Đất nền Đà Nẵng sắp 'hóa vàng' nhờ khu thương mại tự do và trung tâm tài chính

Đà Nẵng đang tiệm cận một giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, với kỳ vọng lớn từ các mô hình phát triển kinh điển như trung tâm tài chính quốc tế (IFC), khu thương mại tự do (FTZ), từng làm nên tên tuổi của Dubai, Singapore hay Thượng Hải. Trong làn sóng chuyển đổi này, thị trường đất nền Đà Nẵng sẽ là lĩnh vực đầu tiên phản ánh kỳ vọng tăng trưởng.

Hai “siêu quy hoạch” làm thay đổi cuộc chơi

Cách Đà Nẵng khoảng 6.000 km, Dubai là minh chứng điển hình cho việc “đãi cát thành vàng”. Từ một làng chài giữa sa mạc, thành phố này đã vươn lên thành trung tâm tài chính - thương mại hàng đầu Trung Đông.

Gần hơn với Singapore, quốc đảo này cũng chỉ mất ba thập kỷ sau khi tách khỏi Malaysia (1965) để vươn mình từ một nền kinh tế nghèo tài nguyên, thiếu cả nước sạch trở thành trung tâm tài chính - logistics hàng đầu thế giới, sánh ngang London, New York hay Tokyo.

Dù cách nhau nửa vòng trái đất, Dubai và Singapore đều có một điểm chung: các “siêu tâm điểm” phát triển không nằm ở vùng ngoại vi, mà gắn chặt với khu vực trung tâm đô thị hoặc được kết nối trực tiếp bằng hạ tầng cao tốc, metro hiện đại đến các lõi trung tâm.

Khu thương mại tự do sân bay Changi, Trung tâm tài chính Marina Bay hay Trung tâm tài chính Quốc tế Dubai (DIFC) chính là những “thỏi nam châm” phát ra “từ trường tăng trưởng”, thu hút dòng vốn, công nghệ và nhân lực toàn cầu, góp phần định hình lại cả thị trường bất động sản lẫn cục diện kinh tế của hai thành phố.

Nằm trong trung tâm thành phố Singapore, bất động sản khu vực Downtown Core và Marina Bay luôn nằm trong nhóm có giá cao nhất đảo quốc, với mức tăng trưởng ổn định mỗi năm trong thập kỷ qua, bất chấp biến động toàn cầu. Tương tự, giá trị BĐS quanh DIFC tại Dubai cũng không ngừng leo thang, được xem là “tài sản trú ẩn” của giới tài phiệt Trung Đông và nhà đầu tư quốc tế.

Đây cũng chính là kỳ vọng đang được đặt vào Đà Nẵng. Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, cùng với TP.HCM, Trung tâm tài chính quốc tế Đà Nẵng dự kiến sẽ được hình thành và vận hành từ cuối năm 2025. Song song, địa phương cũng đang thúc đẩy xây dựng Khu thương mại tự do (FTZ) với quy mô khoảng 1.881 ha, gồm 7 vị trí với nhiều khu chức năng theo mô hình thí điểm thể chế đặc biệt.

Vì sao đất nền vùng trung tâm là “át chủ bài” trong chu kỳ mới?

Nếu thị trường bất động sản Dubai hay Singapore từng vươn lên từ một bức tranh kinh tế - xã hội không mấy thuận lợi, thì Đà Nẵng đang sở hữu những nền tảng vững chắc. Đà Nẵng ghi nhận tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 9,43% trong 6 tháng đầu năm, dẫn đầu khu vực miền Trung.

“Thủ phủ du lịch” miền Trung được dự báo sẽ chứng kiến một làn sóng bùng nổ nhu cầu ở cả ba trụ cột: nhà ở, thương mại và lưu trú cao cấp. Thay vì chọn những ngôi nhà đã xây sẵn, giới đầu tư đến Đà Nẵng để tìm những khu vực đẹp, tự thiết kế ngôi nhà trong mơ.

Áp lực cầu sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, trong bối cảnh quỹ đất lõi trung tâm ngày càng khan hiếm thì đất nền đang nổi lên là phân khúc dẫn sóng, đặc biệt là những dải đất đẹp ven các dòng sông như Sông Cổ Cò. Báo cáo của Savills Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2025 cũng cho thấy, thị trường Đà Nẵng có xu hướng tập trung vào sản phẩm đất nền, chiếm tới 91% tổng nguồn cung. Theo hé lộ từ giới đầu tư lâu năm, một số chủ đầu tư lớn sẽ tung ra sản phẩm đẹp ven sông, từng được xem là “của để dành” với quy hoạch hoàn chỉnh và pháp lý minh bạch nhằm đón sóng ở thời điểm này. Đây là quỹ đất hiếm hoi được quy hoạch từ nhiều năm về trước, nay không còn dư địa ở Đà Nẵng.

Trợ lực cho tầm nhìn ấy là hệ thống hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ và mạnh mẽ. Cảng container Liên Chiểu, dự án trị giá hơn 45.000 tỷ đồng, kỳ vọng biến Đà Nẵng thành trung tâm trung chuyển hàng hóa mới của miền Trung. Trong khi đó, tuyến đường sắt đô thị Đà Nẵng - Hội An đã được quy hoạch trong chiến lược liên kết vùng, hứa hẹn kết nối các khu vực tăng trưởng năng động về phía Nam.

Đặc biệt, cụm nút giao chiến lược gần cầu Hòa Xuân trị giá 1.570 tỷ đồng có ý nghĩa quan trọng, không chỉ giải tỏa áp lực giao thông mà còn tạo kết nối thông suốt từ sân bay quốc tế về khu vực ven sông và các khu đô thị lớn như FPT City, Hòa Xuân, đưa các khu vực như Hòa Xuân, Hòa Qúy cũ, nay là phường Hòa Xuân, phường Ngũ Hành Sơn thành các cực phát triển mới sau khi Đà Nẵng sáp nhập với Quảng Nam. Đây không chỉ là cải thiện về giao thông mà còn là cú hích về giá trị bất động sản cho các khu vực quanh trục Võ Chí Công - Nguyễn Phước Lan - Cồn Dầu - Lê Quảng Chí.

Từ đầu năm đến nay, giá đất nền tại nhiều khu vực ở Đà Nẵng liên tục tăng. Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch, mức tăng dao động từ 15%, thậm chí đến 30%, tập trung chủ yếu ở các khu vực giáp ranh giữa Đà Nẵng và Quảng Nam (cũ) như Hòa Xuân, Ngũ Hành Sơn, Điện Bàn, Điện Bàn Đông…

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, việc sáp nhập tạo ra dư địa phát triển mới cùng sự dịch chuyển về nhu cầu nhà ở, nhưng không thể biến mọi vùng đất thành điểm nóng đầu tư. Chỉ các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối thuận tiện và được quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện ích mới có cơ hội tăng trưởng giá trị thực.

Đáng chú ý, yếu tố pháp lý đang dần trở thành “bộ lọc” tự nhiên của thị trường bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ 1.1 quy định việc siết chặt phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã trên cả nước. Theo các chuyên gia, quy định này ảnh hưởng nhất định đến sức mua, đặc biệt ở những khu vực ven đô hoặc chưa có quy hoạch rõ ràng. Tuy nhiên, với các đô thị loại I đất nền vẫn sẽ tiếp tục hút dòng tiền mạnh. Chính sách mới được kỳ vọng sẽ thanh lọc thị trường, giảm thiểu rủi ro đầu cơ và gia tăng giá trị cho những quỹ đất đã được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng.

Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư tìm kiếm những thị trường mới nổi có nền tảng vững chắc, địa ốc Đà Nẵng đang ở vào thời điểm “bung nén” rõ rệt. nơi mà hạ tầng, chính sách và quy hoạch đang cùng tạo ra xung lực bứt phá mạnh mẽ.