Áp lực chi trả gia tăng, thị trường nhà ở Mỹ lại 'ì ạch'

Tốc độ tăng trưởng chậm lại trên khắp khu vực đô thị của Mỹ, phản ánh sự thay đổi thị trường nhà ở trong bối cảnh khả năng chi trả và chi phí thế chấp tăng cao thách thức dai dẳng.

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội Môi giới bất động sản quốc gia về giá cả và khả năng chi trả tại khu vực trung tâm đô thị, 75% trong số 228 thị trường đô thị ghi nhận mức tăng giá nhà, giảm so với mức 83% trong quý đầu tiên.

Mức tăng giá hai chữ số cũng chậm lại đáng kể, chỉ 5% đô thị ghi nhận tăng trưởng so với mức 11% hồi đầu năm nay.

Giá nhà trung bình toàn quốc cho các căn hộ gia đình đơn lẻ hiện hữu tăng nhẹ 1,7% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức kỷ lục 429.400 USD, chậm hơn so với mức tăng 3,4% trong quý 1.

Sự khác biệt giữa các khu vực rõ rệt: vùng Đông Bắc dẫn đầu với mức tăng 6,1% lên 527.200 USD, chủ yếu nhờ nguồn cung hạn chế, trong khi vùng Trung Tây theo sau với mức tăng 3,5% lên 328.800 USD, nhờ khả năng chi trả tốt hơn.

Ngược lại, miền Tây chứng kiến mức tăng khiêm tốn 0,6% lên 646.100 USD. Cùng lúc, ở phía Nam, đặc biệt các tiểu bang Florida và Texas, giá nhà gần như không đổi do hoạt động xây dựng mới phần nào giảm bớt áp lực nguồn cung.

Ông Lawrence Yun, kinh tế trưởng của NAR, nhận xét các khu vực khác nhau phản ánh tác động của yếu tố thị trường.

"Giá nhà đã tăng nhanh hơn ở vùng Trung Tây do khả năng chi trả và ở vùng Đông Bắc do nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, miền Nam đang trải qua quá trình điều chỉnh giá khi hoạt động xây dựng nhà mới trong những năm gần đây đã giảm bớt các hạn chế về nguồn cung", ông Yun nói.

Dù tạo ra nhiều việc làm, với hơn 7 triệu việc làm mới kể từ đỉnh điểm trước đại dịch, doanh số bán nhà và tỉ lệ sở hữu nhà vẫn chậm lại.

Lãi suất thế chấp tăng cao đã kìm hãm hoạt động mua nhà, khiến doanh số bán nhà xuống dưới mức trước đại dịch, đẩy tỉ lệ sở hữu nhà giảm một điểm phần trăm kể từ đầu năm 2023.

Ông Yun lưu ý nếu lãi suất giảm, nhu cầu sẽ tăng mạnh ở các tiểu bang đang phát triển nhanh, như Idaho, Utah, Carolinas, Florida và Texas. Nhưng ở một số khu vực đô thị đắt đỏ của California, gồm San Francisco và San Diego, chứng kiến giá giảm nhẹ do áp lực về khả năng chi trả.

Khả năng chi trả vẫn là mối quan tâm hàng đầu khi gần một phần tư thị trường ghi nhận giá nhà giảm trong quý này, tăng so với mức 17% của cùng kỳ năm trước.

Khoản thanh toán thế chấp hằng tháng trung bình cho một căn nhà hiện hữu với khoản trả trước 20% đã tăng 6,5% so với quý trước, lên 2.256 USD, mặc dù giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Trung bình, các gia đình dành khoảng 25,7% thu nhập cho chi phí thế chấp - cao hơn quý trước nhưng vẫn thấp hơn tỉ lệ ghi nhận một năm trước.

Người mua nhà lần đầu phải đối mặt với khoản thanh toán hằng tháng ngày càng tăng cho những căn nhà mới, trung bình 2.212 USD trong quý 2, tăng 134 USD so với quý 1.

Tỉ lệ thu nhập dành cho các khoản thanh toán này cũng tăng lên 38,7%, cho thấy những thách thức liên tục về khả năng chi trả đối với người mua nhà lần đầu, mặc dù có sự sụt giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Khi lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao và biến động hàng tồn kho thay đổi, thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục trải qua bối cảnh phức tạp, trong đó sự chênh lệch giữa các khu vực, nền tảng kinh tế và chi phí tài chính định hình triển vọng cho cả người mua và người bán.