Vì sao tranh chấp ở chung cư bùng phát?

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản đề nghị UBND các xã, phường, đặc khu tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh đối với công tác quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM có hai nhóm vướng mắc tại các chung cư.

Nhóm 1: Chủ đầu tư vi phạm pháp luật hình sự, đã bị cơ quan công an khởi tố điều tra. Có văn bản của cơ quan Nhà nước đề nghị cơ quan công an xem xét, xử lý theo quy định về bàn giao kinh phí bảo trì.

Nhóm 2: Vướng mắc liên quan đến công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư như chậm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân mua căn hộ tại dự án. Chậm, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Tự ý thay đổi đơn vị quản lý vận hành mà không thông qua hội nghị nhà chung cư. Tự ý thay đổi công năng sử dụng đối với các hạng mục trong nhà chung cư như: tầng hầm, sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng, phần diện tích khác trong nhà chung cư...

Lý giải nguyên nhân bùng phát tại các chung cư, Sở Xây dựng TP.HCM cho biêt, tranh chấp giữa ban quản trị chung cư và chủ đầu tư liên quan đến quyền sở hữu đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng; phần diện tích chỗ để xe trong nhà chung cư.

Tình trạng ban quản trị nhà chung cư lạm quyền, xâm phạm lợi ích hợp pháp của cư dân và chủ đầu tư, vi phạm trong việc đấu thầu lựa chọn đơn vị thực hiện công tác quản lý vận hành.

Ban quản trị nhà chung cư quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, công tác thu chi tài chính không đúng quy định...

Theo đánh giá của Sở Xây dựng, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt, các hành vi vi phạm trong nhà chung cư chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời.

Ngoài ra, ý thức, trách nhiệm của một số chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư chưa đầy đủ, toàn diện khi xử lý các vấn đề của nhà chung cư.

Một số chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành chưa thực hiện tốt vai trò và trách nhiệm của mình trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.

Chính điều này đã dẫn đến việc tranh chấp, khiếu nại chưa được các chủ thể hòa giải, thương lượng giải quyết theo hướng tích cực nên tình trạng tranh chấp kéo dài, gửi đơn khiếu nại đến nhiều nơi, nhiều cấp, làm mất an ninh trật tự tại tòa nhà chung cư.

Do vậy, Sở Xây dựng TP.HCM đề nghị UBND các xã, phường, đặc khu chú trọng kiểm tra việc chấp hành các quy định về điều kiện năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.

Các địa phương cần tuyên truyền, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định về yêu cầu đối với thành viên ban quản trị nhà chung cư. Tuyên truyền, hướng dẫn các nội dung liên quan đến quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, cư dân đối với công tác quản lý vận hành.

UBND các xã, phường, đặc khu tập huấn về nghiệp vụ phòng cháy chữa cháy và các kỹ năng cứu hộ, thoát nạn đối với cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Việc bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy... để đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy trong nhà chung cư theo quy định.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến thời điểm báo cáo, TP.HCM có tổng cộng 1.440 nhà chung cư với 141.062 căn hộ. Theo thông tin vào tháng 6 năm 2025, toàn TP.HCM có 163 chung cư chưa bàn giao kinh phí bảo trì, một vấn đề thường dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị/cư dân. Trước đó, vào tháng 3 năm 2023, đã có báo cáo về 43 chung cư đang tranh chấp kinh phí bảo trì.