Thuế thu nhập mua bán nhà đất: Vẫn thấy băn khoăn với đề xuất mới

Bộ Tài chính đang nghiên cứu lựa chọn giữa hai cách tính thuế, trong đó có phương án tính thuế 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản.

Chính sách thuế này được kỳ vọng sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách, song có không ít băn khoăn về tính khả thi.

Tuổi Trẻ ghi nhận ý kiến chuyên gia xung quanh vấn đề này.

- Đại biểu HOÀNG VĂN CƯỜNG (thành viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội):

Phương án tích cực trong tương lai

Hiện nay thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%. Thực hiện thu như vậy sẽ rất dễ, tiện lợi khi không cần truy lại nguồn gốc mua bán trước đây như thế nào. 

Tuy nhiên, việc thu 2% cũng có nhiều bất cập. Ví dụ người ta mua một căn nhà để ở mà sau vì lý do nào đó phải chuyển chỗ ở, bán đi nhưng giá không tăng mà vẫn phải mất 2% thuế thu trên giá bán.

Vì thế, phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua - giá bán sẽ phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước. 

Mức 20% này cũng để tương đồng, công bằng so với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản.

Thế nhưng việc quản lý thông tin giá mua - giá bán bất động sản hiện nay chưa thực hiện được. Mọi thông tin đều dựa trên kê khai của người mua - người bán, trong khi tình trạng kê khai không đúng, gian dối vẫn diễn ra.

Do vậy phương án 20% sẽ tích cực ở tương lai khi dữ liệu được số hóa, quản lý thông tin đầy đủ. Còn trong bối cảnh hiện nay, khi chưa làm được, cần tiếp tục thực hiện phương án thu thuế suất 2% và có thể kết hợp phương án 20% với các trường hợp có đầy đủ thông tin.

- Tiến sĩ NGUYỄN NGỌC TÚ (chuyên gia thuế):

Nên cho người dân được chọn phương pháp tính thuế

Bản chất của thuế thu nhập cá nhân là đánh trên thu nhập, người nộp thuế cá nhân có lãi mới phải nộp thuế. 

Phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên lãi từ chuyển nhượng bất động sản là vô cùng hợp lý. Khi bán nhà đất, giá bán trừ giá mua và các chi phí nếu có lãi thì người bán mới phải nộp thuế, chứ không như lâu nay dù bán lỗ cũng vẫn phải nộp 2% giá chuyển nhượng.

Mặt khác, hoàn toàn khả thi áp dụng chính sách này khi xác định được giá chuyển nhượng. Theo đó, khung giá đất của UBND tỉnh đã tiệm cận với giá thị trường. 

Nhiều giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và thanh toán không dùng tiền mặt. Một số chi phí cơ bản liên quan đến bất động sản như lãi vay ngân hàng, chi phí môi giới, chi phí xây dựng… cũng không khó xác định. Như lãi vay ngân hàng là dễ chứng minh nhất qua hợp đồng vay vốn với số tiền vay, thời gian vay, lãi suất.

Chi phí môi giới nếu mua bán qua sàn giao dịch bất động sản thì mức phí cũng rất rõ. Trường hợp không có chứng từ cho chi phí này thì cần ấn định mức phí phổ biến 0,5 - 1% giá chuyển nhượng. Hay căn cứ để tính chi phí xây dựng là hợp đồng xây dựng, chứng từ mua nguyên vật liệu… Nếu không có chứng từ để trừ chi phí xây dựng thì căn cứ vào đơn giá xây dựng của UBND tỉnh để tính toán.

Phương pháp tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản còn buộc người ta khai đúng giá bán, đảm bảo minh bạch, ngân sách không thất thu thuế. Không ai dám khai thấp hơn giá thực vì sau này bất động sản đó được bán thì nguy cơ sẽ phải chịu thuế cao hơn.

Phương pháp tính thuế với mức thuế suất cố định trên giá chuyển nhượng trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan. Có những nhà đất được mua cách đây 15 - 20 năm, không xác định được giá mua, thậm chí giá mua hồi đó chỉ 500 - 700 triệu, nhưng nay giá bán là 4-5 tỉ mà áp mức 20% chênh lệch giá mua trừ giá bán và các chi phí liên quan là không hợp lý. Nhiều nhà đất là thừa kế từ bố mẹ chứ không phải mua nên làm gì có giá mua mà trừ.

Về mức thuế suất cố định, nên áp dụng mức 1% trên giá chuyển nhượng thay cho 2% như hiện nay. Giá bất động sản đã tăng rất nhanh trong mấy năm gần đây. Bảng giá đất của UBND tỉnh từ năm 2025 rất sát với giá thị trường. Do đó, mức thuế suất 1% là phù hợp, đảm bảo khả năng chi trả của người dân.

Với hai cách tính thuế này, cần cho phép người dân được quyền lựa chọn cách nào có lợi cho người nộp thuế. Như vậy, chính sách mới nhân văn, phản ánh đúng thực tế và đi vào cuộc sống.

- Ông NGUYỄN VĂN PHỤNG (Hiệp hội Kế toán và Kiểm toán VN):

Tránh gây thiệt cho người nắm giữ lâu dài, có nhu cầu ở thật

Phương pháp tính thuế đảm bảo công bằng cho người dân, nhất là người nắm giữ bất động sản lâu dài, tránh tình trạng người nắm giữ lâu dài thì phải nộp thuế cao hơn những người đầu cơ lướt sóng. 

Như 10 năm trước, giá 1m² đất mua là 10 triệu, nhưng nay lên 70 triệu. Nếu lấy giá bán trừ giá mua còn 60 triệu mà áp mức thuế 20% là không ổn chút nào. Do đó, ngoài các chi phí được trừ như lãi vay ngân hàng…, cần trừ chi phí do trượt giá từ năm mua đến khi bán nữa.

Đặc biệt cần xem xét trường hợp chuyển đổi nhà đất với nhu cầu ở thật thì có nên đánh thuế hay không, hoặc đánh thì ở mức độ nào? 

Thực tế có rất nhiều người chuyển đổi nhà từ trong ngõ, diện tích bé sang nhà rộng rãi và đi lại thuận tiện hơn. Họ phải bán nhà đất đang ở và vay mượn thêm để mua nhà mới. Đây là nhu cầu chính đáng.

Nếu lấy giá bán trừ giá mua và các chi phí thì ra một khoản chênh lệch rồi áp thuế suất 20% tiền lãi chuyển nhượng là bất hợp lý. Chênh lệch này không phải là tiền lãi do không phải kinh doanh.

- Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN):

Cần hỗ trợ hành vi có lợi cho thị trường

Dù đánh thuế 2% giá bán hay 20% lợi nhuận thì vẫn phải tính toán để công cụ này phát huy đúng chức năng, điều tiết thị trường phát triển đúng hướng. Thời điểm đề xuất áp thuế để điều tiết thị trường bất động sản cũng cần cân nhắc cho phù hợp.

Lúc thị trường cần kích hoạt giao dịch để vượt qua giai đoạn khó khăn, nếu áp thuế thì những nhà đầu tư chân chính cũng giảm quy mô kinh doanh, làm cho nguồn cung thị trường khan hiếm hơn. 

Thời điểm thị trường sôi động thì có thể xem xét áp dụng đánh thuế với các giao dịch bất động sản để chống hiện tượng đầu cơ, đẩy giá, lướt sóng.

Mục đích đánh thuế bất động sản để giúp thị trường phát triển ổn định hơn nên cần có lộ trình áp thuế với bất động sản phù hợp, tránh các cú sốc với thị trường. 

Việc đánh thuế giao dịch bất động sản cần cân nhắc để tránh đánh vào những người mua căn nhà vì nhu cầu ở thực. Đánh thuế bất động sản cần đạt được mục tiêu ngăn cản hành vi tiêu cực thị trường, đồng thời hỗ trợ hành vi có lợi cho thị trường nên các cơ quan đề xuất chính sách cần cân nhắc.