Thương hiệu Trung Quốc 'phủ sóng' trung tâm thương mại TP HCM

Theo báo cáo quý III của CBRE Việt Nam, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại TP HCM duy trì ổn định dù nguồn cung mới tăng nhẹ. Tỷ lệ trống khu trung tâm chỉ còn 1,8%, tương đương mức lấp đầy gần như tuyệt đối. Ở khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ trống giảm còn 7,5%, tức khoảng 93% diện tích đã được khai thác. Giá thuê trung bình khu trung tâm đạt 268 USD một m2 mỗi tháng, còn ngoài trung tâm gần 54 USD mỗi m2.

Bà Mai Võ, Giám đốc bộ phận bán lẻ CBRE Việt Nam, cho biết sự xuất hiện ồ ạt của các thương hiệu Trung Quốc góp phần đẩy nhanh tốc độ lấp đầy tại các trung tâm thương mại mới. Từ cuối năm 2024, những cái tên như Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, BanTianYao, Colorist... đẩy mạnh mở rộng tại Việt Nam, chọn thuê các vị trí đắc địa ở Vạn Hạnh Mall, AEON, Takashimaya hay Vincom. Không ít dự án mới như Saigon Marina IFC đã nhanh chóng lấp đầy phần lớn diện tích nhờ nhóm thương hiệu đến từ Trung Quốc.

"Họ không chỉ mở chuỗi nhanh mà còn mang theo mô hình bán lẻ hiện đại, giàu trải nghiệm, tạo sức ép cạnh tranh lớn với thương hiệu nội địa", bà Mai Võ nhận định.

CBRE cho biết nhóm ngành F&B (ăn uống) chiếm 35% tổng số giao dịch thuê trong quý III, trong đó các thương hiệu trà sữa, đồ ăn nhanh và cà phê Trung Quốc mở rộng với tốc độ chưa từng có. Các lĩnh vực khác như mỹ phẩm, phụ kiện, đồ chơi hay phong cách sống - vốn do doanh nghiệp Trung Quốc dẫn dắt - chiếm thêm khoảng 30% lượng thuê mới.

Báo cáo của Knight Frank Việt Nam ghi nhận xu hướng mở rộng nhanh của các thương hiệu Trung Quốc đang góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê. Quý III, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại đạt trên 94%, trong khi tỷ lệ trống giảm còn chưa đến 5,8%, mức hấp thụ ròng đạt 1.425 m2. Sự hiện diện ngày càng mạnh của nhóm thương hiệu Trung Quốc cũng khiến hoạt động tại các trung tâm thương mại trở nên sôi động, tăng tính trải nghiệm và đa dạng.

Lý giải diễn biến trên, bà Mai Võ cho rằng động lực chính đến từ khả năng phản ứng nhanh với xu hướng tiêu dùng của giới trẻ. Với dân số hơn 100 triệu người, trong đó Gen Z chiếm gần 30%, Việt Nam là thị trường giàu tiềm năng cho các thương hiệu nhạy xu hướng, có vốn mạnh và biết cách kể câu chuyện thương hiệu.

Theo bà, sự khác biệt của làn sóng này không chỉ ở tốc độ mở rộng mà còn ở cách tiếp cận thị trường. Các thương hiệu Trung Quốc thường áp dụng mô hình bán lẻ hiện đại, kết hợp công nghệ và hình ảnh để nâng trải nghiệm mua sắm. Họ đầu tư mạnh cho thiết kế, sử dụng dữ liệu khách hàng để cá nhân hóa hành trình mua hàng, và vận hành chuỗi linh hoạt - mỗi cửa hàng vừa là điểm bán, vừa là không gian trải nghiệm. "Họ không chỉ bán sản phẩm, mà còn bán cảm xúc", đại diện CBRE nói thêm.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao bộ phận bán lẻ Savills Việt Nam, nhận định Việt Nam tiếp tục là thị trường chiến lược nhờ dân số trẻ, hành vi tiêu dùng hiện đại và chi phí vận hành cạnh tranh. So với khu vực, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam vẫn cao ở phân khúc hàng xa xỉ do thuế nhập khẩu và hạn chế quỹ đất, nhưng lại có lợi thế ở phân khúc phổ thông - nhóm khách hàng chiếm tỷ trọng lớn và có sức mua ổn định.

Trước sức ép cạnh tranh từ khối ngoại, các thương hiệu Việt đang chuyển hướng linh hoạt hơn. Highlands Coffee, Phúc Long, Cheese Coffee, Hapas, Every Half... đều thu hẹp diện tích cửa hàng, tối ưu chi phí, mở rộng kênh bán hàng trực tuyến và truyền thông qua mạng xã hội. Mô hình pop-up store - cửa hàng ngắn hạn trong trung tâm thương mại - cũng được nhiều thương hiệu nội tận dụng để thử nghiệm sản phẩm mới và thăm dò phản ứng khách hàng.

Theo CBRE, sau giai đoạn sàng lọc hậu Covid-19, các doanh nghiệp bán lẻ Việt trở nên thận trọng hơn, tập trung vào vị trí sinh lời cao và hạn chế bù chéo giữa các cửa hàng. Dù các thương hiệu Trung Quốc chiếm ưu thế về tốc độ và vốn, doanh nghiệp Việt vẫn có lợi thế bản địa hóa và am hiểu thị trường.

Trong tương lai gần, thị trường bán lẻ TP HCM sẽ chứng kiến hai xu hướng song hành: mở rộng chuỗi quy mô lớn từ thương hiệu ngoại và phát triển mạnh các mô hình "micro retail" - cửa hàng nhỏ gọn, mang bản sắc riêng của thương hiệu Việt. Đây được xem là cách cân bằng giữa chi phí vận hành và khả năng lan tỏa thương hiệu trong bối cảnh giá thuê vẫn cao.

Bà Mai Võ dự báo giai đoạn 2025-2030 sẽ là thời điểm bùng nổ trải nghiệm bán lẻ, khi Gen Z bước vào độ tuổi tiêu dùng chính. "Cuộc đua mặt bằng trong tương lai sẽ xoay quanh yếu tố trải nghiệm - nơi nào tạo được không gian kết nối xã hội, nơi đó sẽ chiến thắng", bà nói.

Tuy nhiên, bà cho rằng TP HCM vẫn thiếu nguồn cung mặt bằng chất lượng cao. Hầu hết dự án mới chỉ là khối đế thương mại của khu dân cư, quy mô nhỏ, trong khi dự án độc lập lớn rất ít. Để phát huy tiềm năng, thành phố cần phát triển đồng bộ hệ sinh thái "mua sắm - giải trí - du lịch", nhằm đa dạng hóa trải nghiệm và nâng tầm vị thế trung tâm bán lẻ của khu vực.

Trong bức tranh mới, thị trường bán lẻ TP HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc: nguồn cung ít, cầu ổn định, cấu trúc người thuê thay đổi nhanh. Các thương hiệu ngoại có lợi thế về vốn và công nghệ, còn doanh nghiệp Việt nắm trong tay bản sắc và sự am hiểu thị trường. Theo CBRE, cuộc đua sắp tới không chỉ nằm ở "đất vàng", mà ở khả năng chạm đến trải nghiệm và nhịp sống của người tiêu dùng trẻ.

Phương Uyên