Bất cập tiền đất bổ sung: Cần có hướng dẫn chi tiết cho từng trường hợp cụ thể

Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đang có nhiều ý kiến góp ý khi áp mức thu tiền đất bổ sung 5,4% trên số tiền đất phải nộp trong thời gian chưa tính xong tiền đất.

Như Tuổi Trẻ Online thông tin, nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đang có nhiều ý kiến góp ý khi áp mức thu tiền đất bổ sung 5,4% trên số tiền đất phải nộp trong thời gian chưa tính xong tiền đất. 

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến để sửa đổi nghị định.

ThS Ngô Gia Hoàng (giảng viên Khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM) gửi đến Tuổi Trẻ Online bài viết góp thêm góc nhìn về vấn đề này.

Quy định thu bổ sung 5,4% tiền sử dụng đất trong nghị định 103

Theo khoản 2 điều 50 nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1-8-2024 nhưng chưa xác định được giá đất, người sử dụng đất sẽ phải nộp bổ sung một khoản tương đương 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất phải nộp trong thời gian chờ định giá. 

Quy định này dựa trên khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, vốn nhằm đảm bảo nguyên tắc không để thất thu ngân sách trong giai đoạn sử dụng đất mà chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định về chính sách tài chính đất đai và giá đất đối với các trường hợp đã có có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất... nhưng chưa quyết định giá đất trước ngày luật này có hiệu lực (ngày 1-8-2024).

Về nguyên tắc luật mới không áp dụng hồi tố với các quyết định, hành vi hành chính đã ban hành trước thời điểm luật có hiệu lực. 

Do đó, với các trường hợp đã có quyết định hành chính (giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích...) trước thời điểm hiệu lực, nhưng chưa xác định giá đất, thì việc xác định giá đất vẫn phải dựa theo các nguyên tắc, chính sách tại thời điểm ban hành quyết định đó, chứ không áp dụng quy định mới.

Điểm d khoản 2 điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định Chính phủ hướng dẫn chi tiết về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Từ các quy định trên, trường hợp trong giai đoạn trước đó nếu người sử dụng đất chưa tính tiền sử dụng đất (do chưa xác định giá đất kịp thời), họ sẽ phải nộp bổ sung một khoản tiền. Khoản này được tính bằng 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất phải nộp.

Quy định thiếu tính linh hoạt cho từng trường hợp cụ thể

Việc pháp luật quy định mức thu “cứng” là 5,4%/năm nhưng lại không giải thích rõ căn cứ xác định của mức thu này từ đâu, không gắn với một cơ chế điều chỉnh theo thị trường hoặc công cụ cụ thể là không hợp lý, dễ dẫn đến thiếu linh hoạt, dễ gây tranh cãi về tính hợp lý.

Cách tính như trên thiếu phân loại và chưa linh hoạt theo từng nhóm dự án, không phân biệt giữa các trường hợp do lỗi khách quan (do cơ quan có thẩm quyền chậm xác định giá đất hay do nhà đầu tư). 

Nếu doanh nghiệp tuân thủ đúng quy trình pháp lý, nhưng phải bị động chờ cơ quan chức năng thẩm định giá đất, lại bị tính tiền bổ sung, khiến chi phí đầu tư đội lên dù không do lỗi của họ. 

Điều này làm tăng rủi ro pháp lý và tài chính, ảnh hưởng đến khả năng dự báo của nhà đầu tư, gây áp lực lên dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang khó khăn. 

Hệ quả là làm giảm động lực triển khai dự án, ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở, mặt bằng sản xuất - kinh doanh, và không phù hợp với chính sách phục hồi kinh tế.

Tiền sử dụng đất là chi phí đầu tư đầu vào (chi phí về đất đai), tương tự như tiền mua nguyên vật liệu, chi phí xây dựng hạ tầng… nên sẽ được hạch toán vào giá thành sản phẩm bất động sản và sau đó được chuyển hóa thành giá bán cho người mua. 

Do đó, khoản truy thu này tất yếu sẽ chuyển gánh nặng tài chính sang người mua nhà (nếu doanh nghiệp chưa bán nhà), hoặc làm giảm lợi nhuận đầu tư đã thu nếu sản phẩm đã bán.

Thường sau khi đã bán nhà ở cho người mua, doanh nghiệp mới phải nộp khoản tiền sử dụng đất bổ sung này, do đó doanh nghiệp không còn quyền tăng giá bán hay điều chỉnh nghĩa vụ tài chính trong hợp đồng mua bán nhà ở đã ký.

 Vì vậy, doanh nghiệp buộc phải gánh khoản truy thu này, dẫn đến rủi ro pháp lý và tài chính, đặc biệt với các dự án đã bàn giao cách đây nhiều năm nhưng vướng xác định giá đất.