‘Ví tiền’ của nhiều ông lớn bất động sản: Dồn tiền cho sóng hồi phục

Theo báo cáo tài chính quý 1/2025, một số doanh nghiệp bất động sản đang nắm giữ lượng tiền mặt và tiền gửi dồi dào, có sự gia tăng đột biến lượng tiền mặt nhờ tăng vốn, cùng với công tác triển khai bán hàng tốt.

Chỉ tiêu tiền mặt chỉ phản ánh lát cắt tài chính tại một thời điểm, để đánh giá toàn diện hoạt động của doanh nghiệp, cần quan sát trong một quãng thời gian đủ dài. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều thách thức, việc một số doanh nghiệp vẫn có thể huy động vốn hoặc duy trì tiến độ bán hàng để tạo dòng tiền là điểm sáng đáng chú ý, thể hiện khả năng ứng biến và sức chống chịu được giới đầu tư đánh giá cao.

Sở dĩ giới đầu tư quan tâm tới chỉ tiêu này, bởi về trung hạn, tiềm năng tăng giá của cổ phiếu sẽ phụ thuộc việc công ty chuyển hoá được lợi thế tiền mặt thành các con số tăng trưởng thực chất, như mở rộng quỹ đất, đầu tư dự án mới hiệu quả, lợi nhuận tăng trưởng tốt hơn và/hoặc giảm nợ vay – sẽ là tín hiệu tích cực. Ngược lại, nếu dòng tiền lớn ứ đọng, hiệu quả sử dụng vốn không cao sẽ khiến triển vọng tăng trưởng bị giới hạn.

Top DN BDS có Tiền và tương đương tiền nổi bật trong kỳ. Nguồn dữ liệu: BCTC các DN BDS

Trong mùa báo cáo tài chính quý 1/2025, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) nổi bật với tiền mặt hơn 5.100 tỷ đồng – mức cao kỷ lục, gấp 4 lần đầu năm và vượt đỉnh cũ năm 2021. Nhờ đó, tổng tài sản tăng 15% lên 33.660 tỷ đồng. Kết quả kinh doanh cũng khả quan với doanh thu gần 925 tỷ đồng (tăng 13%) và lãi ròng 48 tỷ đồng (tăng 55%).

Nam Long (NLG) ghi nhận lượng tiền mặt dồi dào so với mặt bằng ngành. Cụ thể, doanh thu quý 1 hơn 1.290 tỷ đồng, gấp 5,3 lần cùng kỳ, và lãi gần 110 tỷ đồng. Hàng tồn kho giảm 451 tỷ, chuyển hóa thành dòng tiền, trong khi tiền mặt và đầu tư ngắn hạn đạt 4.395 tỷ đồng, giảm hơn 1.000 tỷ so với đầu năm.

Lượng tiền mặt tại Khang Điền (KDH) cũng đạt trên 2.100 tỷ đồng với tổng tài sản hơn 30.200 tỷ đồng, tương đương tỷ trọng 7%. Trong Q1/2025, KDH đạt gần 710 tỷ đồng, tăng 112% so với cùng kỳ năm trước. Lãi ròng của doanh nghiệp mang về gần 122 tỷ đồng, cao gần gấp đôi cùng kỳ. Dòng tiền kinh doanh của KDH vẫn còn âm hơn 1.300 tỷ đồng.

Khởi đầu Q1/2025, Becamex IDC (BCM) mang về doanh thu thuần quý 1 đạt gần 1.843 tỷ đồng (gấp hơn 2 lần cùng kỳ) và lãi sau thuế hơn 358 tỷ đồng (gấp 3 lần cùng kỳ). Hàng tồn kho tăng 4%, chiếm 37% tổng tài sản, chủ yếu là chi phí sản xuất dở dang. Tuy nhiên, tiền mặt giảm 54%, còn hơn 1.015 tỷ đồng, và dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 737 tỷ đồng.

Phát Đạt (PDR) có tổng tài sản hơn 23.094 tỷ đồng, giảm gần 4% so với đầu năm, trong đó hàng tồn kho chiếm hơn 14.000 tỷ đồng. Tiền mặt và đầu tư ngắn hạn giảm mạnh xuống còn gần 84 tỷ đồng, chỉ chiếm 0,8% tổng tài sản và 1,66% vốn chủ sở hữu. Dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm 438 tỷ đồng.

Lượng tiền mặt của CEO đạt gần 850 tỷ đồng, chiếm gần 10% tỷ trọng tổng tài sản, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm hơn 75 tỷ đồng. Về kết quả kinh doanh, lãi ròng của CEO tăng mạnh 59% so với Q1/2024, đạt hơn 56 tỷ đồng.

DIG ghi nhận doanh thu thuần gần 153 tỷ đồng trong quý 1/2025, cải thiện mạnh so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lỗ từ công ty liên kết gần 25 tỷ đồng và chi phí tài chính tăng 90% khiến công ty lỗ ròng hơn 35 tỷ đồng. Tiền mặt ngắn hạn giảm 24%, còn gần 500 tỷ đồng, trong khi hàng tồn kho tăng 11% lên gần 9.100 tỷ đồng, chủ yếu do chi phí đầu tư vào dự án Lam Hạ Center Point tăng mạnh.

Quý 1/2025, Hà Đô (HDG) ghi nhận doanh thu thuần 599 tỷ đồng và lãi ròng hơn 155 tỷ đồng, đều giảm so với cùng kỳ do thiếu đóng góp từ mảng bất động sản. Dù vậy, HDG vẫn cho thấy năng lực tài chính ổn định nhờ mảng năng lượng tái tạo, với dòng tiền kinh doanh dương 339 tỷ đồng. Đáng chú ý, tiền mặt tăng 31% lên 504 tỷ đồng, cho thấy công ty duy trì được nguồn lực tài chính tốt trong bối cảnh kết quả kinh doanh sụt giảm.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp như SSH có lượng tiền mặt 215 tỷ, AGG 178 tỷ hay HDC 11 tỷ đồng. Trong đó, SSH và AGG âm dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 25 tỷ và 115 tỷ, riêng HDC ở chiều ngược lại có dòng tiền hoạt động kinh doanh dương 27 tỷ đồng.

Giữa các doanh nghiệp bất động sản, dễ dàng nhận thấy sự nổi bật của DXG, bởi lẽ DXG thuộc số ít doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền kinh doanh tích cực ngay trong quý đầu năm, nhờ hoạt động bán hàng và thu tiền khách hàng gia tăng, kiểm soát tồn kho và giảm áp lực công nợ. Vì vậy, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của DXG đảo chiều mạnh mẽ, dương mạnh hơn 1.130 tỷ đồng, so với các giai đoạn 2022-2024 âm liên tục.

Trên BCTC DXG, “của để dành” – khoản mục người mua trả tiền trước tăng gần 700 tỷ đồng, lên gần 1.800 tỷ đồng – là tiền đặt cọc/trả theo tiến độ của các khách hàng mua căn hộ - cho thấy năng lực bán hàng và chất lượng dòng tiền của DXG đang có chuyển biến tích cực.

Dòng tiền từ hoạt động tài chính cũng ghi nhận dương 2.789 tỷ đồng, nhờ phát hành cổ phiếu tăng vốn và huy động vốn vay trung dài hạn có chọn lọc.

Trong ngành bất động sản, dòng tiền thường là “vấn đề sống còn”, so với phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn với dòng tiền, áp lực huy động vốn mới để duy trì hoạt động thì diễn biến tại Đất Xanh có thể xem là điểm sáng hiếm hoi. Với lượng tiền lớn, những doanh nghiệp như DXG có thể linh hoạt tái khởi động các dự án tiềm năng và chủ động M&A mở rộng thêm quỹ đất đảm bảo mục tiêu tăng trưởng dài hạn.

Chuyển biến tích cực ở các con số tài chính đã giúp nhà đầu tư an tâm, tăng niềm tin hơn đối với vấn đề dòng tiền của DXG – liên tục ở mức âm trong nhiều năm khi hàng tồn kho gia tăng, các khoản phải thu lớn cũng như áp lực thanh toán cho người bán.

Sự tích lũy một lượng lớn tiền nhàn rỗi có thể phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh tốt, dòng tiền mạnh mẽ trong năm, nhưng cũng có thể phản ánh hai chiến lược, các doanh nghiệp đang cẩn trọng trước biến động kinh tế, hoặc doanh nghiệp đang chuẩn bị nguồn lực để đón đầu các cơ hội đầu tư lớn trong tương lai. Đặc biệt, thị trường bất động sản được đánh giá bước vào giai đoạn tái cơ cấu tài sản, nhiều doanh nghiệp phải bán dự án để giải quyết áp lực nợ - theo đó, các doanh nghiệp có sẵn tiền mặt dồi dào như DXG, NLG…sẽ có nhiều cơ hội trong việc M&A các dự án tốt và có lợi thế đàm phán giá.