Có nên mở trung tâm giao dịch nhà đất online?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất online, dự kiến sẽ thí điểm vào năm 2026 - 2027. Đây là nơi người dân có thể mua bán, chuyển nhượng, định giá bất động sản... Xung quanh đề xuất này cũng còn nhiều ý kiến khác nhau.

Giảm chi phí, đầu cơ, thổi giá...

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mục tiêu của Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất online (gọi tắt Trung tâm giao dịch nhà đất online) là hướng tới giao dịch trực tuyến, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, tăng minh bạch trong mua bán bất động sản (BĐS). Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong 2 năm, từ 2026 - 2027. Các loại hình được giao dịch tại trung tâm gồm nhà ở có sẵn, nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS... Mọi giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua) sẽ phải thực hiện qua trung tâm này khi dự thảo nghị quyết được thông qua và có hiệu lực. Trung tâm này sẽ tạo lập một kênh giao dịch chính thống, minh bạch, giảm chi phí và thời gian cho người dân, doanh nghiệp (DN). Việc thí điểm trung tâm gắn kết chặt chẽ với quá trình chuyển đổi số giúp giảm tình trạng đầu cơ, thổi giá và chống thất thu thuế cho nhà nước.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Không chỉ là kênh huy động và phân bổ nguồn lực lớn, thị trường BĐS còn liên thông chặt chẽ với hệ thống tài chính - ngân hàng, xây dựng, vật liệu, lao động và các ngành kinh tế khác. Sự phát triển lành mạnh, minh bạch và ổn định của thị trường BĐS là điều kiện tiên quyết để bảo đảm tăng trưởng kinh tế bền vững, an sinh xã hội và ổn định vĩ mô.

Nhưng thực tiễn tại VN cho thấy hoạt động giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập do thiếu kiểm soát tập trung và thiếu một hệ thống giao dịch chính thức do nhà nước quản lý. Việc giao dịch chủ yếu thông qua các bên trung gian không được kiểm soát, thiếu cơ chế xác thực thông tin, chưa có sự liên thông đồng bộ giữa dữ liệu đất đai, thuế, tài chính, ngân hàng, công chứng... đã dẫn đến hàng loạt hệ lụy nghiêm trọng.

Đầu tiên là tình trạng giao dịch "hai giá", kê khai gian lận thuế diễn ra phổ biến gây thất thu ngân sách. Thông tin thị trường thiếu minh bạch, sai lệch hoặc bị làm giả, dẫn đến tình trạng sốt ảo, thổi giá, tạo bong bóng BĐS. Phát sinh nhiều tranh chấp, lừa đảo, đặc biệt trong các dự án chưa đủ pháp lý, bán lúa non, dự án "ma". Người dân thiếu nơi tiếp cận thông tin chính thống, DN gặp khó khăn trong tiếp cận thị trường minh bạch. Sự xuất hiện của các "môi giới thời vụ" thiếu năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp gây ảnh hưởng lớn tới sự phát triển bền vững của ngành BĐS. Đặc biệt, nhà nước khó kiểm soát và điều tiết thị trường.

Trong khi đó, nhiều quốc gia trên thế giới như Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đức... đã triển khai các trung tâm giao dịch BĐS tập trung do nhà nước tổ chức hoặc quản lý. Các mô hình này đóng vai trò như một "lõi trung tâm" với vệ tinh là các sàn giao dịch tư nhân, vừa cung cấp thông tin, xác thực pháp lý, vừa đảm bảo quy trình giao dịch minh bạch, giảm rủi ro cho người dân, tăng hiệu quả quản lý của nhà nước và chống thất thu thuế hiệu quả.

Tại VN, trong bối cảnh đẩy mạnh chuyển đổi số, cải cách thủ tục hành chính và đổi mới sáng tạo trong quản lý đất đai và thị trường BĐS, yêu cầu cấp thiết đặt ra là phải có một mô hình quản lý giao dịch hiện đại, số hóa, minh bạch và gắn với dữ liệu quốc gia. Việc nghiên cứu và thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch nhà đất online do nhà nước quản lý là nhiệm vụ tối quan trọng, là yêu cầu bắt buộc nhằm tạo lập hành lang pháp lý, tổ chức bộ máy vận hành hiệu quả, từ đó hướng tới nhân rộng trên phạm vi toàn quốc.

Giúp thị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn

Với các phân tích trên, TS Nguyễn Văn Đính khẳng định, khi sàn đưa vào vận hành thí điểm sẽ giúp tăng tính minh bạch và giảm rủi ro cho người dân và DN khi tham gia giao dịch BĐS; hạn chế tình trạng đầu cơ, sốt ảo, tạo mặt bằng giá hợp lý trên thị trường. Hỗ trợ nhà nước trong các công tác quản lý, kiểm soát, dự báo và kịp thời điều tiết nhằm đảm bảo sự phát triển an toàn, minh bạch và bền vững thị trường BĐS, chống thất thu thuế cho nhà nước. Quan trọng hơn là giúp tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các ngành: đất đai, xây dựng, ngân hàng, công chứng, thuế, góp phần xây dựng trung tâm dữ liệu số hóa. Trung tâm cũng tạo tiền đề để nhân rộng mô hình trên toàn quốc, phù hợp với xu thế hội nhập và hiện đại hóa nền kinh tế; thu hút thêm nguồn vốn ngoại (FDI) vào thị trường BĐS.

Đồng quan điểm, các chuyên gia thuộc Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng xét trên nhiều yếu tố, hệ thống giao dịch BĐS của VN có nhiều điểm tương đồng với thị trường của Trung Quốc. Hiện nay, hệ thống giao dịch BĐS của Trung Quốc đã cải thiện đáng kể ở 2 yếu tố là tính hiệu quả và trải nghiệm khách hàng nhờ vào chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ mới. Đây là điều VN hoàn toàn có thể học tập, áp dụng để tái cơ cấu ngành môi giới BĐS theo hướng chuyên nghiệp hóa. Trung tâm sẽ tạo ra không gian phát triển lành mạnh hơn cho ngành môi giới BĐS, đồng thời cũng đặt ra những yêu cầu cao hơn về năng lực và trách nhiệm của công ty môi giới cũng như chuyên viên môi giới. Việc triển khai thí điểm mô hình này cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và địa phương, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và pháp lý đồng bộ, hướng đến mục tiêu xây dựng thị trường minh bạch, hiệu quả và phát triển bền vững.

Mô hình này không chỉ góp phần giải quyết những bất cập còn tồn tại trong hoạt động giao dịch hiện nay, như tình trạng phân mảnh thông tin, thiếu minh bạch, rủi ro pháp lý cao, mà còn tạo ra một hệ sinh thái giao dịch chuẩn hóa, công khai, an toàn và bền vững cho cả người dân, DN và cơ quan quản lý nhà nước. Với vai trò là một đầu mối tập trung, Trung tâm sẽ hỗ trợ tổ chức thực hiện các giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật; đồng thời tích hợp dữ liệu, cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho các bên liên quan. Điều này không những giúp giảm thiểu các tranh chấp và rủi ro trong quá trình giao dịch mà còn nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và BĐS, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường theo hướng công bằng, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Chỉ nên quản lý tài sản công?

Nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực BĐS, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, hiện nhà nước đang triển khai kế hoạch gắn mã số định danh cho từng thửa đất; đồng thời triển khai chiến dịch 90 ngày đêm làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Theo đó, toàn bộ các thửa đất trên cả nước sẽ được rà soát, chuẩn hóa và gắn mã định danh thống nhất, bảo đảm khớp nối với thông tin nhân khẩu, hộ gia đình và tài sản. Điểm mạnh lớn nhất của mô hình này chính là công khai dữ liệu đất đai. Mỗi miếng đất được gắn mã định danh sẽ cho phép người dân kiểm chứng thông tin ngay trên hệ thống: diện tích, tình trạng pháp lý, mục đích sử dụng, tình trạng quy hoạch, thậm chí cả giá trị định giá tham chiếu. Điều này hạn chế tình trạng sổ giả, tranh chấp quyền sở hữu, cũng như việc môi giới thổi giá vô tội vạ. Nếu vận hành đúng chuẩn, sàn online có thể trở thành "sở giao dịch chứng khoán" của BĐS, nơi giá cả hình thành từ cung - cầu thực, thay vì bị chi phối bởi tin đồn hay nhóm lợi ích.

Tuy nhiên, ông Chánh đặt vấn đề, thách thức lớn nhất không nằm ở công nghệ, mà ở niềm tin của người dân. Liệu một giao dịch trị giá hàng tỉ đồng có thể hoàn tất hoàn toàn trên mạng? Thủ tục công chứng, đóng thuế, sang tên sổ đỏ có thể xử lý điện tử 100%? Những câu hỏi này cần lời giải thỏa đáng trước khi thị trường đón nhận. Mặt khác, dữ liệu đất đai hiện nay vẫn chưa đồng bộ. Một số địa phương quản lý còn thủ công, dẫn đến nguy cơ "một đất hai chủ" hoặc thông tin sai lệch. Nếu không xử lý triệt để, việc đưa lên sàn online sẽ chỉ làm sai số nhân rộng nhanh hơn.

Cũng theo chuyên gia này, sàn giao dịch online đòi hỏi nền tảng công nghệ cực kỳ an toàn, đủ sức chống lại gian lận và tấn công mạng. Giải pháp như blockchain hay lưu ký điện tử có thể đảm bảo mỗi giao dịch là duy nhất, không thể giả mạo. Nhưng để triển khai, nhà nước phải đầu tư hệ thống hạ tầng số đồng bộ, kết nối với ngân hàng, cơ quan thuế, công chứng.

Nhìn tổng thể, việc thí điểm sàn giao dịch online trong giai đoạn 2026 - 2027 là khả thi và là xu hướng tất yếu. Song rất khó để ngay lập tức vận hành toàn diện. Giai đoạn đầu, mô hình có thể chỉ dừng ở mức thực hiện thử nghiệm một số giao dịch điện tử tại các đô thị lớn. Chỉ sau khi hệ thống chứng minh được tính minh bạch, an toàn và hiệu quả, mô hình này mới có thể nhân rộng trên toàn quốc.

"Nếu sàn chứng khoán VN mất hàng chục năm để hoàn thiện khung khổ pháp lý và vận hành ổn định, thì sàn giao dịch BĐS online cũng sẽ cần khoảng thời gian tương tự để định hình. Nhưng dù chậm hay nhanh, đây vẫn là bước đi tất yếu nhằm đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Cũng cần phải rút ra bài học kinh nghiệm từ các loại sàn giao dịch thương mại điện tử của các ngành nghề khác đã không thể thành công trong bối cảnh người dân, DN vẫn thích và tin tưởng vào giao dịch truyền thống xưa nay", ông Phan Công Chánh lưu ý.

Ở góc độ DN, ông Nguyễn Đình Trường, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư TT Capital, đánh giá Trung tâm giao dịch nhà đất online ra đời như một sàn giao dịch chứng khoán của BĐS nên sẽ tốt cho thị trường và cho người dân khi giao dịch nhà đất. Tuy nhiên, sàn giao dịch này chỉ phù hợp cho các giao dịch ở thị trường thứ cấp giữa những khách hàng muốn mua đi, bán lại. Đối với chủ đầu tư bán hàng ở thị trường sơ cấp sẽ rất khó khi một sản phẩm bán ra sẽ thường đi kèm rất nhiều chính sách bán hàng, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất. Không chỉ vậy, chính sách bán hàng, chương trình khuyến mãi thậm chí giá liên tục thay đổi, có khi thay đổi theo tuần. Thậm chí mỗi đợt mở bán sẽ tùy thuộc lượng đặt chỗ mà điều chỉnh giá bán cho hợp lý, thêm hay bớt giỏ hàng. Như dự án của công ty ông thường 1 - 2 tuần trước mở bán mới "chốt" được khuyến mãi gồm những gì, có bung thêm giỏ hàng không. Hay dự án mở bán mới đây của một DN nước ngoài do đến ngày cuối lượng khách hàng chưa đạt như kỳ vọng nên chủ đầu tư đã tung khuyến mãi, chiết khấu khủng khi giảm giá 200 triệu đồng, cộng chiết khấu 11% trên giá bán.

"Đối với dự án mới mở bán, chủ đầu tư sẽ khó niêm yết trên sàn này được vì những lý do như trên. Sau các đợt mở bán, giá cả và chính sách ổn định thì có thể niêm yết và bán hàng trên sàn. Còn đối với các trường hợp mua bán trên thị trường thứ cấp, nghĩa là người dân mua bán nhà đất của mình thì đây là giải pháp rất tốt", ông Nguyễn Đình Trường phân tích.

Từ một góc nhìn khác, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế TN-MT TP.HCM, đặt vấn đề: Chúng ta đang bước vào giai đoạn mới trong phát triển đất nước, định hướng phát triển kinh tế tư nhân theo Nghị quyết 68 thì ngay lúc này nên để tư nhân làm nòng cốt. Không nên hình thành các tổ chức nhà nước để can thiệp quá sâu vào thị trường. Để hạn chế đầu cơ, cần can thiệp bằng biện pháp thuế theo thời gian chứ không nên quản lý qua sàn online. Chẳng hạn BĐS giao dịch mua bán trong 12 tháng thuế suất là 20% theo giá bán, nếu 36 tháng là 10%, trong 60 tháng sẽ là 5%, còn lại là 2% như hiện nay. "Việc giảm đầu cơ và giảm bảng giá đất hằng năm sẽ là công cụ điều tiết hiệu quả về giá đất, giúp người dân có cơ hội mua nhà ở trong tương lai, tạo an sinh cho xã hội là việc phải tính toán ngay bây giờ. Do vậy Trung tâm giao dịch nhà đất online chỉ nên quản lý tài sản công vì đầu cơ trục lợi thường ở tài sản công khi bán đấu giá", TS Phạm Viết Thuận đề xuất.