Bảng giá đất đẩy giá căn hộ tăng cao

Giá đất tăng hàng chục lần không chỉ khiến người dân "choáng" mà ngay các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản cũng gặp vô vàn khó khăn khi giá căn hộ bị đẩy lên cao.

Giá đất tăng bao nhiêu, giá căn hộ tăng bấy nhiêu

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, tính toán, bình quân hiện nay tiền đất chiếm khoảng 20% giá trị căn hộ. Nếu dự án ở khu vực trung tâm, chi phí đất còn cao hơn. Do vậy, tùy mỗi khu vực giá đất trong bảng giá đất tăng bao nhiêu sẽ được cộng vào giá thành, từ đó đẩy giá căn hộ tăng bấy nhiêu.

"Trong khi Trung ương chủ trương hạn chế đầu cơ, giảm giá bất động sản nhằm tạo điều kiện cho người dân, nhất là những người yếu thế, dễ mua được nhà thì việc các địa phương đua nhau tăng giá đất, đẩy giá không chỉ căn hộ mà cả thị trường bất động sản tăng theo. Giá đất tăng làm cho giá nhà tăng, nên việc tiếp cận nhà của người dân càng trở nên khó khăn hơn. Giá đất tăng cao và tăng nhanh vậy cũng khiến doanh nghiệp VN không cạnh tranh được với thế giới bởi tiền đầu tư vào đất đã vét sạch nguồn lực, họ không còn vốn liếng để đầu tư máy móc, xây dựng nhà xưởng và đổi mới công nghệ. Không chỉ vậy, các doanh nghiệp nước ngoài cũng không dám vào VN đầu tư vì chi phí đất quá cao", ông Nghĩa phân tích.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, việc ban hành bảng giá đất theo giá thị trường là hiển nhiên, nhưng quy định nộp 100% tiền sử dụng đất là điều quá vô lý. Trước đây giá đất thấp, đóng 100% người dân và doanh nghiệp còn chịu đựng được; nhưng nay giá đất tăng 10 lần, thậm chí đến 38 lần như ở TP.HCM mà vẫn bắt đóng đủ 100% tiền sử dụng đất như vậy là không hợp lý. Chỉ nên thu 10% là hợp lý và rải đều qua các năm để giúp chi phí đầu vào của dự án giảm, từ đó giảm giá nhà, giúp người dân dễ dàng mua được nhà để an cư lập nghiệp. Tiền sử dụng đất xem như một sắc thuế thu làm nhiều năm cũng giúp hạn chế đầu cơ.

Ở góc nhìn khác, lãnh đạo một công ty bất động sản than thở, thị trường bất động sản hiện nay chưa phải hồi phục hoàn toàn; với việc bảng giá đất tăng cao, chi phí đất sẽ tăng với tỷ lệ tương ứng. Không chỉ các quỹ đất mới, quỹ đất có sẵn trước đây doanh nghiệp cũng phải tính chi phí đất tăng theo. Bởi bán đi rồi sẽ khó mua lại một quỹ đất khác vị trí tương đương với mức giá như trước.

Nước lên, thuyền lên, việc này thực tế đã đẩy giá bất động sản, trong đó có giá căn hộ tăng theo. Minh chứng rõ ràng nhất là các dự án căn hộ chung cư mới mở bán tại TP.HCM gần đây tăng chóng mặt. Điển hình như dự án của Gamuda Land ở đường Mai Chí Thọ (TP.Thủ Đức) hiện đã bị đẩy giá lên khoảng 180 triệu đồng/m² trong khi đợt mở bán đầu tiên vào giữa năm 2024 chỉ 130 triệu đồng/m². Một dự án khác ở đường Đỗ Xuân Hợp (TP.Thủ Đức) mỗi m² căn hộ cũng bán lên đến 140 - 160 triệu đồng. Mới đây Tập đoàn Đất Xanh mở bán căn hộ cạnh bên có mức giá lên đến 120 triệu đồng/m². Không chỉ các dự án mở bán sơ cấp, căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng tăng phi mã một phần do giá đất tăng.

Tăng từ 15 - 20%

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng thường trực, Trường ĐH Hùng Vương (TP.HCM), cho biết theo quy định của luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới được xây dựng sát với giá thị trường, dẫn đến chi phí tiền sử dụng đất trong các dự án bất động sản tăng đáng kể. Như dự án GP Invest (TP.Hà Nội), chi phí tiền sử dụng đất trên mỗi m² căn hộ tăng từ 15 triệu đồng (chiếm 42% giá bán) lên 22 triệu đồng (chiếm 60% giá bán). Khu đô thị Đông Tăng Long (TP.Thủ Đức, TP.HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m² căn hộ dự kiến tăng từ 27% lên 60 - 65%, tức tăng từ 2,3 triệu đồng/m² lên trên 8,8 triệu đồng/m². Dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), tỷ trọng chi phí sử dụng đất tăng từ 16,3% lên khoảng 50%.

Việc tăng chi phí tiền sử dụng đất dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng dự án tăng, từ đó đẩy giá bán căn hộ lên. Bộ Xây dựng ước tính giá nhà ở có thể tăng từ 15% đến 20% so với trước đây. Bảng giá đất mới cũng làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng và bồi thường khi thu hồi đất, do giá đất được xác định sát với giá thị trường. Điều này ảnh hưởng đến tổng chi phí đầu tư của dự án và có thể làm tăng giá bán căn hộ.

TS Trần Việt Anh đưa ra bài tính: Giả sử một dự án căn hộ có các thông số sau, giá bán 36 triệu đồng/m². Nếu chi phí tiền sử dụng đất trước khi áp dụng bảng giá đất mới 15 triệu đồng/m² (chiếm 42% giá bán), nhưng chi phí tiền sử dụng đất sau khi áp dụng bảng giá đất mới là 22 triệu đồng/m² (chiếm 60% giá bán), như vậy chi phí tiền sử dụng đất tăng 7 triệu đồng/m², tức tăng 46,7%. Nếu các chi phí khác giữ nguyên, giá bán căn hộ có thể tăng tương ứng để đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Chưa hết, bảng giá đất tăng kéo theo tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư tăng. Chi phí đầu tư tăng cũng sẽ đẩy giá bán căn hộ lên. Ví dụ năm 2024 tại TP.HCM, nhiều dự án phải đóng tiền sử dụng đất từ vài trăm tỉ đồng đến cả ngàn tỉ đồng. Khi bảng giá đất mới áp dụng, số tiền này có thể tăng thêm 10 - 20%, buộc doanh nghiệp phải tính vào giá thành căn hộ.

Một yếu tố không thể không nhắc tới, đó là khi bảng giá đất tăng, đất nền và đất thổ cư ở khu vực xung quanh thường được giới đầu cơ và người dân neo giá cao hơn, kể cả khi chưa giao dịch. Giá đất nền tăng, mặt bằng giá nhà ở liền kề tăng nên giá căn hộ chung cư cũng bị kéo lên vì tâm lý "không thể bán thấp hơn nhà phố". Với dự án căn hộ dịch vụ, officetel hoặc căn hộ cho thuê dài hạn, tiền thuê đất tính theo bảng giá đất cũng tăng làm cho chi phí vận hành tăng, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá thuê và giá bán căn hộ kèm theo.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang thừa nhận, khi nghe thông tin bảng giá đất tăng, người dân và giới đầu tư có xu hướng kỳ vọng giá nhà sẽ tăng theo, tạo hiệu ứng neo giá và kích hoạt tâm lý mua vào sớm dù giá trị thật chưa tăng ngay. Kỳ vọng tăng giá cũng khiến chủ đầu tư và môi giới điều chỉnh giá bán, nhất là các dự án sắp mở bán.

Tất cả dồn vào giá thành và người mua nhà là người phải gánh cuối cùng.