Vì sao người trẻ Việt tăng mua nhà dù giá cao?

Một năm trước, sau khi sửa nhà cho bố mẹ, Oanh còn dư 300 triệu đồng tiền tiết kiệm, vừa đủ đặt cọc 20% căn hộ 35 m2, một phòng ngủ tại dự án trong khu Làng Đại học Thủ Đức. Khi đó, chủ đầu tư có chính sách cam kết cho thuê lại căn hộ giá 9 triệu đồng mỗi tháng trong hai năm, giúp cô giảm bớt áp lực tài chính.

Làm trong ngành bất động sản, Oanh cảm nhận rõ giá nhà tăng phi mã các năm gần đây. Giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm với nhiều người, đặc biệt người trẻ. "Nếu giờ không mua, không biết bao giờ mới có cơ hội", Oanh nghĩ.

Cô vay thêm gần 1,3 tỷ đồng để thanh toán toàn bộ căn hộ. Oanh tự quyết toàn bộ quá trình mua nhà, không có sự hỗ trợ tài chính hay kinh nghiệm từ gia đình. "Lúc tôi nói ý định, bố mẹ còn can ngăn vì sợ mất tiền", cô kể.

Lâm Tuấn, 23 tuổi, ở Hà Nội cũng mới trở thành chủ nhân căn hộ 4,5 tỷ đồng tại khu Ngoại giao đoàn. Tuấn cho biết ngay từ thời học cấp 3 đã được bố và anh trai hướng dẫn về đầu tư chứng khoán và vàng. Vào đại học năm nhất ngành tài chính, chàng trai vừa đi làm vừa đầu tư, thu nhập trung bình 50 triệu đồng mỗi tháng. Sau hơn 5 năm tích lũy Tuấn có 3 tỷ đồng.

Một ngày, bố cậu trao cho một tỷ đồng và nói "cho vốn khởi nghiệp, mất hết cũng không sao". Sau khi tham khảo một số chuyên gia tài chính, chàng trai 23 tuổi chọn mua nhà trả góp. "Bất động sản cũng là một kênh đầu tư tiềm năng. Mua nhà, tôi vừa có chỗ ở vừa có khả năng sinh lời trong tương lai, đặc biệt khi giá nhà liên tục tăng như vừa qua", Tuấn giải thích. "Quyết định này khiến bố tôi cũng bất ngờ".

Tuấn và Oanh là những đại diện cho nhóm khách mua nhà ở độ tuổi 25-35, "chiếm hơn 40% lượng giao dịch, theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) từ 2019 đến nay. "Thậm chí ở một số dự án, khách hàng trẻ chiếm tới 70%, vượt trội các thế hệ trước", báo cáo của VARS cho biết.

Khảo sát của One Mount Group cho thấy, dù nhóm chủ lực hiện nay là 35-44 tuổi, nhưng thế hệ 18-34 cũng chiếm tỷ trọng đáng kể với hơn 27% các giao dịch mua nhà, phản ánh rõ xu hướng trẻ hóa. Một khảo sát khác năm 2023 của PropertyGuru 2023 cũng chỉ ra xu hướng đảo chiều độ tuổi trong sở hữu nhà: nhóm 22–26 tăng từ 13% năm 2021 lên 19% năm 2023, nhóm 27–30 tăng từ 39% lên hơn 42%, trong khi các nhóm tuổi lớn hơn giảm dần.

"Người trẻ đang trở thành lực lượng chi phối thị trường căn hộ", chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên (TP HCM) nhận định. "Có bốn nguyên nhân chính dẫn đến sự đảo chiều này".

Thứ nhất, cơ hội kiếm tiền của người trẻ đa dạng và nhanh hơn bao giờ hết. Các thế hệ trước thường phải trải qua nhiều năm làm việc, lên cấp quản lý mới có thu nhập ổn định và tính chuyện mua nhà, giới trẻ ngày nay biết tận dụng công nghệ, thương mại điện tử, sáng tạo nội dung số hay đầu tư tài sản số để có nguồn tài chính dư dả ngay từ sớm.

Bản thân Gen Z cũng có nền tảng kiến thức tài chính cá nhân tốt hơn. Nhiều người có ý thức sớm rằng mua nhà không đơn thuần để ở, còn là một hình thức đầu tư cho tương lai.

Thứ hai, chính sách tín dụng và bán hàng linh hoạt hơn trước. Ngân hàng áp dụng nhiều gói vay ưu đãi cho người trẻ, chủ đầu tư chia nhỏ tiến độ thanh toán, kết hợp hỗ trợ vay dự án hình thành tương lai, giúp khách hàng trẻ tiếp cận nhà dễ dàng hơn thay vì phải gom một khoản tiền lớn ngay từ đầu.

Thứ ba, khẩu vị mua nhà của người trẻ khác biệt so với thế hệ trước. Họ sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven, ưu tiên căn hộ có giá hợp lý, hạ tầng kết nối tốt và tiện ích hiện đại, thay vì tích lũy lâu dài để mua nhà thổ cư ở trung tâm. Các dự án đa dạng phân khúc, thiết kế hiện đại đã đưa giấc mơ sở hữu nhà đến gần người trẻ.

"Một lý do quan trọng không kém là nhiều người trẻ được hậu thuẫn từ gia đình. Phụ huynh của Gen Z là những người thuộc thế hệ 7X-8X, có tích lũy tốt hơn, sẵn sàng hỗ trợ con cái mua nhà khi học tập hay lập nghiệp tại đô thị", ông Kiên nhận định.

Phương Oanh cho biết khách hàng của cô chủ yếu thuộc thế hệ 9X, đặc biệt nhóm sinh 1995-1998. Tháng trước, cô vừa "chốt" được căn hộ cho một nam khách hàng sinh năm 2001, làm nghề IT. "Bạn ấy có công ty riêng, thu nhập cố định hàng tháng lên tới 200 triệu đồng. Khi tìm đến tôi, bạn chốt liền hai căn lớn nhất trong dự án, mỗi căn 2,6 tỷ", Oanh kể.

Những khách hàng trẻ này đã kích thích cô không ngừng cố gắng. Khi quyết định mua nhà, Oanh dự định trả nợ trong hai năm. Tuy nhiên, áp lực nợ đã trở thành động lực mạnh mẽ, giúp cô trả hết khoản vay sau một năm.

Dù lượng khách hàng trẻ không ngừng tăng những năm qua nhưng Phương Oanh thừa nhận mua nhà vẫn là mục tiêu nằm ngoài tầm với của đa số bởi "đà tăng thu nhập không theo kịp tăng giá bất động sản".

Dữ liệu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong quý 2/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM đã tăng lần lượt 87,7% và 48,3% so với năm 2019.

Thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội giai đoạn 2014 đến giữa 2025 tăng trung bình 6,4% mỗi năm. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng nhanh gấp đôi, bình quân 11,7%/năm, từ mức 25 triệu đồng lên tới 75,5 triệu đồng mỗi m2.

Trong bối cảnh đó, theo tiến sĩ tài chính Vũ Đình Ánh người trẻ muốn mua nhà cần một "điểm tựa", chính là các đòn bẩy tài chính. Nhà nước đang có nhiều chính sách ưu tiên người dưới 35 tuổi mua nhà, trong đó có các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi, ví dụ gói 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của 9 ngân hàng lớn.

Bà Đặng Thu Thủy, đại diện Agribank cũng thông tin ngân hàng đang triển khai gói vay mua nhà xã hội 10.000 tỷ đồng cho người trẻ dưới 35, lãi suất 6%, có thể vay tới 100% giá trị căn hộ. Agribank còn triển khai gói vay nhà thương mại 10.000 tỷ đồng cho người dưới 35 tuổi từ tháng 4/2025, lãi suất cố định 5,5%/năm trong ba năm đầu, thời gian vay lên tới 40 năm.

Đến tháng 6/2025, gói này đã có 710 khách hàng trẻ vay vốn, với tổng số vốn giải ngân 1.600 tỷ đồng.

Tuy nhiên theo tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, rủi ro lớn nhất với khách hàng, đặc biệt người trẻ, là khả năng trả nợ. "Khi tỷ lệ vay lên tới 70-80% giá trị căn hộ, thậm chí 100%, đòn bẩy càng cao thì rủi ro cho cả người vay và ngân hàng càng lớn", chuyên gia nói.

Chuyên gia cho rằng các ngân hàng cần hướng dẫn người trẻ sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, có đo lường dự báo thu nhập dài hạn và giữ tỷ lệ vay an toàn quanh 50%.

Đồng tình, chuyên gia Lê Quốc Kiên cũng khuyên người trẻ không vay quá 50% giá trị tài sản, chi trả hàng tháng không vượt 40% thu nhập. "Khi vay, đừng chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi vài năm đầu hay thời gian ân hạn, hãy tính kỹ cả khi hết khuyến mãi", ông nói.

Khả năng trả nợ cũng là điều Lâm Tuấn muốn nói. Anh dẫn bài học từ chính mình, dù chỉ vay 500 triệu đồng, trả gốc và lãi 4 triệu đồng mỗi tháng, nhưng đã có thời điểm lao đao. Đó là vào năm 2022, lãi suất thả nổi khiến số tiền phải trả hàng tháng lên 5,7 triệu đồng. Cùng lúc thị trường chứng khoán lao dốc, thu nhập gần như bằng không, khiến Tuấn mất thu nhập.

"Khi đó tôi thực sự đã cảm nhận áp lực", Tuấn nhớ lại. Sau đó anh cho thuê căn hộ để "nuôi" chính nó. Sau hơn hai năm, khoản nợ mới được tất toán.

Về phần Phương Oanh, sau khi cắt băng nhận nhà cô cũng đồng thời ký vào hợp đồng cho thuê hai năm. Khi hết hợp đồng vừa đúng thời điểm em gái vào đại học.

"Lúc đó hai chị em sẽ có một chốn để về an toàn ở thành phố, không còn nỗi lo an cư nữa", cô gái chia sẻ.

Phan Dương