Tâm lý nhà đầu tư BĐS rất lạ: Khi thị trường sốt nóng ào ào đổ tiền vào đất, thấy rủi ro quay về mua căn hộ

Đó là nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn khi nói về diễn biến thị trường bất động sản tháng 5 vừa qua.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, sau tháng 3 sôi động, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu "hạ nhiệt" trong tháng 4/2025. Đơn cử, trên thị trường mua bán, lượng tin đăng chỉ điều chỉnh nhẹ, cho thấy người bán vẫn kỳ vọng vào lực cầu dài hạn. Tuy nhiên, mức độ quan tâm của người mua ở các phân khúc lại có xu hướng giảm khá rõ so với tháng trước. Cụ thể, lượng tìm kiếm đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng và nhà mặt phố đều giảm 14%.

Đồng thời, số tin rao bán ở các phân khúc cũng đều sụt giảm, với đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9% và nhà mặt phố giảm 7%.

Sang tháng 5, dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường tiếp tục chứng kiến sự giảm tốc rõ rệt của hầu hết các loại hình bất động sản sau cú hích tháng 3. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng trở lại sau một giai đoạn “đi nhanh” quá mức.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: “Đã là đầu cơ thì người ta rất nhạy với rủi ro. Khi đang băng băng trên đường mà thấy có gì đó khựng lại, họ sẽ quan sát. Và khi quan sát, họ sẽ chuyển dịch quay về các loại hình phòng thủ”.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong tháng 5 là mức độ quan tâm tăng mạnh đối với căn hộ chung cư, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc.

Tại Hà Nội, mức độ tìm kiếm chung cư tăng 9% và là loại hình duy nhất tăng lên so với tháng 4, trong khi đó các loại hình khác như nhà riêng, nhà phố đều đang giảm từ 5-8%.

Không chỉ tại Hà Nội, mức độ tìm kiếm chung cư trên toàn quốc đều tăng 11%, một số tỉnh miền Bắc cũng tăng lên đến 19%.

Theo ông Quốc Anh, đây có thể là tín hiệu đầu tiên cho thấy nhà đầu tư và người mua đang quay về xu hướng lựa chọn phân khúc có tính an toàn. “Nhà đầu tư thường có xu hướng lập lại vòng quay tâm lý. Khi thấy thị trường nóng, họ đổ vào đất giống thời điểm tháng 3 vừa qua. Khi nào cảm thấy thiếu an toàn, họ sẽ quay trở lại với loại hình có dòng tiền và có khả năng thanh khoản như căn hộ chung cư”, Vị chuyên gia này nhận định.

Để đầu cơ trở lại vào loại hình đất, thấp tầng trong thời gian tới, Đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng cần có thêm những điều kiện, đầu tiên là về tâm lý thoải mái, tiếp đến thị trường sôi động, lãi suất tốt… để mọi người có thể bám vào trục phân tích rõ hơn.

Nếu nửa đầu năm 2025 được đánh dấu bằng những “cơn sóng” ngắn hạn do thông tin sáp nhập tỉnh lan truyền, thì nửa cuối năm, theo ông Quốc Anh - được kỳ vọng sẽ là thời điểm thị trường trở lại với logic phát triển bền vững.

Ông Quốc Anh cho rằng, câu chuyện sáp nhập cũng giống như hạ tầng, nên nhìn nhận nó tác động thế nào đến nền kinh tế địa phương? Mục đích của việc sáp nhập là để tổng hợp các nguồn lực, giúp địa phương sở hữu đầy đủ các yếu tố cần thiết để phát triển kinh tế một cách toàn diện.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dẫn chứng trường hợp Đà Nẵng: Trước đây chủ yếu phát triển du lịch, logistics và công nghệ cao, nhưng định hướng đến năm 2030 là phát triển công nghiệp, thương nghiệp, thương mại – những ngành mà địa phương vẫn còn thiếu nền tảng. Tuy nhiên, nếu Đà Nẵng sáp nhập với Quảng Nam, bức tranh kinh tế sẽ trở nên đầy đủ hơn: Phía Bắc có Liên Chiểu phát triển du lịch, phía Nam có Khu kinh tế mở Chu Lai phát triển công nghiệp, phía Tây có Khu kinh tế cửa khẩu Nam Giang phục vụ xuất – nhập khẩu.

“Khi đó, thành phố Đà Nẵng mới sẽ có cảng biển Liên Chiểu và Chu Lai, hai sân bay (sân bay quốc tế Đà Nẵng và sân bay Chu Lai) phát triển logistics”, vị chuyên gia này phân tích. Sự kết hợp này không chỉ giảm thiểu rủi ro khi phụ thuộc quá lớn vào một ngành như du lịch, mà còn tạo ra cấu trúc kinh tế đa ngành, nền tảng cho sự phát triển bền vững.

Với người dân địa phương, sự phát triển đó sẽ giúp tạo ra công ăn việc làm, từ đó nâng cao thu nhập và khả năng chi tiêu. Khi nhu cầu của người dân tăng lên, thì bất động sản sẽ trở thành kênh đầu tư được mọi người quan tâm. “Giá bất động sản nhờ vậy sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn” ông nhấn mạnh.

Với nhà đầu tư, ông Quốc Anh đưa ra lời khuyên, cần tránh chạy theo tâm lý đám đông: “Nên chia nhỏ từng trường hợp ra để xem xét tình huống cụ thể của từng địa bàn. Đừng nghe theo những câu chuyện mơ hồ, thiếu rõ ràng về sáp nhập, vì rất dễ rơi vào trạng thái phấn khích mà không hiểu bản chất vì sao giá tăng, vì sao giá giảm”.

Từ góc nhìn tổng thể, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, bản chất của sáp nhập là phân bổ lại nguồn lực, nhằm tạo ra sự cạnh tranh công bằng giữa các tỉnh, thành. “Tỉnh, thành nào phát triển nhiều hơn thì giá bất động sản ở đó sẽ bền vững và có cơ hội phát triển tốt hơn”, ông Quốc Anh kết luận.