Cá nhân cho thuê nhà nộp thuế ra sao?

Cục Thuế vừa có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đề nghị tăng cường phối hợp, chỉ đạo công tác quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng.

Cho thuê nhà không kê khai nộp thuế

Hiện nay, Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính quy định cá nhân cho thuê nhà phải kê khai thuế theo từng hợp đồng hoặc kê khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê nằm trên địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

Luật Quản lý thuế cũng quy định cá nhân cho thuê nhà phải khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân có hoạt động cho thuê nhà, văn phòng phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí môn bài. Cụ thể, trong trường hợp tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp các loại thuế nêu trên. Trường hợp tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm trên 100 triệu đồng thì phải kê khai và nộp 5% thuế GTGT, 5% thuế TNCN/tổng doanh thu và lệ phí môn bài.

Tương tự như nhiều hoạt động kinh doanh khác của cá nhân, hộ kinh doanh thì chủ nhà sẽ không được khấu trừ các chi phí liên quan đến hoạt động này như sửa chữa, mua sắm vật dụng trong nhà, trang trí…

Thực tế có nhiều cá nhân đang cho thuê nhà nhưng vẫn không nắm rõ quy định phải kê khai, nộp thuế. Bà Ngọc Mai (ngụ P.Tân Định (Q.1 cũ), TP.HCM) đang có một căn nhà trong hẻm cho thuê khoảng 14 triệu đồng/tháng và vẫn nhận tiền qua tài khoản ngân hàng. Bà "hồn nhiên" cho biết mấy năm qua không kê khai nộp thuế gì vì "không biết" và cũng không nghe ai nhắc gì.

Cục Thuế cũng thừa nhận, hiện nay vẫn còn tình trạng một số hộ kinh doanh và cá nhân không khai báo, không kê khai hoặc kê khai không đầy đủ doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng. Do đó, đơn vị này đề nghị các sở, ban, ngành, đơn vị có liên quan tăng cường chia sẻ, kết nối thông tin, cơ sở dữ liệu liên quan đến hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng, đồng bộ, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu giúp cơ quan thuế quản lý sát với tình hình kinh doanh thực tế tại địa bàn.

Tập trung tuyên truyền, giải thích cho chủ nhà

Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, cho biết: Trước năm 2015, doanh nghiệp để được khấu trừ chi phí thuê văn phòng, nhà ở… vào chi phí hoạt động thì phải có hóa đơn. Khi đó chủ nhà phải mang hợp đồng cho thuê lên cơ quan thuế để kê khai, nộp thuế mới có hóa đơn để cấp cho người thuê. Nhưng từ cuối năm 2015 đến nay, doanh nghiệp vẫn được tính chi phí thuê văn phòng, nhà ở vào chi phí hoạt động mà không cần hóa đơn (chỉ cần hợp đồng thuê và thanh toán qua ngân hàng). Điều này dẫn đến thực tế có chủ nhà né không nộp thuế hoặc nhiều lần tăng giá cho thuê nhưng vẫn kê khai với giá cho thuê 5 - 7 năm trước đó... Song song, nhiều người không biết về việc tự kê khai, nộp thuế khi cho thuê nhà.

Hiện nay khi ngành thuế thực hiện rà soát thông tin, danh sách cá nhân, hộ kinh doanh thông qua việc phối hợp cùng các sở, ban, ngành hay tổ chức ở địa phương thì sau khi xác định chủ nhà nên thực hiện công tác tuyên truyền. Chẳng hạn gửi thông báo để hướng dẫn chủ nhà lên thuế cơ sở nhằm trao đổi, giải thích và thuyết phục tự kê khai, nộp thuế. Chỉ khi chủ nhà cố tình né thuế hay khai báo gian lận sau đó thì mới tiến hành việc xử phạt theo quy định.

Theo ông Nguyễn Ngọc Tịnh - Phó chủ tịch Hội Tư vấn và đại lý thuế TP.HCM, việc cơ quan thuế rà soát với nhóm hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng để thực hiện quy định về thuế là đúng và công bằng cho tất cả người nộp thuế. Bởi vẫn đang tồn tại câu chuyện các cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS), bao gồm cho thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh thì theo quy định phải đăng ký thành lập doanh nghiệp. Thế nhưng, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. Hiểu như vậy có nghĩa là cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh hay doanh nghiệp.

Ngoài ra, còn có những chủ nhà cố tình khai doanh thu từ cho thuê văn phòng, nhà ở thấp dưới ngưỡng 100 triệu đồng/năm để không nộp thuế. Hay bên đi thuê nhà chịu thuế (theo thỏa thuận với chủ nhà). Khi đó người kê khai nộp thuế là người đi thuê hoặc chủ nhà ủy quyền cho một đơn vị, cá nhân nào khác đứng ra cho thuê nhà và kê khai nộp thuế. Bản chất của hai trường hợp này là tiền thuế vẫn nộp đủ về ngân sách nhà nước, nhưng người đứng tên tờ khai thuế lại không phải chính chủ nhà. Việc này cũng cần rà soát và nên khuyến khích chủ nhà tự kê khai vì hiện nay đã áp dụng mã số thuế theo căn cước công dân và việc hoàn thành nghĩa vụ thuế sẽ có lợi hơn cho cá nhân chủ nhà.