Bất ngờ 'mắc kẹt' với gánh nặng tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất với một số trường hợp đang tồn tại bất cập, khiến người dân chịu gánh nặng tài chính, đòi hỏi cần điều chỉnh Luật Đất đai 2024 và các quy định để khơi thông nguồn lực đất đai.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Phương Nam - nguyên chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ TP.HCM - cho biết việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền hằng năm nhưng có nguồn gốc trước khi thuê là đất nông nghiệp của người dân đã được cấp sổ đỏ (không phải đất công) đang tồn tại bất cập về quy định tính tiền.

Bất ngờ gặp khó khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Ông Nguyễn Phương Nam cho hay nghị định 103 về tiền chuyển mục đích sử dụng đất hiện không phân biệt rõ hoặc sót trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp (không phải đất công cho thuê) trước khi chuyển sang đất phi nông nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm, khi có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở thì lại bị ảnh hưởng lớn đến nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể trong trường hợp này người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, không được áp dụng chính sách tính theo giá đất nông nghiệp như đối với phần đất nông nghiệp của chính họ đã được cấp giấy chứng nhận trước khi thuê. 

Bên cạnh đó, người dân cũng không được trừ phần giá trị đã đóng khi thuê đất hằng năm, dù đất có nguồn gốc là đất tư nhân, không phải đất của nhà nước cho thuê từ đầu.

Theo ông Nam, điều này dẫn đến những bất cập lớn là tạo ra sự thiếu công bằng, làm giảm động lực của người dân và doanh nghiệp trong việc đưa đất vào khai thác phục vụ sản xuất kinh doanh. 

Ngoài ra do pháp luật hiện hành không có quy định rõ về việc kết thúc hợp đồng thuê đất đúng hạn và trước thời hạn trong trường hợp người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất thuê đối với đất có nguồn gốc của họ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thuê. 

Do đó người dân không thể thanh lý hợp đồng thuê sớm và không thể được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trước khi thuê, làm phát sinh nhiều hệ lụy về tài sản, đầu tư, thế chấp, giao dịch…

Để đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp cho người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích người dân, doanh nghiệp đưa đất vào sản xuất, kinh doanh hiệu quả, ông Nam cho rằng trong đợt sửa đổi Luật Đất đai 2024 và sửa đổi nghị định 103 lần này, cần xem xét đến trường hợp "sót" kể trên.

Đề xuất bổ sung quy định trong Luật Đất đai sửa đổi

Đối với nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, ông Nam đề nghị cần quy định rõ trường hợp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được thuê trả tiền hằng năm, nhưng có nguồn gốc là đất của người dân, doanh nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận trước khi làm thủ tục thuê (không phải đất của công) thì khi chuyển mục đích sang đất ở sẽ được hưởng các chính sách.

Chính sách gồm: Không phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở như đất công được nhà nước cho thuê, và được tính theo phương thức tương đương với đất nông nghiệp chuyển mục đích. 

Theo ông Nam, vì nguồn gốc là đất nông nghiệp của dân mà nghị định 103 không có trường hợp này.  

Cụ thể người dân có cùng khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng họ đã chuyển một phần đất nông nghiệp trên làm đất sản xuất phi nông nghiệp họ được chuyển hình thức thuê đất trả tiền hằng năm tại phần đất của mình, khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, phần đất thuê trả tiền hằng năm này tính giá trị bằng 0, đất nông nghiệp còn lại khi chuyển mục đích tính theo nghĩa vụ tài chính loại đất nông nghiệp.

Đối với quyền được kết thúc hợp đồng thuê đất, ông Nam cho rằng cần bổ sung quy định cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm, nhưng có nguồn gốc là đất của họ đã được cấp giấy chứng nhận trước đó thì được quyền chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn nếu không còn nhu cầu; được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng trước khi thuê nếu không vi phạm pháp luật đất đai.

Khi sửa quy định này cần bảo đảm nguyên tắc công bằng, minh bạch, hợp lý, đồng thời phân biệt rõ giữa đất công do nhà nước cho thuê và đất tư do người dân/doanh nghiệp đã được cấp quyền sử dụng, sau đó đưa vào thuê trả tiền hằng năm, không làm ảnh hưởng quyền lợi thiết thực của người dân.

"Chúng tôi tin rằng nếu các kiến nghị trên được tiếp thu và thể chế hóa trong Luật Đất đai sửa đổi, sẽ góp phần thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất, khuyến khích người dân có đất nông nghiệp sẵn sàng đưa vào sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, tạo công ăn việc làm, đóng góp tích cực cho ngân sách nhà nước và sự phát triển kinh tế - xã hội", ông Nam nói.