hồi đất cho người dân.

Từ những phân tích trên, ông Toản khẳng định sự chậm trễ trong phê duyệt các thủ tục dự án nhà ở, khu đô thị tại nhiều địa phương thời gian qua dẫn tới kết quả dự án treo nhiều năm, sản phẩm không ra được thị trường, khan hiếm nguồn cung, tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng trầm trọng, dẫn tới giá nhà tăng và tăng mãi.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị của CBRE Việt Nam - cho hay ngay tại TP.HCM có dự án thủ tục kéo dài 5-7 năm, thậm chí hàng chục năm, khiến nhà đầu tư nản lòng. Điển hình là trường hợp nhà đầu tư Lotte xin trả lại dự án ở Thủ Thiêm vì vướng thủ tục về giá đất và các thủ tục liên quan.

Để rút ngắn thủ tục đầu tư dự án, ông Kiệt cho rằng cần đẩy mạnh hoạt động hậu kiểm với các dự án theo tinh thần Thủ tướng đã chỉ đạo bỏ cấp phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ tại những khu vực, tuyến phố đã phê duyệt phương án kiến trúc.

Kiến nghị loạt giải pháp giảm giá nhà

Để giảm giá nhà, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group - cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, Nhà nước có thể hỗ trợ doanh nghiệp bằng việc thúc đẩy nhanh thủ tục, giúp giảm chi phí tài chính gián tiếp.

Bên cạnh đó, Nhà nước có thể đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất với giá hợp lý, thực hiện đền bù giải tỏa nhanh chóng giúp kéo giảm chi phí.

Ngoài ra ông Phúc cho rằng các ngân hàng cần có giải pháp hỗ trợ lãi suất hợp lý với các doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá bình dân, thay vì áp dụng mức lãi suất chung cho mọi phân khúc.

Còn ở góc độ doanh nghiệp, ông Phúc nhìn nhận doanh nghiệp đã thực hiện nhiều giải pháp để tiết giảm chi phí và cũng giảm mức lợi nhuận kỳ vọng xuống còn 10%, song đây chỉ là những biện pháp ngắn hạn, đòi hỏi phải có những giải pháp căn cơ hơn cho cả thị trường bất động sản.

Trong khi đó, một chủ đầu tư nhiều dự án căn hộ tại TP.HCM cho biết nếu tăng tốc thủ tục pháp lý, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí phát triển dự án. Vị này lấy ví dụ nếu dự án 5-7 năm không triển khai được, tiền lãi vay trung bình 10% mỗi năm, đồng nghĩa chi phí đã đội lên gấp đôi, chưa kể rất nhiều chi phí khác mà doanh nghiệp phải trả để duy trì bộ máy.

Do đó nếu Nhà nước tối ưu hóa quy trình, thủ tục đầu tư để làm sao vẫn đảm bảo về mặt pháp luật nhưng đẩy nhanh hơn, gọn hơn tiến độ pháp lý cho doanh nghiệp sẽ giúp giảm bớt chi phí tài chính.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cũng khẳng định muốn giảm giá nhà phải giảm chi tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng dự án. Khoản chi phí này đang chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư dự án chung cư cao tầng, 30% tổng vốn đầu tư dự án nhà liền kề, nhà phố và hơn 50% tổng vốn đầu tư dự án biệt thự.

Và để điều tiết thị trường bất động sản, giảm giá nhà, ông Châu khuyến nghị Chính phủ nên sử dụng cùng lúc nhiều công cụ điều tiết thị trường: thay đổi chính sách tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép nộp một lần, trả hằng năm. Bên cạnh đó cần sớm đánh thuế bất động sản bỏ hoang, thuế với căn nhà thứ hai để chống đầu cơ và sử dụng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà để điều tiết nguồn cung nhà ở.