Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?

Tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM tính đến cuối tháng 4 đạt hơn 1,116 triệu tỉ đồng, tăng 2,85% so với cuối năm 2024. Nghịch lý là trong khi tín dụng tăng mạnh thì dự án mới không nhiều, giao dịch trên thị trường không cao, vậy tiền chảy đi đâu?

Dự án mới vẫn nhỏ giọt

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh khu vực 2 cho biết, đến cuối tháng 4, tổng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP.HCM đạt 1,116 triệu tỉ đồng, tăng 0,34% so với tháng trước và tăng 2,85% so với cuối năm 2024. Quy mô tín dụng BĐS tiếp tục duy trì và chiếm tỷ trọng khoảng 28% so với tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn. Trong đó, tín dụng BĐS đối với nhóm tự sử dụng (cho vay mua nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất để xây nhà ở; vay sửa chữa nhà…) vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ tín dụng BĐS, chiếm 65% và đạt 727.000 tỉ đồng, tăng 0,05% so với tháng trước và tăng 0,65% so với cuối năm 2024.

Trong khi số liệu khá đẹp thì thực tế cả giao dịch và dự án mới đều "hẻo". Vì vậy, nhiều người đặt câu hỏi, tín dụng BĐS hơn triệu tỉ đồng kia chảy đi đâu?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nói rằng dù số liệu tăng trưởng tín dụng BĐS rất lớn nhưng ông không biết ai được thụ hưởng mức tăng trưởng này. Bởi khi các doanh nghiệp (DN) vẫn loay hoay xử lý hồ sơ pháp lý nên không thể tiếp cận vốn thì người dân vay mua BĐS cũng không nhiều. Cụ thể, trong 4 tháng đầu năm TP.HCM chỉ có 3 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 3.286 căn hộ, trong đó hoàn toàn là căn hộ cao cấp. Trong 4 tháng đầu năm cũng không có dự án nào được chuyển nhượng bởi theo luật, dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới có thể bán cho đối tác khác.

"So với năm 2017 là năm thị trường bùng nổ thì hiện nay nguồn cung mới bằng 10%. Thực tế vẫn thiếu nguồn cung, nhất là nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là nhà ở xã hội, và giá nhà đất vẫn tăng đều đều. Tổng số căn hộ đưa ra thị trường từ đầu năm đến nay rất ít, giao dịch cũng không nhiều nhưng tăng trưởng tín dụng như báo cáo của NHNN là điều rất lạ. Không chỉ TP.HCM tăng mà trên toàn quốc cũng tăng, tôi cũng không hiểu nổi", ông Lê Hoàng Châu chia sẻ và nói thêm rằng hiện nay DN vẫn đang rất khó khăn về dòng tiền, về vốn, nhất là trong bối cảnh DN đang loay hoay lo đáo hạn trái phiếu DN vào khoảng tháng 8 - 12.2025. Điều này khiến họ tiếp tục phải vật lộn, phải thương lượng với khách hàng để gia hạn trả nợ.

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, cũng khẳng định thực tế DN vẫn thiếu vốn, khó tiếp cận vốn, nguồn tiền bơm ra ngoài thị trường không nhiều. Thế nên nếu tín dụng BĐS tăng thì có khả năng các tổ chức, cá nhân vay để trả các khoản nợ cũ, vay để đảo nợ. Lãi vay cộng với việc giá vốn của hàng tồn kho tăng khiến dư nợ tín dụng tăng theo.

"Qua khảo sát khoảng 100 DN niêm yết trên sàn chứng khoán, tôi nhận thấy mức tăng trưởng tín dụng trong ngành BĐS và xây dựng liên tục giảm. Bởi dòng tiền luân chuyển trong BĐS đến từ hai nguồn chính là dòng tiền kinh doanh và dòng tiền từ tài chính. Tuy nhiên, cả hai nguồn tiền này đều đang gặp khó khăn nên trong năm nay các công ty BĐS vẫn đối mặt nhiều khó khăn", TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Giao dịch trong dân khởi sắc, thị trường thứ cấp nhộn nhịp

Nhìn trên tổng quan, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, nhận xét: Từ sau Tết Nguyên đán, thị trường phía nam có dấu hiệu tăng trưởng, hoạt động tốt hơn so với năm 2024. Dù không có nhiều dự án mới, nhưng giao dịch trong dân cũng tốt hơn. Bởi theo thống kê, việc tăng nhanh số lượng giao dịch BĐS đã giúp nguồn thu từ đất đai trên địa bàn TP.HCM đạt mức cao, đạt 2.200 tỉ đồng trong quý 1/2025, tăng hơn 540 tỉ đồng so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, doanh thu từ hoạt động ngành dịch vụ kinh doanh BĐS cũng đạt mức 25.547 tỉ đồng trong tháng 3, tăng 9% so với tháng trước. Lũy kế 3 tháng đầu năm, doanh thu ngành này đạt 72.321 tỉ đồng, tăng 16%. Đây là mức tăng tích cực, thể hiện rõ qua mức độ quan tâm của nhà đầu tư và cho thấy đà hồi phục của thị trường BĐS.

Chính vì vậy theo TS Nguyễn Văn Đính, dù lượng mua bán thị trường sơ cấp ít do nguồn cung hạn chế nhưng giao dịch ở thị trường thứ cấp và mua bán nhà đất trong dân đang diễn ra rất sôi nổi. Đây có thể là nguyên nhân giúp cho tín dụng tăng trưởng mạnh. Không chỉ vậy, dù dự án ở TP.HCM những tháng qua ít nhưng ở các khu vực xung quanh như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương số dự án hoàn thành và mở bán rất nhiều. Trong khi các DN "đóng đô" tại TP.HCM nên có thể đã vay ở TP để mang tiền đi đầu tư ở các tỉnh. Ngoài ra, giá nhà đất tăng mạnh thời gian qua cũng khiến cho giá trị các khoản vay tăng theo. "Nhưng có một điều dễ nhận thấy, thị trường hiện nay nhu cầu thật thì ít mà đầu tư, đầu cơ găm giữ là nhiều, nên nguồn vốn tín dụng đang chảy vào các nhóm này nhiều hơn là chảy vào các dự án", TS Đính phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng, tăng trưởng tín dụng phần lớn ở các khoản vay mua nhà, sửa chữa, xây nhà trong dân; còn dự án mới thì "thua" vì từ đầu năm đến nay nguồn cung rất ít. Điều này cũng phù hợp với báo cáo từ NHNN khi cho biết cho vay mua nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất để xây nhà ở, vay sửa chữa nhà… vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ tín dụng BĐS. Ngoài ra, tăng trưởng tín dụng thời gian qua liên quan đến tái cấu trúc, thế chấp bởi dòng tiền ra ngoài thị trường rất ít. Có thể các dự án ở TP.HCM rất khó vay do bế tắc về pháp lý nhưng DN có thể dùng các dự án ở tỉnh, của các sản phẩm khác để bảo lãnh khoản vay ở TP.HCM.