Bài toán vay 30 tỷ mua nhà cho thuê tháng thu trăm triệu

Mấy hôm nay, trong các hội nhóm bất động sản, tôi thấy có thông tin rằng một sản phẩm hàng chục tỷ đồng chỉ cần bỏ ra một phần nhỏ vốn, là có thể mua được nhờ vay thêm gần 30 tỷ đồng.

Bất động sản này được "hứa hẹn" cho thuê với mức sinh lời đều đặn mỗi tháng, thu về một khoản không nhỏ chỉ trong chưa đầy hai năm.

Vậy liệu đây có phải là miếng "mồi thơm" dành cho những người chỉ cần vốn ít, là đã có thể mua để tranh thủ bán chênh kiếm lời trong ngắn hạn?

Trước hết, cấu trúc tài chính của giao dịch này rất rủi ro khi chỉ yêu cầu một tỷ lệ vốn tự có thấp, phần lớn còn lại là tiền vay nợ.

Thông thường, các nhà đầu tư an toàn chỉ vay khoảng một phần ba đến một nửa giá trị tài sản, trừ khi đây là giao dịch lướt sóng ngắn hạn đã có sẵn người mua lại, hoặc may mắn mua được tài sản được định giá thấp hơn thị trường.

Tỷ lệ vay cao như hiện tại phá vỡ nguyên tắc tài chính cơ bản, đặt nhà đầu tư vào thế rất dễ mất vốn nếu thị trường biến động hoặc thu nhập sụt giảm đột ngột.

Thứ hai, con số thu nhập hàng tháng từ cho thuê cần được xem xét kỹ. Đây chỉ là dự đoán, không có bảo đảm về tỷ lệ lấp đầy lâu dài, chỉ là con số "ước đạt".

Chưa kể, các chi phí bảo trì, sửa chữa, khấu hao nội thất, quản lý và môi giới có thể làm giảm lợi nhuận thực tế. Có thể thời gian đầu để thu hút nhà đầu tư, chủ đầu tư sẽ cam kết thuê lại trong vài năm đầu, nghĩa là dù không có khách thuê, họ vẫn chấp nhận trả tiền thuê nhà này. Thật ra tiền này cũng chính là tiền của chính nhà đầu tư, không phản ánh giá trị thực sự của thị trường cho thuê.

Thứ ba, cần quan tâm số tiền phải đóng ngân hàng mỗi tháng, chứ đừng bị thu hút bởi con số thu nhập mỗi tháng như quảng cáo đề cập.

Với khoản vay lớn, lãi suất hàng tháng có thể chiếm phần đáng kể, cộng thêm phần trả gốc, nhà đầu tư buộc phải bù thêm từ nguồn vốn riêng mỗi tháng. Vậy giả định tiền cho thuê luôn luôn đều đặn trong lâu dài (gần như bất khả thi, nhưng cứ giả định vậy), thì hàng tháng nhà đầu tư vẫn phải bỏ thêm một khoản không nhỏ từ túi mình.

Để thu hút nhà đầu tư xuống tiền, chủ đầu tư có thể ân hạn gốc trong vài năm đầu để nhà đầu tư chỉ phải đóng lãi, hoặc thậm chí ân hạn cả gốc và lãi, giúp nhà đầu tư không phải bù thêm tiền trong thời gian đầu.

Tuy nhiên sau thời gian ân hạn, nếu nhà đầu tư vẫn chưa ra được hàng, thì lúc này sẽ bị hụt dòng tiền đóng ngân hàng, nếu không tính toán sẵn phần phải bù thêm mỗi tháng. Lúc này, nhà đầu tư sẽ bị rơi vào nợ xấu, và nguy cơ vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư, bị mất luôn vốn ban đầu và khoản tiền đã đóng cho ngân hàng trong vài năm.

Thứ tư, với định giá bán cao, thông thường có rất ít ngân hàng dám cho vay. Nghĩa là sau này, nếu ngân hàng cho vay ban đầu tăng lãi lên cao, nhà đầu tư cũng khó đổi ngân hàng khác để vay.

Hoặc thậm chí nếu ngân hàng ban đầu không cho vay nữa, thì nhà đầu tư cũng mắc kẹt luôn, vì không có ngân hàng khác cho vay để trả lại cho ngân hàng cũ, trong khi bản thân nhà đầu tư lấy đâu ra khoản tiền lớn để chuộc tài sản ra?

Tóm lại, sản phẩm này chỉ dành cho những người sử dụng tiền nhàn rỗi, thích sở hữu bất động sản hàng hiệu, không phù hợp cho những nhà đầu tư ít tiền, muốn dùng đòn bẩy để chỉ cần vốn nhỏ là có thể lướt sóng ngắn hạn trong vài năm đầu bán chênh lời ra.

Hãy cẩn thận nếu không muốn mất luôn vốn ban đầu, mất thêm tiền gốc, lãi đã phải đóng cho ngân hàng trong vài năm, và bị nhảy luôn vào nhóm nợ xấu, kéo luôn nợ xấu của tất cả khoản vay ở các ngân hàng khác.

Lê Quốc Kiên