Sếp CBRE: Sân chơi bất động sản đang “nghiêng” về khu vực vệ tinh Tp.HCM

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam nhấn mạnh, xu hướng giãn dân mạnh mẽ cùng nguồn cung đa dạng đã khiến giá bán tại khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Long An (nay là Tây Ninh), Bình Dương (nay là Tp.HCM) bắt kịp tốc độ tăng trưởng với Tp.HCM.

Nguồn cung mới chiếm đa số tại khu vệ tinh Tp.HCM

Chia sẻ tại sự kiện báo cáo thị trường quý 2/2025, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại Tp.HCM vẫn còn hạn chế với khoảng hơn 6.000 căn hộ và hơn 800 căn nhà thấp tầng mở bán. Thay vào đó, nguồn cung mới tại các khu vực ngoại thành như Bình Dương, Long An và Đồng Nai dồi dào hơn, chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung nhà ở mở bán ra thị trường.

Ở phân khúc căn hộ, Bình Dương (cũ) nổi bật với gần 8.300 căn hộ mở bán mới, cao gấp 6 lần nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM hiện hữu. Loạt dự án như The Gió Riverside, Sycamore, The Felix, TT AVIO, Phú Đông SkyOne, Bcons Bình An Đông Tây, La Pura, Happy One Central, The Emerald Golf View, Midori Park The Glory, Charm City, The Aspira... tiếp tục là nguồn cung chiếm đa số trên thị trường 6 tháng cuối năm 2025.

Trong khi, ở phân khúc nhà phố, biệt thự, villa, theo CBRE, Long An (nay là Tây Ninh) có gần 4.400 căn mở bán mới, cao gấp 33 lần so với nguồn cung mới tại Tp.HCM trong cùng giai đoạn.

Điểm mặt ở giai đoạn này, các dự án như Vinhomes Green City (Đức Hoà) của Tập đoàn Vingroup với 2.900 căn nhà thấp tầng; khu đô thị Waterpoint 355ha của Nam Long chuẩn bị ra mắt phân khu mới hạng sang The Pearl - phân khu cao cấp nhất dự án; Eco Retreat hơn 200ha của Eco Park tiếp tục bung các sản phẩm nhà phố, biệt thự ra thị trường; hay giai đoạn tiếp theo của dự án La Home với các sản phẩm nhà phố, shophouse và biệt thự; ngoài ra, Vinhomes Tân Mỹ, Vinhomes Cần Giuộc với quy mô hàng ngàn ha sắp khởi động ra thị trường... đang tạo nên bức tranh nguồn cung thấp tầng sôi động cho thị trường khu vực này.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, các dự án nhà ở mở bán tại Long An nằm cách trung tâm Tp.HCM từ 25-35km. Trong đó, một số dự án nổi bật quy mô lớn được phát triển dưới dạng đô thị đa chức năng, dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu giãn dân về phía các khu vệ tinh Tp.HCM khi dự án cùng các tiện ích đô thị, hạ tầng kết nối đi vào hoạt động. 

Trước đó, tại báo cáo thị trường quý 1/2025, vị này từng nhấn mạnh: Long An là khu vực rất sôi động trong thời tới nhờ có nhiều khu đô thị quy mô lớn, sản phẩm đa dạng và mặt bằng giá còn mềm hơn Tp.HCM. Việc nhiều ông lớn đang đổ bộ về khu vực này để triển khai dự án quy mô đã kéo theo nhu cầu và dòng tiền của nhà đầu tư.

Vị này cũng cho rằng, hạ tầng kết nối góp phần thúc đẩy xu hướng giãn dân ra các khu vệ tinh Tp.HCM. Từ nay đến năm 2027, nguồn cung khu vực lân cận Tp.HCM vẫn tăng trưởng, chiếm tỉ trọng lớn trên toàn thị trường. Điểm khác biệt so với trước đây là nhu cầu về chất lượng sản phẩm của người mua đối với các dự án khu vực vệ tinh ngày càng thay đổi. Họ yêu cầu chất lượng cao hơn về tiện ích, thiết kế, xây dựng. Đây vừa là áp lực đối với các chủ đầu tư, vừa là yếu tố khiến giá bán của các dự án gia tăng.

Giá bán sơ cấp thiết lập mức mới

Dữ liệu của CBRE Việt Nam chỉ ra, trong quý 2, giá bán sơ cấp căn hộ và nhà phố - biệt thự tại khu vực vệ tinh Tp.HCM thiết lập mặt bằng mới. "Giá bán bất động sản tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai đang bắt kịp tốc độ tăng giá của Tp.HCM", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhấn mạnh.

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, giá sơ cấp trung bình tại Tp.HCM tăng 29%/năm, Bình Dương (14%/năm), Đồng Nai (15%/năm), Long An (90%/năm). 

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự mức tăng giá sơ cấp tại Bình Dương (cũ) là 28%/năm, Đồng Nai 2%/năm, Long An là 21%/năm. Trong khi tại Tp.HCM hiện hữu, giá sơ cấp phân khúc này có dấu hiệu hạ nhiệt, giảm 3%/năm. Việc giảm này một phần do mặt bằng giá cao (giá trung bình nhà phố biệt thự Tp.HCM đạt 303 triệu đồng/m2 trong quý 2 – dữ liệu CBRE); phần nữa nguồn cung hạn chế, thiếu sự đa dạng khiến phân khúc nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM mất đi sức cạnh tranh với các dự án khu vệ tinh.

Đến năm 2027, theo dự báo của CBRE, căn hộ Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 10%, 11%, 10% và 19%. Ở loại hình nhà phố - biệt thự con số này lần lượt -1%, 4%, 6% và 12%. Trong các khu vực, Long An ghi nhận mức tăng giá cao nhất, ở cả loại hình căn hộ và nhà phố - biệt thự do có mặt bằng giá nơi đây còn thấp.

Theo Sếp CBRE Vietnam, việc gần 70% nguồn cung mới đến từ khu vực vệ tinh đã kéo theo nhu cầu lựa chọn của người mua (cả ở và đầu tư) giãn dần ra, từ đó khiến mặt bằng giá của các dự án có xu hướng đi lên. Số liệu về mức độ biến động giá của khu vệ tinh đang bắt kịp, thậm chí là tăng gần gấp đôi Tp.HCM cho thấy, mặt bằng giá mới đang được thiết lập tại vùng lân cận.

"Sự chênh lệch giá giữa các khu vực sẽ tiếp tục kéo thị trường bất động sản vệ tinh Tp.HCM đi lên. Hiện nguồn cung mới tại Tp.HCM rất khan hiếm, mặt bằng giá cao, trong khi khu lân cận có nhiều lợi thế về quỹ đất, giá còn thấp, nhu cầu đa dạng. Đặc biệt, trong thời gian tới, loạt hạ tầng trọng điểm tại phía Nam như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu... đi vào vận hành càng khiến mức độ biến động giá khu vệ tinh Tp.HCM gia tăng. Sân chơi đang nghiêng hẳn về vùng lân cận Tp.HCM", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhấn mạnh.