Evergrande bán mảng dịch vụ BĐS để trả nợ: Kết thúc một kỷ nguyên, mở ra giai đoạn thanh lý "gà đẻ trứng vàng"

Evergrande đang rao bán tài sản giá trị nhất của mình để trả nợ, nhưng như vậy cũng chỉ chiếm rất nhỏ trong số tiền khổng lồ mà chủ nợ yêu cầu.

Cuộc khủng hoảng của Evergrande, một thời là "biểu tượng" của sự bùng nổ bất động sản Trung Quốc, đã trở thành một câu chuyện cảnh tỉnh cho toàn cầu. Sau khi vỡ nợ với khoản nợ khổng lồ hơn 300 tỷ USD, tập đoàn này đã bị hủy niêm yết khỏi thị trường chứng khoán Hong Kong, khép lại 16 năm huy hoàng.

Giờ đây, trong nỗ lực giải quyết mớ bòng bong nợ nần, Evergrande đang tiến hành một trong những động thái quan trọng nhất: rao bán tài sản giá trị của mình.

Thanh lý "gà đẻ trứng vàng"

Thông tin Tập đoàn China Evergrande – "gã khổng lồ" bất động sản một thời – đang xem xét bán 51% cổ phần tại công ty dịch vụ bất động sản Evergrande Property Services Group (EPS) đã gây chú ý mạnh trên thị trường tài chính châu Á.

Đây được xem là một trong những tài sản giá trị nhất mà các quản tài viên có thể thanh lý trong bối cảnh tập đoàn đã bị hủy niêm yết và lâm vào tình trạng vỡ nợ kéo dài.

Hãng EPS, công ty phụ trách mảng dịch vụ bất động sản của tập đoàn, được xem là một trong những tài sản "sáng giá" nhất còn lại của tập đoàn, hiện có vốn hóa khoảng 1,28 tỷ USD và cổ phần mà Evergrande đang nắm giữ chiếm hơn một nửa giá trị này.

Việc bán đi phần lớn cổ phần tại EPS được kỳ vọng sẽ mang lại một khoản tiền đáng kể để giải quyết một phần khoản nợ đang ngày càng chồng chất, hiện đã lên tới 45 tỷ USD từ các yêu cầu trả nợ.

Theo hồ sơ gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hong Kong, các quản tài viên của Evergrande đã nhận được những đề nghị sơ bộ từ một số nhà đầu tư. Phía EPS cũng xác nhận đã ký thỏa thuận bảo mật với các bên tiềm năng, mở đường cho quá trình đàm phán.

Tuy nhiên, tất cả mới chỉ ở giai đoạn ban đầu. Các bên quan tâm sẽ được mời nộp đề xuất cuối cùng vào tháng 11, sau đó mới bước vào thương lượng chi tiết.

Thị trường phản ứng ngay lập tức với thông tin này: cổ phiếu EPS tăng vọt tới 38% khi mở cửa trở lại, trước khi chốt phiên với mức tăng 21% lên 1,11 HKD. Điều này cho thấy kỳ vọng rằng thương vụ có thể mang lại một dòng tiền mới trong quá trình thanh lý của Evergrande.

Tuy nhiên, giới phân tích cảnh báo rằng các đề nghị hiện tại đều chưa ràng buộc. Trong môi trường bất động sản Trung Quốc nhiều bất ổn, khả năng thương vụ thành công với mức giá hấp dẫn vẫn là dấu hỏi lớn.

Việc bán EPS diễn ra trong bối cảnh Evergrande đã chính thức rời sàn Hong Kong từ ngày 25/8/2025 sau 16 năm niêm yết. Trước đó, tòa án Hong Kong ra lệnh thanh lý tập đoàn này vào tháng 1/2024 khi họ không thể đưa ra kế hoạch tái cấu trúc khả thi. Đây là dấu mốc khép lại thời kỳ mà Evergrande từng là biểu tượng của cơn bùng nổ bất động sản Trung Quốc.

Từ khi chính sách "ba lằn ranh đỏ" được Bắc Kinh ban hành năm 2020, siết chặt tín dụng và kỷ luật tài chính với các nhà phát triển vay nợ quá mức, Evergrande nhanh chóng rơi vào vòng xoáy khủng hoảng. Với hơn 300 tỷ USD nợ phải trả, tập đoàn này vỡ nợ trái phiếu quốc tế cuối năm 2021, kéo theo làn sóng lo ngại về hiệu ứng lan truyền sang hệ thống tài chính toàn cầu.

Ai mua?

Theo báo cáo mới nhất, nhóm quản tài viên đã tiếp quản hơn 100 công ty và pháp nhân thuộc Evergrande, với tổng tài sản khoảng 3,5 tỷ USD. Tuy nhiên, chỉ khoảng 255 triệu USD đã được bán ra – con số quá nhỏ bé so với hơn 45 tỷ USD nghĩa vụ nợ mà chủ nợ yêu cầu thanh toán.

Trong bối cảnh đó, việc bán được phần lớn cổ phần tại EPS có thể mang lại một khoản tiền đáng kể, nhưng cũng chỉ như "muối bỏ biển" nếu so với quy mô nợ khổng lồ.

Một câu hỏi lớn là đối tượng nào sẽ thực sự bước vào bàn thương lượng cuối cùng. Có thông tin cho rằng một số tập đoàn nhà nước Trung Quốc như China Overseas Holdings, China Resources Holdings đang cân nhắc, nhưng chưa bên nào công bố chính thức.

Nếu người mua là doanh nghiệp quốc doanh, thương vụ này sẽ phản ánh nỗ lực của chính quyền nhằm ổn định lĩnh vực dịch vụ bất động sản, vốn ít rủi ro hơn so với phát triển dự án và xây dựng mới.

Hãng tin Reuters cho hay dự kiến sẽ mời các bên đặt đề xuất cuối cùng vào khoảng tháng 11 để tiến tới thương lượng các điều khoản cụ thể. Vì các đề nghị hiện nay chưa ràng buộc (non-binding) nên không chắc chắn sẽ thành giao dịch. Người mua tiềm năng có thể rút lui hoặc đề nghị thấp hơn nhiều khi vào giai đoạn đàm phán.

Thị trường bất động sản, đặc biệt dịch vụ quản lý tài sản (property management), có thể là lĩnh vực được xem xét "ít rủi ro hơn" hoặc vẫn có tiềm năng trong dài hạn khi việc xây dựng và quản lý dự án tiếp tục diễn ra, mặc dù doanh thu & lợi nhuận có thể chịu ảnh hưởng do suy thoái kinh tế, giá đất, giá nguyên liệu, chi phí vay mượn.

Một số nhà phân tích đặt câu hỏi: nếu có người mua, họ sẽ duy trì EPS là một công ty niêm yết hay sẽ đưa vào sáp nhập, mua quyền kiểm soát (compulsory acquisition) để loại cổ phần nhỏ còn lại từ công chúng. Việc duy trì niêm yết có thể giúp giá cổ phần nhỏ giữ được phần nào giá trị, trong khi nếu bị mua ép hoàn toàn, cổ đông nhỏ có thể bị thiệt.

Bên cạnh đó, dù thương vụ EPS có thành công, bức tranh tổng thể của Evergrande vẫn rất u ám. Khả năng thu hồi từ việc bán tài sản còn lại bị hạn chế bởi cấu trúc sở hữu phức tạp và giá trị thị trường đang sụt giảm. Các nhà đầu tư, đặc biệt là cổ đông nhỏ lẻ, gần như không còn kỳ vọng vào sự hồi sinh của "gã khổng lồ" một thời.

Quyết định bán 51% cổ phần EPS, do đó, không phải là giải pháp hồi sinh, mà chỉ là một phần trong nỗ lực thu hồi tối đa những gì còn sót lại để trả nợ. Nó cũng là minh chứng rõ rệt cho việc thời kỳ tăng trưởng nóng, dựa vào vay nợ khổng lồ của bất động sản Trung Quốc đã thực sự khép lại.

*Nguồn: Reuters, FT, Fortune, BI