Cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội, hy vọng giải quyết được tình trạng dự án kéo dài, thủ tục tréo ngoe

Với việc thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù hy vọng sẽ rút ngắn thời gian xây dựng các dự án nhà ở xã hội, giảm tình trạng đòi hỏi vô lý, thủ tục tréo ngoe.

Quốc hội vừa thông qua nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở xã hội, có nhiều nội dung mới. 

Theo đó, đáng chú ý là quỹ nhà ở quốc gia để xây dựng dự án hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của dự án nhà ở xã hội cho thuê. Giao chủ đầu tư tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm nhiều thủ tục, như: tự kiểm toán chi phí dự án, xác định giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội…

Thời gian giải quyết thủ tục một số dự án nhà ở xã hội còn kéo dài

Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trong 10 năm (2020-2030) theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ đến nay đã đi được nửa thời gian. 

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng nhiều dự án triển khai còn chậm.

Theo ghi nhận, hiện tại nguồn nhà ở xã hội tại Việt Nam phần lớn do tư nhân đầu tư. Các doanh nghiệp tư nhân phát triển và kiểm soát khá tốt loại hình này.

Hiện nay việc xây nhà ở xã hội tập trung vào hai điểm chính: làm sao để doanh nghiệp xây được nhà và người dân có điều kiện để nhận nhà ở.

Một dự án nhà ở có ba yếu tố quyết định: quỹ đất, vốn và pháp lý. So với Nhà nước, các doanh nghiệp tư nhân có lợi thế hơn trong việc tạo quỹ đất và kiếm tiền đầu tư dự án.

Với chính sách đặc thù, điều trước tiên doanh nghiệp cần là rút ngắn thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội.

Hiện doanh nghiệp làm thủ tục đầu tư một dự án nhà ở phải qua nhiều cơ quan khác nhau, trong khi thời gian giải quyết hồ sơ tại mỗi nơi là một "ẩn số". Nhiều dự án còn đòi hỏi đi cùng những điều kiện, thủ tục tréo ngoe, kiểu con gà và quả trứng.

Đơn cử như thủ tục cấp giấy phép môi trường, yêu cầu phải có kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, còn đơn vị thẩm định thiết kế cơ sở của dự án lại yêu cầu dự án phải có giấy phép môi trường.

Thậm chí, cùng trên một khu đất nhưng chủ đầu tư xây dựng dự án giai đoạn 1 nhà ở xã hội cho thuê đã hoạt động, nhưng cơ quan cấp phép xây dựng giai đoạn 2 cho rằng vị trí đất trên quy hoạch thương mại dịch vụ nên không đồng ý cho chủ đầu tư áp dụng các tiêu chí quy hoạch cho nhà ở xã hội. 

Đến nay giai đoạn 1 của dự án đã đưa vào sử dụng 10 năm, trong khi giai đoạn 2 vẫn chưa được khởi công.

Ở TP.HCM, nhiều dự án làm thủ tục kéo dài 4-5 năm vẫn chưa xong. Có dự án đã làm lễ động thổ 3 năm trước, đến nay vẫn chưa thể khởi công.

Lối ra nào cho nhà ở xã hội?

Nghị quyết nói trên của Quốc hội đã chủ trương giao chủ đầu tư tự thực hiện, tự chịu trách nhiệm nhiều thủ tục pháp lý, giúp thời gian làm thủ tục đầu tư cho dự án nhà ở xã hội được rút ngắn rất nhiều. 

Nghị quyết đi vào thực hiện, kỳ vọng sẽ là lối thoát cho các dự án gặp ách tắc rất lâu.

Doanh nghiệp tìm đất để xây dựng nhà ở xã hội cũng bị vướng về pháp lý. Cụ thể là pháp lý về quy hoạch, về chuyển mục đích sử dụng đất và cả việc có được phép nhận chuyển nhượng hay phải đấu giá đất…

Những quy định này lâu nay cũng được các địa phương hiểu và áp dụng khác nhau dẫn đến chuyện cùng một thủ tục nhưng nơi này làm được nhưng nơi khác lại không.

Vì vậy quy trình làm thủ tục về đất cũng cần phải rõ ràng, minh bạch. 

Mặt khác, các văn bản hướng dẫn thực hiện nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù cho nhà ở xã hội cần quy định một quy trình đầu tư chi tiết, các bước đi thống nhất, thời gian làm thủ tục rõ ràng. 

Thủ tục có thể nhiều nhưng không phát sinh thêm trong suốt quá trình thực hiện, thời gian giải quyết có thể dài nhưng không được trễ, không "dây thun".

Ở góc độ khác, tại các đô thị lớn, rất nhiều người cần nhà ở xã hội, đồng thời cũng cần chỗ ở ổn định, bảo đảm an toàn, vệ sinh, phù hợp túi tiền. Tuy nhiên, giá đất, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức cao so với thế giới và quá cao so với thu nhập của người lao động.

Đây là quy luật của thị trường, dù làm nhà ở xã hội, được Nhà nước hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp, doanh nghiệp cũng không thể bán giá thấp để phù hợp với thu nhập của đa số người lao động.

Vì vậy, khi triển khai áp dụng cơ chế chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội cũng cần ưu tiên cho loại hình nhà ở xã hội cho thuê.

Trong khi đó, lâu nay doanh nghiệp thường nghiêng về việc xây nhà ở xã hội để bán hơn là cho thuê, hoặc cho thuê mua bởi việc quản lý, điều hành hai nhóm nhà này khá tốn kém.

Nếu Nhà nước dùng công cụ tài chính để khuyến khích như được vay vốn lãi suất thấp, thời gian dài, giảm (miễn) tiền sử dụng đất và các loại thuế, đồng thời thủ tục đơn giản, rõ ràng, các doanh nghiệp sẽ sẵn sàng tham gia. 

Nhà ở xã hội cho thuê còn tránh được tình trạng gian lận khi làm hồ sơ mua nhà, nhờ người đủ điều kiện đứng tên mua để bán lại… như dư luận đã phản ánh.