Tranh cãi bảng giá đất

Xây dựng bảng giá đất đang là vấn đề được nhiều người quan tâm bởi thời hạn áp dụng sắp tới. Đặc biệt tại TP.HCM, quan điểm, chủ trương xây dựng bảng giá đất cũng đang gây nhiều ý kiến trái chiều.

Miễn giảm tiềnsử dụng đất khi cấp sổ hồng lần đầu?

Sở NN-MT TP.HCM đang khảo sát giá đất 7.505 tuyến, đoạn đường để xây dựng bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1.1.2026. Qua khảo sát, thu thập thông tin cho thấy, bảng giá đất đang xây dựng so với bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM đang áp dụng không có nhiều chênh lệch. Thậm chí, trong trường hợp bảng giá đất mới bằng bảng giá đất hiện nay, nhưng khi nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) thì giá đất cũng sẽ tăng lên rất cao. Việc này đầu tiên là ảnh hưởng trực tiếp đến người nộp tiền sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ hai là tổ chức, cá nhân thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sẽ phải đóng tiền thuê đất tăng lên, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, tác động không nhỏ đến nền kinh tế chung của đất nước. Thứ ba là các doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất. Đối với những người trực tiếp sản xuất, kinh doanh trên đất nông nghiệp cũng bị ảnh hưởng.

Th.S Nguyễn Thị Bích Ngọc, giảng viên Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường, cho rằng bảng giá đất phục vụ rất nhiều mục đích, phục vụ cho số đông. Vì thế, nếu bảng giá đất thấp, sẽ kích thích đầu cơ mua gom đất nông nghiệp, chuyển mục đích lên đất ở để phân lô bán nền.

"Những người này mua đất nông nghiệp giá rẻ, đóng tiền sử dụng đất rất thấp nhưng bán đất ở theo giá thị trường. Trong khi đại đa số những người có nhu cầu về nhà ở, đất ở vẫn phải mua nhà, đất theo giá thị trường. Do vậy, bảng giá đất vẫn cần xây dựng sát giá thị trường", Th.S Ngọc nhấn mạnh.

Theo bà Ngọc, cần có chính sách giảm, miễn tiền sử dụng đất cho những người chuyển mục đích, cấp sổ hồng lần đầu. Còn nếu chuyển mục đích lần thứ 2, 3, 4... sẽ không được hưởng chính sách ưu đãi. Như vậy sẽ công bằng cho người chưa có nhà muốn chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở để xây nhà, còn những người đã có nhà muốn chuyển mục đích để kinh doanh phải đóng theo giá thị trường. Không thể đòi hỏi bảng giá đất thấp mãi vì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thấp, kéo theo nhà nước thu ngân sách cũng không được nhiều. Khi tiền sử dụng đất tăng lên, ngân sách thu về được nhiều hơn, nhà nước sẽ có nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

"Hiện nay ở TP.HCM, cấp sổ hồng lần đầu đã hơn 98% diện tích, số còn lại chưa được cấp sổ rất ít nên ảnh hưởng cũng không nhiều. Khi tiền sử dụng đất tăng cao, nhà nước sẽ dùng nguồn tiền đó xây nhà ở xã hội. Khi thị trường nhà ở xã hội được đầu tư mạnh sẽ kéo giá nhà thương mại đi xuống, không thể neo cao như hiện nay", Th.S Nguyễn Thị Bích Ngọc nói.

Nên lấy bảng giá đất theo quyết định 02 nhân hệ số K

Ở chiều ngược lại, Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng việc nhiều địa phương đưa ra bảng giá quá cao, tăng "sốc" đang tạo ra những rủi ro cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng của ngân hàng. Trong đó, người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở, cấp sổ hồng hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, vì nghĩa vụ tài chính tăng cao, từ đó ảnh hưởng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp. Đồng thời, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp có thể xuất hiện tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt.

Đối với thị trường bất động sản, khi giá đất tăng cao những dự án đang triển khai, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn và lúng túng khi phải cân nhắc việc có nên tiếp tục triển khai hay tạm dừng. Bởi chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh có thể khiến tổng mức đầu tư vượt xa khả năng tài chính của doanh nghiệp. Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc đến việc tăng giá bán, đồng thời phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào, khiến sức mua thực giảm, đặc biệt trong nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật. Tâm lý thận trọng và chờ đợi chính sách hỗ trợ có thể khiến thị trường trầm lắng tạm thời. Mặt bằng giá chung trên thị trường sẽ tiếp tục tăng, gây áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Một số dự án có thể thua lỗ hoặc chậm ra sổ cho khách hàng, kéo theo nguy cơ tranh chấp.

Dù giá đất tăng sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách địa phương thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất nhưng cũng sẽ làm giảm sức hấp dẫn do chi phí đầu tư tăng cao, nhất là tại các khu vực tiềm năng nhưng chưa được đầu tư về hạ tầng. Để hài hòa lợi ích, cần cho phép địa phương ban hành hệ số K linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, xây dựng lộ trình điều chỉnh phù hợp, tránh gây "sốc" cho thị trường và tác động đột ngột đến doanh nghiệp, người dân, nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương vẫn đang hoàn thiện mô hình chính quyền đô thị 2 cấp.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM (Viện IEEr), nói thẳng: Hiện nay bảng giá đất theo quyết định 79/2024 của TP đang cao bất hợp lý, gây nhiều hệ lụy, khó khăn cho đại đa số người dân lao động và doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí gây khó khăn cho quản lý nhà nước trong giải quyết thủ tục tính tiền sử dụng đất vì xa rời thực tế.

"Thực tế, thu nhập bình quân quốc gia chỉ có 8,2 triệu đồng/tháng mà giá đất cao ngất ngưỡng vượt xa mức thu nhập của họ làm khó khăn thêm chồng chất. Thậm chí nhà ở xã hội có đã có giá 1,2 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ. Để mua được nhà, người lao động nghèo phải mất 38 năm. Đây là nghịch lý khi bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 quá xa rời thực tế. Do đó, xây dựng bảng giá đất mới lần này không nên làm theo cách mà Quyết định 79/2024 đã làm, cần tuân thủ chỉ đạo của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính đã hướng dẫn về áp dụng hệ số K trong xây dựng bảng giá đất", TS Thuận nhấn mạnh.