Tăng cung thay vì tăng thuế

Với mục đích hạn chế đầu cơ, giảm giá bất động sản thì việc tăng cung nhà giá rẻ, nhà ở xã hội nói riêng và nhà ở thương mại nói chung sẽ hiệu quả hơn là áp thuế.

Về nguyên tắc, cái gì khan hiếm, cung ít hơn cầu thì sẽ nảy sinh đầu cơ, tích trữ đẩy giá lên cao. Trong bối cảnh đó, áp thuế chỉ khiến giá đội lên chứ không thể triệt tiêu tâm lý găm hàng. Bất động sản cũng tương tự, giá cứ liên tục đội lên vì nguyên nhân chính là cung không đủ cầu. Chúng ta đều chứng kiến suốt những năm qua, tình trạng tắc pháp lý đã trói hàng ngàn dự án không thể triển khai; vấn đề cán bộ "sợ ký" cũng khiến hàng ngàn dự án ì ạch kéo dài... Cứ cái nọ chồng lấn cái kia khiến nguồn cung ngày càng sụt giảm trong khi nhu cầu ngày càng tăng. Minh chứng rõ nhất là ở TP.HCM, đô thị đông dân nhất cả nước với nhu cầu nhà ở luôn cao ngất ngưởng nhưng nhiều năm nay, nguồn cung luôn trong tình trạng khan hiếm, mỗi năm chỉ có vài dự án đủ điều kiện mở bán. Trong 6 tháng đầu năm 2025, dù tình hình đã được cải thiện nhưng cập nhật của Sở Xây dựng cho thấy chỉ có 7 dự án (5.556 căn) được cơ quan này chấp thuận thủ tục cấp phép đủ điều kiện mở bán, bằng khoảng 25% so với Hà Nội. Cung ít cầu nhiều là lý do quan trọng dẫn đến giá nhà đất cứ mỗi ngày mỗi tăng.

Thực ra, "bệnh tăng giá" liên tục của thị trường bất động sản đã được "chẩn" từ lâu nên các đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân với bất động sản của Bộ Tài chính hiện nay chỉ khiến người mua lo ngại. Có lẽ ai cũng nhìn thấy ngay hệ quả là thuế sẽ được cộng vào giá bán, và người mua sẽ là người gánh cuối cùng. Nói như TS Lê Xuân Nghĩa, đánh thuế để kỳ vọng giảm giá bất động sản là "ảo tưởng". Đó là sự thật, đã được chứng minh cả trên lý thuyết lẫn thực tế.

Rất may mắn là tại cuộc họp về dự án luật Thuế thu nhập cá nhân do Phó thủ tướng Chính phủ Hồ Đức Phớc chủ trì hôm 31.7 vừa qua, Bộ Tài chính đã tiếp thu ý kiến đóng góp của các chuyên gia, doanh nghiệp liên quan đến vấn đề này. Theo đó, sẽ giữ nguyên cách thu thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/giá trị giao dịch hiện nay, trường hợp giá giao dịch thấp hơn giá sàn nhà đất. Bộ cũng thống nhất chưa đề xuất áp dụng thuế suất 20%/thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng bất động sản và cũng chưa đề xuất áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản khi chuyển nhượng bất động sản như dự thảo Đề án luật, mà sẽ tiếp tục nghiên cứu có lộ trình khoảng 5 năm, khi có đủ điều kiện thì mới xem xét đề xuất. Quan điểm này là cần thiết với một dự án luật quan trọng, sát sườn trực tiếp đến người dân.

Chưa kể là như nói trên, bệnh đắt đỏ của bất động sản có gốc rễ vẫn là do cung không đủ cầu. Vì vậy, thuốc đặc trị chính là tăng cung. Tăng cung nhà ở xã hội luôn trong nghịch lý càng cần càng thiếu, càng tăng tốc càng ì ạch; tăng cung nhà ở thương mại với giá hợp lý để người làm công ăn lương, người trẻ tiếp cận dễ hơn một chỗ an cư; tăng cung nhà cho thuê, thuê mua... đáp ứng nhu cầu rất cao ở phân khúc gần như vắng bóng trên thị trường...

Cung tăng thì tự khắc giá sẽ giảm, thị trường sẽ dần dần phát triển bền vững thay vì "nhạy cảm", chỉ một tin đồn vô căn cứ cũng khiến giá cả xôn xao.

Tới lúc đó, các chính sách thuế hợp lý sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, lâu dài.