Sau Lotte đến một liên doanh nước ngoài bức xúc về tiền bổ sung

Ngay sau khi một công ty con của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) có văn bản xin chấm dứt đầu tư dự án khu phức hợp thông minh Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, thì chủ đầu tư Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm cũng có văn bản gửi lãnh đạo UBND TP.HCM phản đối việc doanh nghiệp này phải nộp khoản tiền sử dụng đất bổ sung lên đến hơn 8.800 tỉ đồng.

Theo đó, Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, chủ đầu tư dự án Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm (TP.HCM) đã có văn bản gửi Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được đề nghị xác định lại nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với dự án trên.

Doanh nghiệp này cho biết, ngày 5.9.2016, TP.HCM có quyết định giao cho công ty hơn 11ha đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn 50 năm, kể từ ngày 23.6.2015 để thực hiện dự án. Đến đầu năm 2017 công ty đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án trên là gần 3.600 tỉ đồng. 

Tại quyết định của TP khi đó nêu rõ, chủ đầu tư không phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung khi điều chỉnh hình thức sử dụng đất từ thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trên cơ sở đó công ty đã xây dựng và bàn giao 3 cụm công trình với gần 1.200 căn hộ cho cư dân sống ổn định.

Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay, dự án bị đình trệ do chưa giải quyết dứt điểm nghĩa vụ tài chính bổ sung theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, gây lãng phí lớn về thời gian, chi phí và nguồn lực cho cả nhà nước lẫn nhà đầu tư. 

Đáng lưu ý, các cơ quan chức năng gần đây đề xuất phương án nghĩa vụ tài chính bổ sung cho dự án lên tới hơn 8.800 tỉ đồng, tăng 246% so với mức tiền sử dụng đất đã nộp. Đồng thời ràng buộc thêm nội dung: trường hợp sau này cơ quan nhà nước có thẩm quyền kết luận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, thì công ty có trách nhiệm phải thực hiện. Điều đó đã gây quan ngại sâu sắc và ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài vào tính ổn định chính sách và môi trường đầu tư của TP.HCM.

Do đó, doanh nghiệp này đề nghị cơ quan chức năng xem xét xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo đúng tinh thần Kết luận của Thanh tra Chính phủ, căn cứ mốc thời điểm giao đất năm 2015 và áp dụng các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó là Thông tư 36/2014. Kết hợp yếu tố điều chỉnh quy hoạch vào quá trình xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung lần này, tránh việc phải thực hiện nhiều lần, gây lãng phí thời gian, nguồn lực cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp. 

Hiện tại, phương án xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung chỉ dựa vào kết luận của Thanh tra Chính phủ, mà chưa xét đến yếu tố điều chỉnh quy hoạch có thể ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất (dự án đã có điều chỉnh cơ cấu diện tích giữa các lô đất để phù hợp với quy hoạch giao thông và quy hoạch 1/2.000, nhưng tổng chỉ tiêu quy hoạch không thay đổi).

Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương mong UBND TP.HCM và các cơ quan chức năng xem xét, giải quyết vấn đề một cách công bằng và hài hòa lợi ích, tránh gây thiệt hại không đáng có, tiếp tục lãng phí tài nguyên và thời gian của nhà nước và nhà đầu tư. Đồng thời giảm thiểu rủi ro phát sinh tranh chấp pháp lý quốc tế ngoài mong muốn trong khi công ty hoàn toàn không có lỗi trong trường hợp này.

Nhiều chủ đầu tư phải nộp tiền bổ sung cao gấp nhiều lần

Theo ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, trong thời gian qua, thực tiễn triển khai các dự án bất động sản tại TP.HCM còn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, trong đó nổi bật là vấn đề xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Đây là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ triển khai hàng trăm dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung nhà ở, thị trường bất động sản và sự phát triển chung của thành phố.

Ông Đặng Hồng Anh phân tích, Luật Đất đai 2024, Nghị Định số 103/2024 quy định về việc xác định tiền sử dụng đất được thực hiện căn cứ vào thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn triển khai tại các dự án lớn, đặc biệt là dự án có nhiều giai đoạn giao đất, quy định này đang tạo ra những bất cập.

Thứ nhất, nhiều dự án đã được UBND TP.HCM ban hành quyết định tạm giao đất cho một phần diện tích để triển khai, phần còn lại sẽ giao khi chủ đầu tư hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, khi có quyết định giao đất đợt 1, cơ quan Nhà nước đã xác định nghĩa vụ tài chính theo chỉ tiêu quy hoạch chi tiết 1/500, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, bao gồm cả phần diện tích chưa được giao đất chính thức.

Thứ ba, sau khi có quyết định phê duyệt giá đất, chủ đầu tư đã hoàn tất việc nộp toàn bộ tiền sử dụng đất theo quy định.

Tuy nhiên, khi hoàn tất bồi thường và được UBND TP ban hành quyết định giao đất đợt 2 cho diện tích còn lại, lại phát sinh vướng mắc: Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, giá đất phải xác định theo thời điểm quyết định giao đất bổ sung. Trong khi đó, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nộp từ trước cho toàn bộ dự án không được quy đổi tương ứng sang phần diện tích bổ sung, mà chỉ xem xét hoàn trả theo cơ chế riêng.

Vấn đề này đã được nhiều doanh nghiệp phản ánh và UBND TP.HCM cũng đã có văn bản báo cáo, kiến nghị Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường về các vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính sử dụng đất đối với các dự án tạm giao đất nhưng đến nay vẫn chưa có hướng dẫn tháo gỡ cụ thể.

Hệ quả là nhiều chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án hàng chục năm trước, nay lại phải tiếp tục nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích bổ sung theo giá hiện hành, thường cao gấp nhiều lần. Đây là gánh nặng tài chính rất lớn, gây thiệt thòi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến phương án kinh doanh, làm đình trệ dự án và gián tiếp làm giảm nguồn cung nhà ở cho thành phố.

Từ thực tiễn trên, ông Đặng Hồng Anh kiến nghị Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sớm nghiên cứu, trình Chính phủ ban hành cơ chế xử lý đặc thù cho các trường hợp dự án đã nộp tiền sử dụng đất toàn bộ theo quy hoạch chi tiết 1/500, nhưng chưa hoàn tất giao đất.

Cho phép khấu trừ, đối trừ nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp đã thực hiện từ trước theo quy cách xác định bằng diện tích, nhằm bảo đảm công bằng, minh bạch, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà nước, vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Có như vậy mới đảm bảo nguyên tắc quản lý chặt chẽ nguồn thu ngân sách, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp yên tâm đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu an cư của người dân thành phố.