Thách thức đánh thuế khi giá nhà đất tăng gấp ba sau 5 năm

Một trong những yêu cầu được Thủ tướng đặt ra cho Bộ Tài chính là cần khẩn trương nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với đất, nhà ở không được sử dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ các giao dịch thiếu minh bạch gây méo mó thị trường. Chính sách này là lời cảnh tỉnh cho tình trạng nhà đất bị bỏ hoang, lãng phí tràn lan tại các khu đô thị mới, trong khi nhu cầu về chỗ ở cho người dân – nhất là lao động thu nhập thấp và sinh viên – vẫn đang rất bức thiết. Tuy vậy, để triển khai hiệu quả trên cả nước, chính sách này sẽ phải vượt qua nhiều rào cản thực tế.

Tôi còn nhớ rõ khoảng thời gian học Đại học, được người họ hàng tốt bụng cho ở nhờ miễn phí trong căn nhà ba tầng tại khu đô thị mới, vì gia đình họ chưa có nhu cầu sử dụng. Đó là điều kiện sinh hoạt mà nhiều sinh viên mơ ước. Và cũng chính điều đó đã giúp tôi yên tâm học tập, không phải lo chi phí thuê trọ.

Tôi thấy rất nhiều căn nhà bên cạnh vẫn chưa hoàn thiện, không có người ở, nhưng giá bán cứ liên tục tăng lên theo năm tháng, gấp ba lần chỉ sau 5 năm. Trường hợp này là minh chứng cho hiện tượng phổ biến tại nhiều đô thị ở Việt Nam: nhà đất bị bỏ hoang nhiều năm nhưng vẫn tăng giá, không mang lại giá trị sử dụng cho xã hội.

Câu hỏi là việc đánh thuế tài sản không sử dụng sẽ vấp phải những rào cản nào?

Thứ nhất, thiếu tiêu chí rõ ràng về khái niệm "không sử dụng": Không phải mọi căn nhà không có người ở đều là "nhà đất không sử dụng". Có trường hợp đang sửa chữa, chờ bán, hoặc bị vướng tranh chấp pháp lý... Nếu không có định nghĩa pháp lý rõ ràng, rất dễ xảy ra phản ứng xã hội và khiếu nại.

>> Nỗi lo thuế 20% đánh nhầm người không đầu cơ nhà đất

Thứ hai, dữ liệu dân cư và đất đai chưa đồng bộ: Việc xác định một bất động sản có được sử dụng hay không đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan thuế, công an (quản lý cư trú), địa chính, điện, nước... Tuy nhiên, hệ thống dữ liệu hiện nay còn rời rạc, cập nhật chậm, đặc biệt ở cấp phường, xã.

Thứ ba, tâm lý giữ đất, đầu cơ còn phổ biến: Nhiều người có tâm lý "giữ đất để dành", chờ tăng giá. Họ không muốn bị đánh thuế dù không khai thác gì từ tài sản đó. Nếu không có cách giải thích minh bạch và chính sách hợp lý, rất dễ gặp phản ứng tiêu cực từ người sở hữu.

Tôi quen biết rất nhiều chủ doanh nghiệp thực hiện một số thủ thuật vay mượn tiền từ công ty của họ, mua nhà đất nhưng không sử dụng mà dùng để thế chấp ngân hàng cho chính công ty của họ vay vốn sản xuất kinh doanh. Nhà, đất không sử dụng tự nhiên trở thành "công cụ tích lũy giá trị thặng dư từ sản xuất kinh doanh" nên nó buộc phải liên tục tăng cao hơn lãi suất ngân hàng.

Lãi vay thì công ty và người lao động gánh, lợi nhuận từ tăng giá nhà đất thì chủ hưởng. Đây là một cách lách thuế thu nhập cá nhân của chủ doanh nghiệp phổ biến mà ngành thuế vẫn chưa ngăn chặn được.

Thứ tư, nguy cơ bị lách luật hoặc áp thuế thiếu công bằng: Người có điều kiện có thể đăng ký tạm trú, cho thuê tượng trưng để "né thuế", trong khi người nghèo đi làm xa, để đất trống lại bị đánh thuế thật. Việc thiếu cơ chế phân loại linh hoạt dễ khiến chính sách phản tác dụng.

Thế nên, để việc đánh thuế đất không sử dụng có thể đi vào thực tế, tôi cho rằng cần áp dụng thuế lũy tiến, miễn trừ cho thuê hoặc sử dụng xã hội. Để tránh biến sắc thuế này thành gánh nặng mà không đạt mục tiêu, cần xây dựng lộ trình và mức thuế lũy tiến hợp lý, cơ quan quản lý có thể nghiên cứu áp dụng thuế này sau 12 tháng không sử dụng (xác minh qua dữ liệu cư trú, hóa đơn điện nước, hoạt động kinh doanh): Năm đầu tiên thuế suất 1%/năm giá trị tài sản; năm thứ hai tăng lên 3%; từ năm thứ ba trở đi là 5% và áp dụng cưỡng chế nếu không kê khai trung thực.

Ngoài ra, có thể miễn thuế hoàn toàn nếu chủ đất: có hợp đồng cho thuê hợp pháp và khai thuế thu nhập; đăng ký cho người ở miễn phí (sinh viên, công nhân, người nghèo), được chính quyền địa phương xác nhận. Bên cạnh đó, có thể miễn trừ thuế theo hoàn cảnh đặc biệt như người lớn tuổi sống xa con cháu, tài sản đang tranh chấp, đang trong quy hoạch chờ giải tỏa...

Chính sách đúng, nhưng cần cách làm hợp lý. Đánh thuế nhà đất không sử dụng là một công cụ chính sách cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản đang méo mó vì đầu cơ và găm hàng. Tuy nhiên, thành công hay thất bại phụ thuộc vào cách triển khai: dữ liệu phải minh bạch, chính sách phải linh hoạt, cơ quan quản lý phải có đủ năng lực giám sát và xử lý vi phạm.

Quan trọng nhất, chính sách cần tạo ra động lực để chủ nhà đưa tài sản vào sử dụng – không chỉ vì sợ bị đánh thuế, mà vì nhận thức rằng tài sản chỉ có giá trị thực sự khi được chia sẻ, khai thác và phục vụ cộng đồng.

Quang Tan