Xin chuyển sang đất ở 100m² trong thửa đất 400m² được không?

Tôi có miếng đất 400m² tại xã Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi loại cây lâu năm, có sổ hồng, phù hợp quy hoạch để chuyển mục đích sang đất ở. Tôi muốn chuyển 100m² thành đất ở được không?

Khi tôi đến làm thủ tục chuyển đổi 100m² sang đất ở thì bộ phận một cửa yêu cầu phải tách thửa.

Tuy nhiên sau khoảng một thời gian sau thì Phòng Kinh tế tiếp nhận lại bảo không đủ diện tích tách thửa sau khi chuyển đổi 100m² sang đất ở, mà phải chuyển hết diện tích nên không chấp nhận hồ sơ của tôi. Tôi chỉ có nhu cầu ở 100m² và tài chính cũng chỉ thu xếp được 100m² , nếu nhiều hơn rất khó khăn.

- Luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn.

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Tóm lại, người sử dụng đất trồng cây lâu năm được phép chuyển mục đích sử dụng lên đất ở, nhưng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để chuyển từ đất trồng cây lâu năm lên đất ở phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là UBND. Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024 và Điều 116 Luật Đất đai 2024.

Điều 123. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

UBND quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Tuy nhiên hiện nay đã bỏ cơ quan cấp huyện nên thẩm quyền giải quyết sẽ là cơ quan cấp trên, cụ thể là UBND tỉnh Quảng Ngãi giải quyết.

Ngoài ra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Nếu diện tích đất của bạn nhỏ hơn diện tích tối thiểu, việc chuyển đổi có thể không được chấp nhận. Điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu do UBND tỉnh quy định (Quảng Ngãi đã có quyết định riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa), ví dụ thường là từ 60 - 100m² tùy loại đất.

Vấn đề ở đây nếu chỉ xin chuyển mục đích 100m² thì cơ quan chuyên môn có thể yêu cầu tách thửa trước, để đảm bảo phần đất xin chuyển có ranh giới rõ ràng. Tuy nhiên nếu sau khi tách, phần còn lại hoặc phần xin chuyển mục đích sử dụng đất không đạt diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ngãi, thì hồ sơ sẽ bị từ chối.

Để giải quyết, nên kiểm tra quyết định của UBND tỉnh Quảng Ngãi về diện tích tối thiểu được tách thửa. Nếu mảnh đất không đủ điều kiện tách 100m² riêng, thì có thể xin chuyển mục đích cả thửa hoặc một diện tích lớn hơn mức tối thiểu.