Thế khó tiền lên thổ cư 230 m2 đất Cần Giờ hơn 2 tỷ đồng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, một vấn đề cần nhắc đến chính là mức thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở tăng từ vài lần đến mười mấy lần, từ vài trăm triệu lên vài tỷ đồng so với quy định cũ.

Điều này không chỉ tạo ra gánh nặng tài chính, nhiều người rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan: đất có nhưng để không, không thể sử dụng hợp pháp, phải sống tạm bợ, ở trọ, không thể xây nhà ổn định cuộc sống, dẫn đến lãng phí tài nguyên.

Theo quy định, tại TP HCM, khi hộ gia đình hoặc cá nhân muốn tách thửa và chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, họ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% phần chênh lệch giữa "giá đất ở với giá đất nông nghiệp" trong bảng giá đất mới - không phân biệt phần diện tích trong hay ngoài hạn mức.

Điều đáng nói là bảng giá đất ở hiện nay đã được các địa phương "nâng cấp" tiệm cận 50% đến 70% giá thị trường, trong khi bảng giá đất nông nghiệp vẫn còn rất thấp, cách xa giá thị trường, dẫn đến số tiền thuế phải đóng tăng vọt từ 5 lần đến mười mấy lần, từ vài trăm triệu lên vài tỷ đồng so với trước đây.

Hãy nhìn vào ví dụ thực tế với những con số biết nói dưới đây:

Một bất động sản (BĐS) 230 m2 tại Cần Giờ, giá đất ở cũ chỉ 1 triệu đồng một m2 và đất nông nghiệp 192.000 đồng một 2, dẫn đến thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng.

Nhưng với bảng giá mới, giá đất ở vọt lên 10,5 triệu đồng một m2 và đất nông nghiệp 750.000 đồng một m2, thuế tăng vọt lên 2,25 tỷ đồng - gấp 12 lần. Tương tự, một lô 140 m2 cùng khu vực thuế cũ 113 triệu đồng nay thành 1,36 tỷ đồng, cũng gấp 12 lần.

Tại một lô 300 m2 khác ở Cần Giờ, Giá đất ở tăng từ 300.000 đồng một m2 lên 3,1 triệu đồng một m2, trong khi giá đất nông nghiệp chỉ tăng từ 123.000 đồng lên 480.000 đồng một m2, dẫn đến thuế phải đóng từ 53 triệu đồng nhảy vọt lên 786 triệu đồng (gấp 15 lần).

Hay một miếng đất 160 m2 ở quận Bình Thạnh cũ, giá đất ở tăng từ 5,8 triệu đồng một m2 lên 39,5 triệu đồng một m2, giá đất nông nghiệp tăng từ 300.000 đồng một m2 lên 810.000 đồng một m2, thuế phải đóng từ 880 triệu đồng lên 6,2 tỷ đồng (gấp 7 lần).

Trên bình diện thị trường, việc thiếu hụt nguồn cung đất nền thổ cư hợp pháp sẽ đẩy giá bất động sản tăng vọt. Những người đã đóng thuế đầy đủ sẽ "cộng dồn" chi phí vào giá bán, trong khi chủ sở hữu đất thổ cư sẵn có cũng tranh thủ "nâng giá theo". Kết quả là toàn bộ thị trường bị thổi phồng, khiến người mua ở thực, những gia đình thu nhập trung bình, ngày càng khó sở hữu nhà.

Hơn nữa, nghịch lý lớn nhất là chính sách thuế cao lại dẫn đến thất thu ngân sách: người dân không đóng nổi nên không chuyển đổi, nhà nước mất nguồn thu tiềm năng này.

Giải pháp: Giảm thuế có phân loại cho các nhóm đối tượng, cho vay tiền đóng thuế

Để giải quyết tận gốc vấn đề, cần chính sách thuế linh hoạt theo từng đối tượng và diện tích, nhằm ưu tiên nhu cầu ở thực của người dân thay vì "đánh đồng" tất cả.

Cụ thể, với những hộ sở hữu đất lâu đời hoặc bất động sản đầu tiên (thường là dân có nhu cầu nhà ở thực, không phải nhà đầu tư), nên miễn phí chuyển đổi lên thổ cư cho diện tích trong hạn mức cơ bản - ví dụ 100 m2, đủ để xây nhà ổn định cuộc sống. Phần từ 100-200 m2 đóng 20% thuế, và trên 200 m2 đóng 50% thuế. Cách tiếp cận này không chỉ giảm gánh nặng để người dân có thể xây nhà hợp pháp ổn định cuộc sống, mà còn tăng nguồn cung đất thổ cư hợp pháp.

Đối với những người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, thường nhằm mục đích tích sản hoặc đầu tư, có thể áp mức thuế cao hơn: 30% trong hạn mức 100 m2, 50% cho phần diện tích từ 100-200 m2, và 75% cho phần diện tích trên 200 m2. Điều này sẽ hạn chế đầu cơ, đồng thời vẫn thu hút nguồn thu cho ngân sách.

Tuy nhiên, dù đóng thuế theo tỷ lệ phần trăm như trên, thì tiền thuế người dân phải đóng vẫn còn cao hơn gấp 2 đến 5 lần so với mức cũ, vẫn nằm ngoài khả năng của nhiều người.

Dù quy định hiện tại (Khoản 5 điều 45 Luật Đất đai và điểm c khoản 11 điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP) cho phép người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất và không giới hạn thời gian ghi nợ, hơn so với Luật Đất đai 2013 trước đây chỉ cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất trong 5 năm, nhưng việc ghi nợ này lại dẫn đến hệ quả là người sử dụng đất không được thực hiện nhiều quyền rất quan trọng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho tặng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Do đó, các ngân hàng nên nghiên cứu sản phẩm "Cho vay đóng thuế chuyển lên thổ cư" với thời hạn 10-15 năm để người dân có thể vừa hoàn thành nghĩa vụ thuế, vừa không bị hạn chế các quyền quan trọng khi sở hữu bất động sản.

Lê Quốc Kiên