Mua nhà thời booking: Dự án thông báo "cháy hàng" nhưng môi giới vẫn liên tục mời chào, khách bị xoay như chong chóng

Tôi mua nhà xem chi tiết

Anh N.V.M - một khách hàng tìm mua căn hộ chia sẻ về hành trình tìm mua căn nhà đầu tiên với mục đích trở thành nơi an cư lâu dài.

“Tôi dành nhiều thời gian để lướt qua các hội nhóm bất động sản, tìm kiếm dự án mới, thậm chí tới tham dự sự kiện mở bán, lắng nghe môi giới tư vấn, giới thiệu. Mỗi bước đi, mỗi con số, tôi đều cố gắng tìm hiểu kỹ. Nhưng càng tìm hiểu, càng thấy có gì đó rất bất ổn đang diễn ra.

Có một điểm chung dễ thấy ở hầu hết các dự án là đều được giới thiệu “sốt hàng”, “cháy booking”, “giai đoạn ưu tiên 1 đã hết”, “cơ hội cuối cùng”...”, anh M chia sẻ.

Những thông điệp ấy lặp lại ở mọi nơi – từ Facebook, Zalo, đến các sàn giao dịch – tạo cảm giác như thị trường đang rất "nóng", người mua đang tranh giành từng suất.

“Nghe thì hồi hộp thật nhưng soi kỹ lại chưa chắc thị trường đã diễn ra như vậy”, anh M nói.

Đơn cử, trước ngày mở bán chính thức dự án The Matrix One Premium (Hà Nội) vào 6/6/2025, môi giới chia sẻ có hơn 8.000 booking được ghi nhận. Trong khi đó, dự án này có 990 căn hộ. Như vậy, cứ một căn có 8 người cùng booking.

Tương tự, tại dự án The Privé (TP.HCM) đưa ra thị trường từ hồi đầu tháng 5 với tổng 3.175 sản phẩm gồm căn hộ thương mại, penthouse, duplex. Đến nay, các sàn môi giới đã liên tục đăng thông tin dự án đã có 3.919 booking. Lượng booking đã vượt số căn có thật.

Hay, dự án La Pura ở Q.Lộ 13, Bình Dương (nay TP.HCM mới) có tổng 5.920 căn nhưng tới cuối trước cả khi mở bán chính thức đã có thông báo hơn 6.000 booking.

“Ngồi tính lại, chỉ 3 dự án này đã có gần 18.000 booking, trong tổng số khoảng 10.000 căn. Nếu booking thật sự là người mua thật thì tôi đã không nhận được cuộc gọi mời đặt chỗ suốt cả tuần. Tôi bắt đầu tự đặt câu hỏi: Lượng booking lớn như vậy, tại sao họ vẫn liên tục chào mời booking?”, anh M kể.

Không riêng gì những dự án trên, một số dự án như The Felix (Bình Dương) cũng ghi nhận 2.198 booking thành công, trong khi đó dự án có 1.216 sản phẩm. Như vậy, lượng booking gần gấp đôi số căn.

Hay như mới đây, dự án Blanca City ở Vũng Tàu cũng được các sàn môi giới bất động sản liên tục cập nhập thông báo booking, đơn cử đến ngày 18/6 thông báo booking lên tới 5.805 sản phẩm chỉ trong vòng 5 tuần.

Hầu hết, các dự án từ Bắc tới Nam tung ra thị trường thời gian qua đều được các sàn môi giới bất động sản thông báo lượng booking lớn. Không chỉ vậy, các môi giới sẽ liên tục đăng hình ảnh các giao dịch chuyển cọc, đặt chỗ thành công đất nền, nhà phố, chung cư trên các nền tảng mạng xã hội.

Một người trong nghề cho rằng, đây có thể là chiêu tạo “sóng ảo” của các sàn môi giới. Với các số liệu, thông tin ảo này, khách hàng thấy sẽ nghĩ thị trường và dự án đang “nóng sốt” nên mua ngay.

Hiện nay, các dự án đang được bán hàng với một kịch bản quen thuộc. Trước khi dự án mở bán chính thứ sẽ được quảng cáo, truyền thông và nhận giữ chỗ - booking.

Sau khi booking và được cấp một số thứ tự ưu tiên của dự án, tới ngày mở bán chính thức, chủ đầu tư sẽ cho khách hàng ráp căn. Lúc này, khách ưu tiên số 1 sẽ được lựa chọn căn hoặc bốc thăm có ưu tiên theo số thứ tự. Nếu khách ưu tiên số 1 không chọn căn sẽ đến khách ưu tiên số 2. Một căn có thể nhận giữ chỗ tới 4-5 người.

Tiếp theo, khi chọn được căn phù hợp, khách hàng sẽ xác nhận và chuyển tiền booking này thành tiền cọc mua sản phẩm. Trong trường hợp không chọn được sản phẩm phù hợp, khách hàng có thể tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo. Nếu khách hàng quyết định không mua nữa, số tiền giữ chỗ này sẽ được hoàn về lại cho khách hàng sau khoảng thời gian quy định trong phiếu giữ chỗ.

Ông Nguyễn Văn Nam - Giám đốc của một sàn phân phối bất động sản ở TP.HCM (tên nhân vật đã được thay đổi) chia sẻ: “Hình thức booking giữ chỗ đã xuất hiện vài năm trở lại đây”.

Vị này phân tích, hình thức booking có hai mục đích. Thứ nhất, chủ đầu tư nhận booking giữ chỗ hướng tới mục tiêu đo mức độ quan tâm của người mua. Đồng thời, chủ đầu tư cũng tìm kiếm được những khách hàng tiềm năng. Tại nhiều dự án, giá rumor cũng được tung ra để thăm dò thị trường. Hình thức booking như một “hàn thử biểu” để chủ đầu tư nhìn nhận, đánh giá thị hiếu, mức độ quan tâm của khách hàng. Từ đó, phía chủ đầu tư có những quyết sách hợp lý.

Thứ hai, booking trở thành một chiêu tạo “sóng” thị trường, gây sốt ảo, tạo tâm lý dồn người mua vào thế chốt hàng.

Trong các sự kiện booking dự án, sẽ có có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các sàn tự bỏ tiền ra booking giả để tạo “sóng”. Mỗi môi giới được yêu cầu giữ 5 - 10 căn bằng cách nhờ người thân, đồng nghiệp hoặc chính sàn “ôm chỗ”.

Booking thực ra chỉ là giữ suất, không có ràng buộc pháp lý gì cả – nhưng lại được dùng như công cụ tạo áp lực lên người mua thật. Có những căn hộ được đặt chỗ tới 2–3 lần để tạo cảm giác khan hiếm, dù thực tế chưa có ai ký hợp đồng mua bán.

Đây là chiêu “tạo sóng ảo”, “bơm booking ảo”, làm cho người mua tưởng thị trường đang nóng trở lại, kích thích tâm lý sợ mất cơ hội của khách hàng.

Ông Nam cho rằng: “Trong bối cảnh này, lượng booking nhiều cũng chưa phản ánh hết được nhu cầu thực của thị trường. Khách hàng cần sáng suốt tìm hiểu kỹ càng”.

Chị Thanh Mai - nhà đầu tư Hà Nội tìm hiểu một dự án ở Vũng Tàu chia sẻ: “Tôi chính là nạn nhân của chiêu trò này. Ban đầu tư, môi giới tư vấn dự án cho tôi và chạy 1 giá rumor, chào mời tôi booking. Nhưng tôi không đồng ý bảo cần thời gian tìm hiểu thêm.

Đến khi dự án mở bán chính thức, chủ đầu tư ra giá thấp hơn. Môi giới nói do chủ đầu tư muốn bán hàng nhanh mới có mức giá này, mức giá quá tốt… Nếu không mua đợt này, đợt mở bán sau giá chắc chắn tăng. Tôi bị cuốn vào vòng xoáy, tâm lý mua nhanh không giá tăng.

Đây là chiêu trò đánh vào tâm lý người mua để khách hàng cảm thấy sốt ruột nên xuống tiền ngay. Nhưng thực thế, hàng còn rất nhiều”.

Trong vai nhà đầu tư tìm kiếm căn hộ ở thị trường phía Nam, người viết liên hệ với môi giới bán các dự án được truyền thông “cháy booking” hay ghi nhận lượng booking khá lớn, vượt số lượng sản phẩm chào bán.

Đơn cử, dự án ở Bà Rịa - Vũng Tàu (nay TP.HCM mới), ngay lập tức, môi giới liên tục gửi thông tin dự án, chạy thử giá một số căn và gọi điện liên tục để tư vấn. Có một số căn môi giới gửi tối hôm trước, sáng hôm sau đã báo: “Căn này đã bán rồi”.

Sau đó, môi giới lại tiếp tục giới thiệu cho loạt căn khác với những lời giới thiệu hoa mỹ căn view biển, đẹp lắm, hiếm có…

Hay một dự án ở Bình Dương (nay TP.HCM mới), chỉ mới tìm hiểu thông tin dự án trên một trang trực tuyến về rao bán bất động sản, chưa đầy 1 phút sau có môi giới gọi điện xác nhận có phải đang tìm kiếm dự án không? Người viết vừa gửi nhu cầu đang tìm căn 2 ngủ, tầm tài chính 2-3 tỷ đồng và có vay ngân hàng. Môi giới liền gửi cho loạt căn trong tầm tài chính với diện tích khác nhau.

Khi mà chưa kịp phản hồi lại môi giới, người viết liên tục nhận được tin nhắn, cuộc gọi thúc giục xem nhanh, tham khảo nhanh để làm bảng tính giá kẻo những căn đẹp sẽ không còn.

Qua thực tế nhận thấy, dù dự án có số lượng booking lớn, thậm chí nhiều hơn gấp 2, 3 lần số lượng sản phẩm nhưng giao dịch thật không nhiều. Việc booking không phải là một giao dịch mua bán thực sự, bởi không có ràng buộc pháp lý, có thể bị hủy bất cứ lúc nào. Những con số "nổ" booking có thể đều do môi giới đưa ra hoặc đôi khi người booking chính là các sàn. Chính vì thế, môi giới các sàn vẫn chào mời khách hàng mua nhà tại dự án.

Giám đốc một sàn giao dịch tại TP.HCM cho biết, chỉ trong thời gian ngắn, thị trường Bình Dương có 3 dự án mở bán, trong khi các dự án cũ còn nhiều hàng. Thực tế, các dự án hiện nay đang bán hàng chậm, lý do bởi dòng sản phẩm đang được đẩy giá lên quá cao so với nhu cầu thực của thị trường. Hầu hết, các dự án đều trong cảnh “rải thảm mời mà vẫn vắng khách”.

Trong một khảo sát mới đây của One Mount Group cho thấy, nhu cầu mua bất động sản vẫn ở mức cao nhưng hành vi mua đã có sự dịch chuyển. Họ tiếp cận thị trường với tư duy tài chính rõ ràng, cân nhắc kỹ lưỡng và chuẩn bị dài hạn về tài chính.

Dữ liệu khảo sát ghi nhận 57% khách hàng dự định mua bất động sản trong vòng một năm tới - giảm nhẹ so với 65% của thời điểm cuối 2024. Đây là tín hiệu cho thấy người đã có tâm lý thận trọng hơn, không còn quá nóng lòng ra quyết định trong ngắn hạn. Điều này phần nào thể hiện rằng người mua đang tạm thời “lùi lại một bước” quan sát thị trường và đánh giá thông tin kỹ lưỡng, nhất là trong bối cảnh mặt bằng giá đều neo ở mức cao.

Với những gì đang diễn ra trên thị trường, là người đi tìm mua nhà như anh M, khách hàng này cảm thấy: “Thành thật mà nói, tôi thấy mình bị xoay như chong chóng. Cảm giác rất khó chịu, khi mình nghiêm túc tìm nhà, nhưng xung quanh lại toàn là “booking ảo”, “sóng ảo”, “ưu tiên ảo”… Cứ như thể thị trường đang diễn một vở tuồng, còn người mua là khán giả được mời tham gia bằng… sổ tiết kiệm thật”.

Khách hàng này cũng có vài điều mình muốn chia sẻ với những ai cũng đang đi tìm nhà. “Đừng để từ “cháy hàng” làm bạn nóng ruột. Những gì quá dễ nghe đôi khi lại là thứ cần nghi ngờ nhất. Thị trường thật không nằm trên mạng, mà nằm ở túi tiền người mua”, anh M chia sẻ.