Bảng giá đất không thể 'chạy theo' giá ảo

Giá đất ảo đang được hợp pháp hóa thông qua bảng giá đất mới, gây nhiều hệ lụy với thị trường, đẩy giá nhà đất tăng vọt trong thời gian qua.

Để hóa giải tình trạng này, các chuyên gia khuyến nghị sớm xây dựng trung tâm dữ liệu nhà đất quốc gia để mọi dữ liệu về mua bán được làm sạch và công khai thì sẽ hạn chế tối đa tình trạng thao túng, đưa nhà đất về sát giá trị thực, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Gây sốc

Nguyên nhân do một số địa phương sử dụng giá các giao dịch đất đai đã bị giới đầu tư đẩy cao trong thời gian qua (giá ảo) làm dữ liệu để lập bảng giá mới.

Ghi nhận của Tuổi Trẻ cho thấy các cuộc đấu giá đất với số lượng hạn chế từ vài chục lô đến cả trăm lô ở một số huyện ngoại thành Hà Nội và Hưng Yên từ đầu năm đến nay đều ghi nhận giá tăng cao bất thường.

Mức giá trúng đấu giá gây sốc không chỉ cho người dân sống khu vực đấu giá mà cả giới đầu tư bất động sản cũng ngơ ngác.

Tại Hà Nội, vài chục lô đất ở thôn Thanh Thần (huyện Thanh Oai cũ, cách trung tâm TP gần 40km) được đẩy lên ngưỡng 100 triệu đồng/m². Tương tự, 19 thửa đất đấu giá thôn Lòng Khúc (huyện Hoài Đức cũ, cách trung tâm khoảng 30km) được đẩy lên ngưỡng 133 triệu đồng/m².

Còn vụ đấu giá 33 lô đất tại xã Thanh Xuân (huyện Sóc Sơn cũ) hồi tháng 3-2025 được đẩy lên mức cao nhất là 120 triệu đồng/m². Trong vụ đấu giá này, một vài cá nhân thao túng giá, đẩy giá lên 30 tỉ đồng/m² rồi sau đó bỏ cọc đã bị khởi tố, điều tra, xét xử và lãnh án 3 năm tù.

Tại Hà Nội, sau khi TP mới công bố bảng giá đất năm 2025 (điều chỉnh tăng giá đất theo bảng giá cũ quy định theo Luật Đất đai 2013), chưa công bố bảng giá đất mới sát thị trường theo Luật Đất đai 2024 thì giá rao bán nhà chung cư tại nhiều dự án đã được đẩy lên ngưỡng từ 120 - 200 triệu đồng/m².

Trong cùng một dự án The Matrix One tại khu vực Nam Từ Liêm, giá bán giai đoạn 1 từ 49 - 60 triệu đồng/m², nhưng giá bán giai đoạn 2 đang được rao bán dao động từ 120 - 160 triệu đồng/m².

Còn tại dự án chung cư Sun Feliza Suites Cầu Giấy, giá đang được các môi giới chào bán từ 160 - 200 triệu đồng/m² tùy theo vị trí. Trong khi đó, các tòa nhà chung cư bên cạnh dự án này hoàn thành trước đó từ 5 - 10 năm chỉ bán ở ngưỡng từ 40 - 60 triệu đồng/m².

Tại Hưng Yên, giá trúng đấu giá 100 lô đất tại huyện Ân Thi hồi tháng 3 năm nay trung bình từ 29,7 - 56,2 triệu đồng/m², lô trúng đấu giá cao nhất cũng lên tới 120 triệu đồng/m².

Điều đáng nói là giá trúng đấu giá đất lâu nay được các địa phương coi là một trong những cơ sở để xây dựng bảng giá đất trên địa bàn. Hơn nữa, trong "cơn sốt" nhà đất từ giữa năm 2024 đến nay, giá mua bán đất nền và chung cư tại nhiều khu vực của TP Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông... cũng được giới đầu tư đẩy lên ngưỡng trung bình từ 80 - 140 triệu đồng/m².

Giá đầu cơ, không phải giá nhu cầu thật

Nhận định về tình trạng giá nhà đất quá cao hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng phần lớn giao dịch đất đai thời gian qua xuất phát từ các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

Nhà đầu tư chấp nhận mua đất với giá cao, nhưng họ sẽ tìm cách để bán lại với giá cao hơn nhằm kiếm lời.

"Có thể thấy bối cảnh hiện nay không phải là thị trường mua bán thực của những người dân có nhu cầu thực.

Vì thế, bảng giá đất vừa được các địa phương ban hành ở mức cao, sát với giá mua bán trên thị trường đã ảnh hưởng đến những người dân có nhu cầu thật, những doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất sản xuất, doanh nghiệp phát triển bất động sản quy mô vừa và nhỏ", ông Đính khẳng định.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng nêu vấn đề khi các địa phương xây dựng bảng giá đất sát với thị trường thì đương nhiên phải theo dõi giá giao dịch trên thị trường. Điều này hoàn toàn đúng quy định Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn.

Tuy nhiên, hiện nay ai cũng dễ dàng nhận thấy các giao dịch đất trên thị trường đang trong giai đoạn "sốt" và "nóng", giá bán bị đẩy lên rất cao trong bối cảnh cung khan hiếm. Nên dù bảng giá đất được xây dựng theo giao dịch thực tế nhưng phần lớn là hoạt động đầu tư nên nó không phù hợp với khả năng nhu cầu thật.

Có thể thấy giá đất đang ở thời điểm cao trào nhưng lại được các địa phương sử dụng để đưa vào tính toán trong khung bảng giá đất, nên khung bảng giá đất mới một số địa phương ban hành thời gian qua ở ngưỡng rất cao.

Cùng quan điểm này, ông Trần Khánh Quang, giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng bảng giá đất hiện tại chưa sát với giá thị trường thực tế. Lý do là giá đất bị ảnh hưởng bởi những giao dịch mang tính đầu cơ, thổi giá cao mà không có giao dịch thực tế, nhưng lại được đưa vào bảng giá đất.

Theo ông Quang, giá đất phải do thị trường quyết định, song tại nhiều khu vực, thị trường bất động sản lại có tần suất giao dịch thấp, nhu cầu sang nhượng bất động sản thấp, dẫn đến việc giá đất dễ bị làm giá và không phản ánh đúng giá trị thực.

Ông Quang cũng cho rằng giá đất nông nghiệp hiện nay được Nhà nước tính thấp nên khi tính tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất như chuyển lên đất ở sẽ khiến người dân phải đóng khoản tiền lớn.

Cần thay đổi phương pháp định giá đất

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - chủ tịch Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ, hiện có nhiều phương pháp định giá đất như phương pháp so sánh đang được các địa phương áp dụng rộng rãi để xây dựng bảng giá đất, trong đó có giá trúng đấu giá đất.

Tuy nhiên, phương pháp định giá đất theo dòng tiền sát thực tế hơn. Các cơ quan quản lý cần đánh giá được khả năng thương mại, cho thuê sinh lời bao nhiêu để định giá cho phù hợp.

"Với một bất động sản để ở, cho thuê thường có chu kỳ giá trị từ 12 - 14 năm có thể thu hồi vốn. Nhưng có căn nhà hiện nay giá 30 - 40 tỉ đồng, khai thác 30 năm không thu hồi được vốn là giá ảo. Vì thế, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản cần định giá nhà đất theo dòng tiền, như vậy mới phản ánh đúng giá trị bất động sản.

Còn nếu chỉ sử dụng phương pháp so sánh để định giá thì trong trường hợp giá trúng đấu giá quá cao để làm giá thị trường thì sẽ tạo giá trị ảo", ông Khánh nêu.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, để giảm gánh nặng tiền đất cho những người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để ở, ông Quang cho rằng cần giảm tỉ lệ nộp tiền sử dụng đất, chỉ nên 40 - 50% tổng số tiền sau khi đã tính giá đất, bởi vì đất là do người dân sở hữu.

Ngoài ra, ông Quang cũng đề xuất có cơ chế cho phép người dân nộp 20% tiền đất ban đầu và 80% còn lại được đóng dần trong vòng 10 - 20 năm. Việc tính tiền sử dụng đất hợp lý sẽ khuyến khích người dân xây nhà và cơ sở kinh doanh, giúp tăng giá trị sử dụng và giá trị xã hội của đất, mang lại lợi ích lớn hơn cho xã hội thay vì để trống.

Bên cạnh đó, khi đóng tiền sử dụng đất quá cao, có thể gấp 3-4 lần tiền xây nhà, sẽ khiến người dân không dám nộp tiền để xây nhà hoặc buộc phải xây lậu, xây trái phép, gây ra nhiều rủi ro", ông Quang nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chỉ ra thực trạng nếu dữ liệu đầu vào "chưa chuẩn" thì sẽ dẫn đến kho dữ liệu chưa bám sát thực tế trong việc định giá đất.

Việc định giá đất thời gian qua phụ thuộc vào các công ty tư vấn định giá, các đơn vị này sẽ chọn phương pháp định giá đất và đưa ra con số báo cáo.

Do đó ông Châu đề xuất cần thay đổi phương pháp định giá đất, đảm bảo giá đất phù hợp với thực tế giao dịch và có lấy ý kiến các chuyên gia độc lập, tạo sự minh bạch trong xác định giá.

Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng thực tế có nhiều trường hợp đã rút lui, không dám chuyển đổi mục đích sử dụng đất do giá đất đã tăng cao ngoài khả năng tài chính của người dân.

Chính vì thế, cần quy định tỉ lệ phần trăm người dân phải đóng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không nên thu bằng 100% theo bảng giá đất.