Vì sao 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm đấu giá 10 năm không ai mua?

UBND TP.HCM vừa yêu cầu khẩn trương đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm. 10 năm qua, TP đã 4 lần đem đấu giá số căn hộ này nhưng không ai mua.

Ở Thủ Thiêm, giá rẻ vẫn không có người mua

Được biết, số căn hộ này thuộc khu 38,4 ha, nằm trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án đã hoàn thành từ năm 2015 do phần lớn người dân bị ảnh hưởng bởi dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhận tiền tự tái định cư nên chỉ một vài block có người ở, một số ít được chuyển qua nhà ở thương mại từ lúc mới bắt đầu xây dựng như khu New City của Công ty Thuận Việt, với 1.229 căn hộ.

Nhà xây xong nhưng không ai ở nên năm 2017 lần đầu tiên TP mang ra đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm, với giá khởi điểm 8.800 tỉ đồng nhưng không có người tham gia.

Đến năm 2018, TP tiếp tục đem ra đấu giá lần thứ 2 và lúc này giá khởi điểm được nâng lên 9.100 tỉ đồng. Cũng như lần trước, lần này cũng không ai mua. Đến giữa năm 2021, phiên đấu lần thứ 3 tiếp tục được thực hiện và giá tiếp tục tăng lên 9.900 tỉ đồng. Kết quả cũng không có ai mua. Lần thứ 4 vào năm 2023, giá đấu được giữ nguyên nhưng cũng không thành công. Dự kiến lần đấu giá thứ 5 sẽ được diễn ra trong năm nay.

Đáng nói, vị trí các căn hộ được xây dựng nằm trên khu đất vàng Thủ Thiêm. Tại thời điểm này, các dự án triển khai trong khu vực giá bán mỗi m² thấp nhất cũng từ 150 triệu đồng. Những dự án giáp ranh cũng có giá trên dưới 100 triệu đồng/m². Nghĩa là mỗi căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m² giá thấp nhất cũng lên đến từ 7 - 10 tỉ đồng. Trong khi tính bình quân mỗi căn hộ đang đấu giá chỉ khoảng 2,6 tỉ đồng.

Chất lượng kém, tiện ích thiếu vắng

Vậy điều gì khiến một căn hộ ngay đất vàng Thủ Thiêm bán với giá "rẻ bèo" nhưng không ai mua? Lý giải cho điều này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, khu đất xây dựng dự án rất đắc địa, là mơ ước của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản. Khu vực này cũng là nơi định cư lý tưởng, là mơ ước của hàng triệu người dân TP. Tuy nhiên, phải nhìn nhận một thực tế là khu chung cư đã xây dựng từ rất lâu lại bị bỏ hoang nhiều năm nên hạ tầng, hệ thống kỹ thuật, PCCC… xuống cấp. Không chỉ vậy, do xây dựng là căn hộ tái định cư nên thiết kế đã không đẹp mắt, chất lượng không cao cấp, tiện ích thiếu vắng càng khiến các căn hộ tại đây mất giá trị so với các dự án căn hộ thương mại cùng khu vực. 

Khi đấu giá những căn hộ này, bài toán của các doanh nghiệp đặt ra là phải đập đi xây lại để hồi sinh dự án, không thể tận dụng được số căn hộ này để bán ra thị trường.

Thế nhưng, do chức năng quy hoạch là tái định cư nên thủ tục chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại sẽ rất khó khăn vì luật chưa quy định rõ ràng, khiến doanh nghiệp e ngại. Khi pháp lý bị treo, thì rủi ro càng lớn. Và trong kinh doanh, rủi ro pháp lý luôn là yếu tố khiến nhà đầu tư chùn bước, bất kể giá bán khởi điểm có hấp dẫn ra sao.

Không chỉ vậy, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, quy định thanh toán trong đấu giá càng làm cho cuộc chơi trở nên khó tiếp cận. Doanh nghiệp phải đặt cọc trước 20%, tức gần 2.000 tỉ đồng. Nếu trúng đấu giá phải nộp 50% trong vòng 1 tháng, 50% còn lại trong 90 ngày.

Nói cách khác, nhà đầu tư cần xoay sở 9.900 tỉ đồng trong vòng 4 tháng, một yêu cầu gần như bất khả thi trong bối cảnh thị trường vốn bị siết chặt, lãi suất ngân hàng cao và dòng tiền cho bất động sản khó khăn. Trong khi chưa bán được sản phẩm, doanh nghiệp đã phải bỏ ra hàng chục ngàn tỉ đồng là điều không tưởng.

Thêm vào đó, giai đoạn 2017 - 2023 và cả hiện nay, thị trường bất động sản liên tục trải qua những đợt suy giảm, niềm tin nhà đầu tư bị bào mòn. Trong bối cảnh toàn thị trường còn đang xoay xở tồn kho và dòng tiền, việc bỏ ra hàng chục nghìn tỉ đồng để "ôm" một khối tài sản chưa chắc khai thác hiệu quả là lựa chọn không nhiều doanh nghiệp dám đánh cược.

Trong khi chưa hàng chục ngàn căn hộ tái định cư vẫn tồn kho thì mỗi năm ngân sách TP phải xuất ra khoảng 70 tỉ đồng để bảo vệ, bảo trì số căn hộ trên.

Làm nhà ở xã hội

Theo các chuyên gia, thất bại liên tiếp của các phiên đấu giá cho thấy cách thức tổ chức hiện nay chưa phù hợp. Để khối tài sản 3.790 căn hộ Thủ Thiêm và hàng ngàn căn hộ tái định cư khác cũng ở Thủ Thiêm hay rải rác khắp nơi trên địa bàn TP chưa đem đấu giá có thanh khoản và để hạn chế tối đa lãng phí, TP.HCM cần có giải pháp linh hoạt hơn.

Một giải pháp khả thi mà nhiều lần ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất đó là đem số căn hộ trên chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Trong bối cảnh TP được Thủ tướng Chính phủ giao hoàn thành chỉ tiêu 199.400 căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Trong đó, năm 2025 phải hoàn thành 13.040 căn. Tuy nhiên, đến nay, số lượng căn hộ hoàn thành vẫn rất khiêm tốn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc TP chấp nhận chuyển từ nhà ở tái định cư thành nhà ở xã hội là bước đi sáng suốt vừa giải phóng được hàng tồn kho hàng hàng chục năm trời để hạn chế lãng phí vừa đạt được mục tiêu của chương trình xây nhà ở xã hội và quan trọng hơn là giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người nghèo.

Cũng có đề xuất chia nhỏ quy mô đấu giá, thay vì bán một gói lớn với gần 4.000 căn nhà. Việc đấu giá theo block hoặc cụm căn hộ sẽ giúp nhiều doanh nghiệp có thể tham gia, tạo ra sự cạnh tranh và khả năng thành công cao hơn.

Bên cạnh đó, cơ chế tài chính cũng cần điều chỉnh theo hướng giãn tiến độ thanh toán, phù hợp với thực tế huy động vốn và khả năng xoay dòng tiền của doanh nghiệp. Đồng thời, việc chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại phải được hoàn tất, minh bạch về pháp lý để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.