Giá bất động sản "neo cao" do cung cầu tự nhiên hay có bàn tay bơm thổi?

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư không cạnh tranh bằng giá mà thay vào đó cùng nhau “neo giá” ở mức cao, phản ánh kỳ vọng lợi nhuận trong 3–5 năm tới.

Giá bất động sản "neo cao" ở khu vệ tinh

Trong chia sẻ mới đây, ông Đinh Minh Tuấn cho hay, thị trường bất động sản Tp.HCM đang tái định vị giá từ đơn cực sang đa cực.

Trong suốt nhiều năm vừa qua, thị trường Tp.HCM vận hành theo cấu trúc đơn cực với trung tâm CBD truyền thống là các quận 1,3,5 - nơi tập trung các cơ quan hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp và các khu dân cư lâu đời. Mặt bằng giá ở trung tâm các tuyến đường chính có vai trò "neo giá" và lan tỏa ra các khu vực vùng cận trung tâm, vệ tinh tạo thành chuỗi phân tầng giá, tùy vào khoảng cách địa lý và phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang tái định vị theo hướng đa cực. Điều này nhờ vào các lực đẩy như quy hoạch đa trung tâm trong định hướng phát triển Tp.HCM 2040 tầm nhìn 2060; tiến độ triển khai các tuyến giao thông chiến lược như Vành Đai 3, 4, Metro 1,2; phê duyệt, khởi công hàng loạt dự án có quy mô lớn ở các trục Đông Tây Nam Bắc...

Theo ông Tuấn, chính điều này đang hình thành nên các cực "tăng trưởng mới" khiến giá nhà đất "neo cao" ở các khu vực vệ tinh Tp.HCM.

Cụ thể, khu vực phía Tây Bắc Bến Lức - Đức Hòa với 2 dự án lớn EcoRetreat và Vinhomes Green City đã set mức giá mới cho chung cư là 60 triệu đồng/m2 và thấp tầng là 80-100 triệu đồng/m2;

Khu vực phía Đông Bắc Thành Phố mới với các dự án của Capitaland và Becamex Tokyu cũng có mức giá mới lên 60 triệu đồng/m2 với chung cư và 100-120 triệu đồng/m2 với thấp tầng;

Khu vực phía Đông, Phường Bình Trưng với các dự án Lumiere Midtown, Eaton Park, Global City ghi nhận mức giá chung cư lên 160-180 triệu đồng/m2 và thấp tầng 400-450 triệu đồng/m2;

Khu vực phía Đông Nam xuất hiện dự án Spring Ville set giá lên 100-110 triệu đồng/m2...

Cùng với đó, theo ông Tuấn, việc "neo giá" theo cực gần nhất đã ảnh hưởng tới tâm lý của cả người mua lẫn chủ đầu tư. Giờ đây, thị trường không còn lấy CBD làm chuẩn mà bắt đầu so sánh và tăng giá theo các cực gần nhất. Hiện tượng "bình quân hóa kỳ vọng giá" khiến cho các dự án trung cấp vùng ven tăng theo cực đầu tàu và dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm nay.

Điểm mặt một số dự án khu ven Tp.HCM tăng giá nhanh so với cùng kỳ năm ngoái (bảng dưới):

Dựa trên dữ liệu từ Batdongsan cho thấy, thị trường chung cư cũ tại Tp. HCM ghi nhận mức tăng giá đáng kể, dao động từ 10% - 28% (tùy khu vực). Các quận ở khu Đông và Nam dẫn đầu xu hướng tăng giá. Mức tăng này cao hơn hẳn so với giai đoạn trước đó.

Lý do thị trường căn hộ Tp.HCM tăng mạnh chủ yếu đến từ 3 nguyên nhân: Căn hộ sơ cấp tăng nhanh trong khi nguồn cung ít; lãi suất giảm mạnh khiến nhà đầu tư đổ tiền vào chung cư; cuối cùng là do loại hình chung cư đang được tháo gỡ pháp lý rất mạnh khiến tâm lý người mua bán được cởi trói.

Có bàn tay bơm thổi?

Đặt câu hỏi: Giá bất động sản tăng do kết quả tự nhiên cung - cầu hay có bàn tay bơm thổi?, ông Đinh Minh Tuấn phân tích, một chỉ báo quan trọng để đánh giá tính thực của giá bất động sản là so sánh với giá nhà riêng trong cùng khu vực.

Trong 3 năm qua, giá nhà phố, nhà riêng - đây là nhóm phân khúc vốn phản ánh giá trị thực và ít bị chi phối bởi marketing gần như không tăng giá, thậm chí có nơi còn giảm nhẹ. Trong khi đó, giá các dự án chung cư, đặc biệt là các dự án mới lại tăng mạnh từ 30–50%, thậm chí gấp đôi trong khoảng thời gian ngắn. Sự chênh lệch này cho thấy, giá dự án có thể đang bị "thổi phồng", không phản ánh đúng giá trị sử dụng hay tiềm năng khai thác.

Một hiện tượng đáng chú ý là sự "đồng thuận ngầm" giữa các chủ đầu tư trong việc thiết lập giá bán. Ông Tuấn cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư không cạnh tranh bằng giá mà thay vào đó, cùng nhau "neo giá" ở mức cao, phản ánh kỳ vọng lợi nhuận trong 3–5 năm tới.

Có nhiều yếu tố tác động tới các mức giá này, đặc biệt là các đô thị lớn: Tiến độ hạ tầng, năng lực thực thi của chủ đầu tư và hình thành cộng động cư dân là những người dùng cuối. "Dẫu vậy, nếu 1 trong 3 yếu tố này không đúng tiến độ thì nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro", ông Tuấn nhấn mạnh.

Phân tích về việc thổi giá chung cư: Dễ hay khó, Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thổi giá chung cư không phải là điều dễ dàng, nhưng hoàn toàn khả thi nếu có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và nguồn vốn đủ lớn.

Dẫn lời từ một lãnh đạo sàn giao dịch lớn, ông Tuấn chia sẻ, việc thổi giá chung cư thường bắt đầu từ những dự án có ảnh hưởng, có tính dẫn dắt thị trường, sau đó bùng nổ lan ra các dự án khác, cụ thể:

Gom hàng chiến lược: Để làm giá một dự án khoảng 1.000 căn, đội làm giá cần sở hữu 100-150 căn, tương đương 10-15% tổng nguồn cung. Với giá trung bình 5 tỷ đồng/căn, số vốn cần huy động dao động từ 500 đến 750 tỷ đồng.

Tạo sóng giá: Sau khi kiểm soát số lượng căn hộ đủ, nhóm làm giá sẽ đẩy giá bán lên, tạo hiệu ứng tâm lý lan tỏa. Lợi nhuận từ chiến lược này có thể đạt 20-30%/năm, thậm chí cao hơn nếu thị trường thuận lợi.

Hiệu ứng dây chuyền: Khi giá một dự án tăng, các dự án lân cận cũng bị kéo theo, tạo nên cơn sốt chung cư trên diện rộng, đặc biệt ở các khu vực nóng.

Theo vị này, mức tăng giá căn hộ chung cư từ 23-26% trong 5 tháng là khá cao nhưng sự tăng giá này phần lớn phản ánh nhu cầu nhà ở tại Tp.HCM vẫn ở mức cao. Chung cư Tp.HCM trong năm 2025 tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực mạnh mẽ, niềm tin hồi phục từ việc tháo dỡ pháp lý cho các dự án cùng nguồn cung mới chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, người mua vẫn rất cẩn trọng với các dự án dễ bị làm giá trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.