Đề xuất chuyển cấp sổ hồng về xã

Nếu đề xuất trên của Sở TN-MT TP.HCM được thông qua, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) sẽ được đẩy nhanh gấp nhiều lần hiện tại vì thuận tiện, gần người dân hơn.

Tránh "khoảng trống pháp lý" khi bỏ cấp huyện

Trong văn bản khẩn gửi Sở Tư pháp mới đây, Giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Toàn Thắng đề xuất điều chỉnh lại thẩm quyền cấp sổ hồng nhằm bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống hành chính khi không còn cấp huyện. Đồng thời đề xuất chuyển thẩm quyền cấp sổ hồng lần đầu (đối với cá nhân) về cấp xã để thuận tiện trong giải quyết thủ tục và phù hợp với phân cấp quản lý. Ngoài ra, những nhiệm vụ gắn chặt với địa bàn dân cư và có tần suất cao như gia hạn quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở, thu hồi sổ hồng... cũng có thể giao cho cấp xã.

Lý giải việc đề xuất trên, ông Thắng cho biết dù Nghị quyết 190/2025 của Quốc hội đã định hướng nhiều nội dung quan trọng, song qua rà soát, Sở nhận thấy vẫn còn một số vấn đề phát sinh thực tế chưa được đề cập cụ thể, cần bổ sung và hướng dẫn rõ ràng hơn để tạo điều kiện triển khai đồng bộ. Đầu tiên là cần có quy định chính thức về phân công, phân cấp, ủy quyền lại đối với các nhiệm vụ mà trước đây thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện. Điều này rất cấp thiết đối với các nhóm thủ tục như giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ hồng, giải quyết tranh chấp... Nếu không phân định rõ ràng sẽ dẫn đến tình trạng "khoảng trống pháp lý" hoặc tình trạng chồng chéo, trùng lặp thẩm quyền trong giải quyết hồ sơ của người dân.

"Trong quá trình thực hiện, một số nội dung trong nghị quyết cần được cơ cấu lại cho phù hợp với thực tiễn tổ chức bộ máy và thủ tục hành chính tại địa phương. Đầu tiên là các nhiệm vụ trước đây do cấp huyện đảm nhiệm gắn chặt với địa bàn dân cư và có tần suất cao như cấp sổ hồng lần đầu, gia hạn quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở, thu hồi sổ hồng... có thể giao cho cấp xã. Những nhiệm vụ có tính chuyên môn sâu hoặc liên vùng như xác lập bản đồ địa chính, quản lý dữ liệu đất đai, giám sát môi trường... sẽ do cấp tỉnh đảm nhiệm", ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết.

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty luật TMC Lawyers, nhận xét: Đề xuất chuyển việc cấp sổ hồng lần đầu cho cá nhân từ cấp quận/huyện về cấp phường xã ở TP.HCM có thể xem là một bước phân cấp, phân quyền phù hợp với xu thế cải cách hành chính hiện nay. Nếu làm tốt, người dân được giải quyết thủ tục ngay tại xã/phường gần hơn, tiện lợi hơn. Trong khi đó, cấp xã có điều kiện nắm sát tình hình đất đai tại địa phương, giảm bớt khâu trung gian và giảm áp lực cho Văn phòng đăng ký đất đai TP.

Đồng tình với đề xuất trên, ông Nguyễn Minh Chánh, Phó chủ tịch UBND Q.12, nói rằng việc cấp sổ hồng lần đầu cho cá nhân luật quy định chức năng nhiệm vụ cho UBND quận, huyện đảm trách. Dù vậy tới đây UBND cấp huyện đã không còn nên cần phải phân công lại nhiệm vụ này cho phù hợp. Nếu đưa về Sở thì xa dân, khó khăn hơn trong khi giao về UBND phường, xã thì việc xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, có tranh chấp hay không để cấp sổ hồng dễ dàng thực hiện do địa phương nắm hết dữ liệu. Còn nếu giao về TP thì những thông tin cụ thể TP vẫn phải hỏi ý kiến từ địa phương. Do vậy giao nhiệm vụ này về UBND cấp xã là phù hợp với thực tiễn.

102 nơi cấp thay vì chỉ 22 như hiện nay

Hầu hết ý kiến ủng hộ việc giao quyền cho UBND phường, xã cấp sổ hồng lần đầu cho hộ gia đình cá nhân bởi trước khi luật Đất đai 2003 có hiệu lực (trước ngày 1.7.2004), thẩm quyền cấp sổ hồng lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại địa phương thuộc về UBND cấp huyện. Từ luật Đất đai 2013 đến nay cơ quan cấp sổ hồng lần đầu vẫn là UBND cấp huyện nhưng việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ lại giao về cho các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (trực thuộc Sở TN-MT) khiến việc giải quyết cấp sổ hồng bị chậm trễ, gây phiền phức và thiệt hại cho cả nhà nước và người dân.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhận xét việc cấp sổ hồng lần đầu tại TP.HCM những năm qua bị trễ hẹn rất nhiều bởi công tác phối hợp các UBND cấp xã và các cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp huyện và cơ quan khác vẫn còn rối rắm, chưa có sự liên thông. Trong khi các trường hợp nhà đất cấp sổ hồng lần đầu đa phần là có vướng mắc về pháp lý như: giấy tờ, nguồn gốc nhà đất không rõ ràng; mua bán bằng giấy tay; thừa kế có yếu tố nước ngoài; có phát sinh thay đổi hiện trạng nhà không phép, sai phép nên quá trình nghiên cứu, thụ lý, xác minh hồ sơ cũng mất nhiều thời gian. Một số UBND phường và các phòng ban chuyên môn trả lời xác minh về nguồn gốc, thông tin quy hoạch bị chậm trễ, thiếu thành phần hồ sơ xác minh.

Ông Phan Công Chánh dẫn chứng trường hợp một người dân ở TP.Thủ Đức xin cấp sổ hồng cho khu đất nông nghiệp 224 m² từ tháng 11.2023 đến tháng 1.2025 mới xong. Nguyên nhân được cho là có sự chậm trễ trong phối hợp xử lý hồ sơ cho người dân, nhất là ở Phòng TN-MT TP.Thủ Đức. Do đó, dù người dân nộp hồ sơ từ cuối năm 2023 nhưng phải một năm sau, tức ngày 29.11.2024 phòng mới có văn bản xử lý hồ sơ và chuyển sang đơn vị chức năng để cấp sổ hồng. Căn cứ quyết định này, đầu năm 2025, hồ sơ của người dân mới được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai TP.Thủ Đức giải quyết cấp sổ.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, thì dẫn chứng TP.HCM hiện có 22 đơn vị hành chính cấp huyện, gồm 16 quận, 5 huyện và 1 TP. Tuy nhiên, tới đây sẽ bỏ cấp huyện và sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã. Dự kiến sau khi sáp nhập, sắp xếp, địa bàn TP.HCM sẽ tổ chức lại thành 102 đơn vị cấp xã. Như vậy với quy định hiện nay TP.HCM sẽ có 22 nơi cấp sổ hồng lần đầu cho người dân thì tới đây sẽ tăng gần gấp 10 lần, lên 102 nơi cấp sổ hồng lần đầu. 

Từ đó sẽ đẩy mạnh, đẩy nhanh tiến trình cấp sổ hồng lần đầu cho người dân. Đặc biệt trong bối cảnh bí thư, chủ tịch UBND cấp phường là lãnh đạo cấp quận đưa về, đều là những người có kiến thức, kinh nghiệm, trải nghiệm và hiểu rất rõ công việc quản lý nhà nước về đất đai nên cấp sổ hồng lần đầu ở xã theo ông Thuận thì: "Không có gì phải bàn. Chỉ bàn cách phân cấp theo luật để đảm bảo tính hợp pháp mà thôi". "Mục tiêu của sáp nhập là bỏ một cấp trung gian là cấp huyện, và đề cao trách nhiệm của UBND cấp xã để phục vụ tốt cho người dân. Hơn nữa tới đây ở UBND cấp xã sẽ có trung tâm hành chính công nên điều này sẽ có lợi cho dân và cho nước", TS Phạm Viết Thuận nêu quan điểm.

Kiểm soát chặt để tránh tiêu cực

Từng nhiều năm làm công tác cấp sổ hồng, ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, phân tích: Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc cấp sổ hồng lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của cấp huyện. Nhưng nay cấp này không còn, chỉ còn 2 cấp là TP và xã nên phải chuyển nhiệm vụ này lên TP hoặc về phường, xã. Tuy nhiên, việc này không thể về TP vì hiện nay TP đang quá tải cấp sổ hồng cho tổ chức là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại. Trong đó, những thửa đất còn lại đến nay chưa được cấp sổ hồng toàn là những trường hợp khó, xương xẩu. Dù vậy ở UBND phường, xã đang nắm rõ thông tin về các thửa đất này. Nên việc chuyển nhiệm vụ này về phường, xã là hợp lý.

Dù ủng hộ đề xuất trên nhưng ông Phạm Ngọc Liên vẫn lưu ý, khi bỏ cấp huyện, hồ sơ nhà đất, nhất là nhà đất công, đất do nhà nước quản lý, nhà đất tiếp quản từ cách đây rất lâu, rất rắc rối nên khi bàn giao tài liệu từ quận, huyện về phường, xã phải thật sự chặt chẽ và được giám sát kỹ từ cấp TP. Để sau này khi chuyển về phường xã, hồ sơ không bị thất lạc và có thể dẫn đến sai sót khi cấp sổ hồng lần đầu cho các thửa đất này. Cần quy định rõ, bên nào chuyển giao tài liệu thiếu, làm sai là phải chịu trách nhiệm.

"Trong giai đoạn chuyển giao này hồ sơ dễ bị thất lạc, bị mất do vô tình hay cố ý. Nếu xảy ra tình trạng này, việc cấp sổ hồng sau này cũng dễ xảy ra sai sót, có thể ảnh hưởng đến người làm sau. Do đó phải kiểm tra kỹ trong quá trình chuyển giao để sau này việc giải quyết hồ sơ diễn ra thuận lợi", ông Phạm Ngọc Liên lưu ý.

Luật sư Trần Minh Cường cũng cho rằng muốn chuyển việc cấp sổ hồng cho cấp xã được suôn sẻ, cần đảm bảo năng lực chuyên môn, cơ sở hạ tầng và nhân sự tại cấp xã, bởi việc cấp sổ hồng không chỉ là thủ tục mà còn liên quan pháp lý rất chặt chẽ. Ngoài ra việc này có nguy cơ phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu nếu không kiểm soát tốt vì quyền được cấp sổ hồng là quyền rất lớn. Đồng thời phải đồng bộ hóa dữ liệu đất đai, bản đồ, hồ sơ tại cấp xã để tránh sai sót, chồng chéo.

"Đây là một chủ trương có ý nghĩa tích cực, nhưng để triển khai hiệu quả thì TP.HCM cần chuẩn bị kỹ về nhân lực, quy trình, dữ liệu và giám sát minh bạch. Cũng mong TP làm sao cải cách thủ tục hành chính, cắt bỏ các thủ tục không cần thiết. Bởi có những hồ sơ chỉ thay đổi lộ giới đường thôi mà 2 năm nay vẫn chưa xong trong khi nhà đã có sổ hồng từ lâu", luật sư Trần Minh Cường phân tích.