Gấp rút xây dựng bảng giá đất theo luật mới

TP HCM đang gấp rút xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1-1-2026, một nhiệm vụ cấp bách đòi hỏi phải hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân, doanh nghiệp.

Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Minh Thạnh vừa chỉ đạo việc áp dụng bảng giá đất sau sáp nhập, xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai năm 2024 và nguồn thu từ tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố.

Chuẩn bị bảng giá đất mới

Theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND trên địa bàn TP HCM (cũ), giá cao nhất là đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ với 687 triệu đồng/m2; đường Hàm Nghi giá 429 triệu đồng/m2; đường Song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ Nguyễn Ảnh Thủ đến Lý Thường Kiệt) có giá 32 triệu đồng/m2.

Theo Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), đất ở đô thị có giá từ 913.000 đồng/m2 đến 78 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí, tuyến đường và khu vực đô thị. Các tuyến đường Ba Cu, Lê Hồng Phong, Hoàng Hoa Thám, Lý Thường Kiệt… thuộc vị trí 1 có giá cao nhất là 78 triệu đồng/m2. Đất ở nông thôn có giá từ 513.000 đồng/m2 đến 4,1 triệu đồng/m2 tùy theo tuyến đường, vị trí và từng địa phương. Theo Quyết định số 63/2024/QĐ-UBND trên địa bàn tỉnh Bình Dương (cũ), giá đất cao nhất ở mức hơn 52 triệu đồng/m2, trong đó có tuyến đường tăng giá đến 80%.

Trong giai đoạn sắp tới, UBND TP HCM thống nhất tiếp tục áp dụng các quy định về bảng giá đất tại Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND trên địa bàn TP HCM (cũ), Quyết định số 63/2024/QĐ-UBND trên địa bàn tỉnh Bình Dương (cũ) và Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) cho đến khi các quyết định trên bị bãi bỏ, thay thế theo quy định, hoặc có ý kiến chỉ đạo khác từ cấp có thẩm quyền.

Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Minh Thạnh giao Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) TP HCM hoàn thiện dự thảo văn bản chỉ đạo triển khai thực hiện; thống nhất với Sở Tư pháp về thể thức, hình thức văn bản để bảo đảm chặt chẽ, đúng quy định pháp luật, trình UBND TP HCM.

Về công tác chuẩn bị xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai năm 2024, Phó Chủ tịch Bùi Minh Thạnh giao Sở NN-MT TP HCM chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp và Sở Tài chính nghiên cứu, xây dựng các phương án triển khai bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026.

Trong đó, cần phân tích rõ căn cứ pháp lý, ưu điểm, nhược điểm của từng phương án; bảo đảm tuân thủ các quy định liên quan đến thẩm quyền, trình tự thủ tục, nội dung xây dựng, phương pháp thẩm định, cách thức thu thập thông tin và các vấn đề liên quan theo quy định. Sở NN-MT phải trình phương án lên UBND thành phố trước ngày 5-8.

Đồng thời, Sở NN-MT TP HCM chỉ đạo, quán triệt đến các Văn phòng Đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố xác định công tác xây dựng bảng giá đất là nhiệm vụ trọng tâm từ nay đến cuối năm 2025. Các đơn vị phải xây dựng kế hoạch cụ thể, huy động đầy đủ nguồn nhân lực, phân công nhiệm vụ rõ ràng, xuyên suốt cho đội ngũ cán bộ, viên chức chuyên môn nhằm bảo đảm tiến độ và chất lượng công việc. Bên cạnh đó, Sở NN-MT TP HCM tham mưu UBND TP HCM ban hành văn bản chỉ đạo các nội dung liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của 168 UBND phường, xã, đặc khu trên địa bàn, cũng như phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan để bảo đảm công tác chỉ đạo, điều hành được thống nhất, đồng bộ trong quá trình xây dựng bảng giá đất.

Hài hòa lợi ích

Anh Lê Minh Vương, người hoạt động trong lĩnh vực nhà đất, cho rằng vấn đề cốt lõi là giá đất nông nghiệp trong bảng giá nhà nước hiện quá thấp so với thực tế thị trường. Điều này tạo ra chênh lệch khổng lồ khi người dân chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, dẫn đến tiền thuế phải nộp quá cao, gây khó khăn cho người thu nhập thấp và làm phát sinh các hoạt động chuyển nhượng bất hợp pháp. Từ đó anh Lê Minh Vương đề xuất tăng giá đất nông nghiệp để thu hẹp khoảng cách này và giảm gánh nặng thuế.

Tuy nhiên, ông Hoàng Mộng Chinh, Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Hoàng Khôi, cảnh báo việc xây dựng bảng giá đất mới cần phải thận trọng và có lộ trình tăng giá hợp lý. Nếu tăng đột ngột sẽ gây "sốc" cho người dân và doanh nghiệp. Thực tế tại TP HCM cho thấy, việc điều chỉnh tăng giá đất đã làm chi phí thuê đất tăng vọt, đẩy chi phí logistics lên cao, làm tăng giá hàng hóa và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng vấn đề không chỉ nằm ở giá đất mà còn ở hệ thống pháp luật. Báo cáo của Bộ Tư pháp đã chỉ ra hàng trăm quy định mâu thuẫn, chồng chéo, không rõ ràng và thiếu khả thi đang cản trở sự phát triển kinh tế - xã hội. Những vướng mắc này tạo ra gánh nặng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và hạn chế sự đổi mới.

Những kinh nghiệm từ việc điều chỉnh giá đất và các vướng mắc pháp lý hiện tại được coi là bài học quan trọng để các cơ quan chức năng xây dựng bảng giá đất, dự kiến sẽ được áp dụng từ ngày 1-1-2026.