Nóng với giá đất, thuế đất

Hội thảo của Báo Thanh Niên hôm qua 22.7 đã trở thành diễn đàn chia sẻ những vấn đề nóng nhất, sát sườn nhất liên quan đến giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu bổ sung mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp.

Bảng giá đất, tiền sử dụng đất quá cao

Phát biểu đề dẫn hội thảo, nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn, Tổng biên tập Báo Thanh Niên, chia sẻ: Sức nóng của giá đất, thuế đất có thể nhận thấy ngay trong những biến động chính sách liên quan đến lĩnh vực này. Từ lúc Báo Thanh Niên chuẩn bị hội thảo đến nay chỉ khoảng 10 ngày nhưng đã có rất nhiều diễn biến mới xung quanh các vấn đề này. Thậm chí tới trước thời điểm hội thảo diễn ra sáng 22.7, Bộ Tài chính một lần nữa thay đổi các đề xuất liên quan đến thuế bổ sung, từ 3 phương án xuống còn 2 phương án. Tuần trước đó, Thủ tướng Chính phủ cũng chính thức công bố, sẽ trình sửa luật Đất đai 2024.

"Đây là một quyết định cần thiết và cấp bách", nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn nhận định và phân tích, bất cập lớn nhất mà nhiều người quan tâm hiện nay là tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông lên đất ở còn cao hơn giá trị của chính mảnh đất đó. Nguyên nhân của tình trạng này là theo quy định của luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 1.1.2026 nên thời gian qua, một số tỉnh, thành đã ban hành bảng giá đất mới thay thế bảng giá đất cũ với giá tăng cao gấp nhiều lần. Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng đồng loạt trong nửa năm tới. Nếu không sửa nhanh thì những bất cập tại một số địa phương hiện nay sẽ lan rộng ra cả nước. Chưa kể việc sáp nhập các tỉnh thành nhưng nhiều nơi vẫn đang duy trì nhiều bảng giá đất khác nhau. 

Trong bối cảnh đó, nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn mong các chuyên gia, doanh nghiệp (DN) và nhà quản lý trao đổi thêm về những cơ chế, chính sách trong luật Đất đai 2024 cần phải sửa đổi cũng như đề xuất các giải pháp. Báo Thanh Niên sẽ chuyển tải, giúp Chính phủ, các cơ quan có thẩm quyền soạn thảo thêm một kênh tham khảo trong quá trình sửa luật.

Dẫn chứng cho tình trạng giá đất, thuế đất quá cao, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chia sẻ về câu chuyện gia đình ông Nguyễn An (ở xã Hóc Môn, TP.HCM) phản ánh có ngôi nhà cấp 4 xây năm 2005 với diện tích khoảng 75 m² trên đất được ông bà nội để lại. Năm 2010 thì được UBND H.Hóc Môn (cũ) cấp số nhà cho căn nhà trên. Cuối năm 2024, gia đình quyết định xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công ty đo vẽ ra được diện tích phần đất trên là 208 m². Bảng giá đất theo quy định là hơn 11 triệu đồng/m². Khi gia đình tìm hiểu về dự kiến tài chính cần có để thực hiện việc hợp thức hóa nhà, xin cấp giấy chứng nhận thì được biết tiền thuế sử dụng đất phải đóng gần 1,7 tỉ đồng, ngoài khả năng tài chính của gia đình. 

Hay một DN thuê kho diện tích 11.000 m² ở Q.4 (cũ) năm 2022 với tiền thuê trả hằng năm là 3,3 tỉ đồng. Đến năm 2023, TP điều chỉnh hệ số, DN phải trả tiền thuê lên 7,7 tỉ đồng/năm. Sang tháng 1.2025 áp dụng tỷ lệ phần trăm trên bảng giá đất mới, giá đất tăng cao và tiền thuê đất DN phải trả lên hơn 21 tỉ đồng, cao hơn 3 lần so với năm 2023 và cao gấp 7 lần so với năm 2022. Những ví dụ trên cho thấy, giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả DN, người dân và nền kinh tế.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, lại dẫn một hình ảnh so sánh khiến tất cả đều phải suy ngẫm: Một thửa đất ở trên đường Đồng Khởi diện tích 210 m² đất ở trong bảng giá là 687 triệu đồng. Song, cùng căn nhà đó mà có 6 m² chưa chuyển đổi đất nông nghiệp thì phần đất nông nghiệp lại chỉ có giá 810.000 đồng.

"Chênh lệch như vậy là không phù hợp, không đảm bảo nguyên tắc thị trường", ông Thuận nói, và đề xuất trong quá trình chờ Bộ Tài chính điều chỉnh Nghị định 103, TP.HCM cần điều chỉnh trước giá đất nông nghiệp bằng 65 - 70% giá đất ở trong bảng giá đất. Như vậy, khi nộp thuế chuyển mục đích sang đất ở, mức chênh lệch không quá lớn như hiện nay và lợi ích sẽ hài hòa giữa Nhà nước và nhân dân.

Đồng quan điểm rằng bảng giá đất ở một số địa phương quá cao vì được xây dựng theo mục tiêu "sát giá thị trường", TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương, đặt câu hỏi: Cách xây dựng giá đất tiếp cận thị trường nhưng thị trường nào? Nếu lấy theo đấu giá đất để căn cứ xác định giá thị trường là không đúng. Do đó cần xác định giá thị trường là thị trường nào? Hiện quy trình định giá và giao đất còn chồng chéo, thiếu minh bạch. Việc tìm kiếm DN định giá rất khó, đặc biệt liên quan đến trường học, bệnh viện, nhất là đất công. Ông kiến nghị bảng giá đất cập nhật theo giá thị trường nhưng cần có lộ trình và tránh gây sốc, gây ảnh hưởng thị trường bất động sản, mà ảnh hưởng cả an sinh xã hội, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Phân rõ giá đất thương mại và nhà ở an sinh xã hội.

Đối với các ý kiến phản ảnh từ phía DN, ông Võ Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT), chia sẻ: Trong công tác xây dựng bảng giá đất, thời gian được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh, tránh bị sốc sau sáp nhập. Thực tế đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất, tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội.

"Có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư. Ở vấn đề này thì việc thực thi, điều chỉnh là thẩm quyền, trách nhiệm của địa phương. Hiện nay, Cục Quản lý đất đai đang đề xuất sửa Nghị định 71 và luật Đất đai trình Quốc hội trong tháng 10, có thể sẽ khắc phục được những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất", Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận nhấn mạnh.

Doanh nghiệp kêu trời vì thu bổ sung

Dù đã trải qua 3 lần điều chỉnh, khoản thu bổ sung với các trường hợp chậm đóng tiền sử dụng đất vẫn nóng bỏng tại hội trường Báo Thanh Niên.

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ VN, cho rằng khoản thu bổ sung 3,6% này thực chất là một khoản tiền lãi hoặc tiền phạt chậm nộp áp dụng cho khoảng thời gian mà DN chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nhưng không phải vì DN chây ỳ, mà là do cơ quan chức năng chưa hoàn tất công tác định giá và tính tiền sử dụng đất. Đơn cử, theo Nghị định 71, một trong những căn cứ định giá đất cụ thể là quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng. Đây cũng chính là cơ sở để xác định thời điểm định giá đất, ước tính doanh thu phát triển và chi phí xây dựng. Đảm bảo tương khớp với quy định này, về pháp lý quy hoạch và quản lý dự án, năm 2023, Chính phủ ban hành Nghị định 35 về quản lý dự án đầu tư xây dựng. Theo đó, các dự án có quy mô sử dụng đất nhỏ dưới 2 ha đối với chung cư và trên 5 ha đối với các trường hợp còn lại sẽ lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn. Tuy nhiên, ở giai đoạn trước năm 2023, quy hoạch chi tiết lại được lược bỏ cho các dự án có quy mô nhỏ. Như vậy, các dự án triển khai trong khoảng thời gian từ năm 2010 - 2023 và đang thực hiện xác định tiền sử dụng đất theo Nghị định 71 sẽ bị thiếu cơ sở pháp lý về quy hoạch chi tiết để định giá đất.

"Việc áp dụng cứng nhắc các quy định, sở ngành thụ lý hồ sơ phải có các văn bản hỏi sở ngành liên quan và xin hướng dẫn từ T.Ư đã ảnh hưởng đến thời gian xác định và ban hành quyết định duyệt đơn giá đất, từ đó dẫn đến phát sinh thêm khoản thu bổ sung mà không phải lỗi của chủ đầu tư. Mọi chế tài về chậm nộp hay phạt đều phải dựa trên nguyên tắc "có lỗi". Trong trường hợp này, việc chậm nộp tiền sử dụng đất không xuất phát từ ý chí chủ quan hay năng lực tài chính của DN nên nếu áp dụng khoản thu bổ sung sẽ giống như "phạt" DN vì lỗi không phải của họ. Điều này đi ngược lại nguyên tắc công bằng và minh bạch trong quản lý. Cần bỏ hoàn toàn khoản thu bổ sung đối với các trường hợp DN bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng", ông Đặng Hồng Anh nêu ý kiến.

Đồng quan điểm đây là khoản thu bất hợp lý, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, dẫn chứng: Công ty có gần 20 dự án chậm định giá đất, xuất phát từ thời điểm Thông tư 36/2014 về thẩm định giá đất chưa rõ ràng cùng với những vướng mắc về pháp lý. Nhiều dự án bị "tắc" định giá đất do được mua lại, dở dang và trong quá trình tái cấu trúc có điều chỉnh quy hoạch. Về cơ bản, các dự án chậm đóng tiền sử dụng đất đều do nguyên nhân khách quan. Do đó, Nhà nước đưa ra chính sách khoản thu này ảnh hưởng rất lớn đến môi trường đầu tư.

"Thu tiền đất bổ sung dù 5,4% hay 3,6% theo dự thảo của Bộ Tài chính cũng đều là gánh nặng cho DN. DN sẽ đưa chi phí này vào giá thành sản phẩm, đẩy giá nhà trên thị trường tăng cao, một lần nữa đi ngược với chủ trương của Chính phủ là làm thế nào để người dân tiếp cận được với nhà ở. Chúng tôi đề xuất bỏ luôn mức thu bổ sung để tạo đồng thuận toàn xã hội, cùng phấn đấu đóng góp cho phát triển kinh tế của đất nước", ông Nguyễn Văn Thắng nói.

Nên bỏ phương án truy thu thuế bổ sung

Dẫn chứng rõ hơn về gánh nặng mà các DN bất động sản đang phải chịu vì nghịch lý không phải lỗi DN vẫn phải đóng thuế bổ sung, ông Cao Minh Hiếu, Phó chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland, chia sẻ: Novaland có 13 dự án được giao đất từ năm 2015, 2016 nhưng đến giờ này vẫn chưa có thông báo từ cơ quan thuế, mà phải có thông báo thì DN mới đóng tiền sử dụng đất được. Điển hình, dự án RichStar từ năm 2016 được Hội đồng thẩm định giá TP.HCM đưa con số 689 tỉ đồng nhưng đến khi trình lên UBND TP lại vướng rà soát nguồn gốc đất. Tính đến nay gần 10 năm, nếu áp thuế truy thu 5,4% thì Novaland sẽ phải đóng thêm hơn 370 tỉ đồng. Chưa kể, DN chưa đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa dự án chưa được cấp sổ, khiến khách hàng mất niềm tin, uy tín của thương hiệu bị ảnh hưởng. Dự án nằm im thì không huy động được vốn, dòng tiền không chạy được. Cũng vì chưa có sổ nên chủ đầu tư còn phải hỗ trợ phí quản lý hằng năm, khoản phí này đến nay tính trên tất cả các dự án đã lên tới khoảng 300 tỉ đồng.

"Bộ Tài chính nên nghiên cứu phương án bỏ hẳn thuế truy thu hoặc chỉ áp dụng mức thuế phù hợp nhưng tính từ thời điểm DN có thông báo đóng thuế, tức phải trừ đi thời gian làm thủ tục của DN. Nếu dự án chậm do lỗi của DN, DN sẵn sàng đóng tiền đền bù", ông Cao Minh Hiếu kiến nghị.

Liên quan vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho hay, trong quá trình sửa đổi Nghị định 103, Bộ Tài chính nhận được nhiều ý kiến của các DN, các hiệp hội và các địa phương về tiền sử dụng đất và tiền chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở với nhiều vấn đề đặt ra cần tháo gỡ và đưa ra nhiều phương án đề xuất khác nhau. Bộ Tài chính đã gặp trực tiếp, làm việc với các DN, hiệp hội, địa phương và yêu cầu các địa phương báo cáo nhanh về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trên cơ sở tổng hợp trung thực, theo chức năng nhiệm vụ của mình, Bộ Tài chính đã trình dự thảo sửa Nghị định 103. Đồng thời, cũng có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành với các phương án khác nhau. Đối với khoản tiền nộp thuế bổ sung, 3 nhóm đề xuất là giữ nguyên mức thu, giảm thu và không thu khoản thu bổ sung. Đây là 3 phương án đề xuất. Bộ Tài chính đã hoàn thiện và có phương án giảm mức thu cũng như giảm thời gian tính tiền sau khi trừ đi thời gian cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất. Riêng đối với nội dung kiến nghị không thu tiền nộp thuế bổ sung, Bộ Tài chính xin được ghi nhận và cùng với Bộ Nông nghiệp - Môi trường báo cáo Chính phủ trong quá trình sửa luật Đất đai.