Siêu đô thị: 'Thỏi nam châm' hút dân cư, dòng vốn và nhà đầu tư

Tư duy phát triển đô thị tại Việt Nam đang thay đổi mạnh mẽ khi các siêu dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta liên tiếp hình thành, mang theo mô hình sống tích hợp hiện đại như các đô thị hàng đầu thế giới.

Siêu đô thị hút nhà đầu tư, tăng nguồn cung

Vợ chồng anh Đỗ Văn Thành (31 tuổi) đã mua một căn hộ hơn 45m2 tại một siêu đô thị phía đông Hà Nội vào giữa năm ngoái, với giá hơn 2 tỷ đồng. Khi quyết định xuống tiền, anh chị chấp nhận vay ngân hàng gần một nửa giá trị căn hộ, dự tính sẽ sinh sống ổn định lâu dài.

Anh Thành cho hay gần đây, nhiều môi giới liên tục gọi điện hoặc nhắn tin hỏi mua lại căn hộ của gia đình. Môi giới nói căn hộ của vợ chồng anh có thể bán được hơn 3 tỷ đồng. Thậm chí, họ còn cam kết có khách đặt cọc ngay nếu vợ chồng anh đồng ý.

Mức chào mua chênh hơn 1 tỷ đồng so với giá mua ban đầu khiến hai vợ chồng anh Thành không khỏi bất ngờ. Tuy nhiên, họ vẫn cân nhắc vì khoản vay ngân hàng chưa tất toán và việc tìm nơi ở mới trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh cũng không dễ dàng.

Tương tự, chị Nguyễn Hồng Linh (Hà Nội) quyết định mua một căn hộ 30m2 theo suất ưu đãi tại một dự án mới ở khu vực phía tây, với giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Khi đó, dự án mới chỉ hoàn thiện phần móng, công trường đang thi công xây dựng. Đầu năm nay, giá các căn hộ cùng dự án đã tăng lên hơn 2 tỷ đồng.

Mới đây, chị Linh quyết định rao bán lại căn hộ với giá 2,3 tỷ đồng. Chỉ sau vài tuần, một khách hàng đã đặt cọc mua, giúp chị thu về khoản chênh lệch gần 800 triệu đồng, tương đương mức lợi nhuận hơn 50% chỉ trong vòng chưa đầy một năm.

Giá căn hộ tăng, thị trường ghi nhận nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang tìm đến khu vực ven đô, nơi tập trung hàng loạt siêu đô thị mới để đón đầu làn sóng tăng giá. Một số môi giới tiết lộ có người “lướt” thành công 2-3 căn hộ trong vòng một năm nhờ sự sôi động của thị trường thứ cấp và tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ 50-200 triệu đồng để đặt quyền mua, sau đó sang nhượng kèm khoản chênh cho khách.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), việc các siêu dự án đô thị lớn được tích hợp đầy đủ dịch vụ, tiện ích như của Vingroup, Ecopark… xuất hiện trên thị trường cho thấy sự trưởng thành của các đơn vị phát triển bất động sản Việt Nam. Đây là điều đáng mừng.

“Thay vì bán một nơi để ở, doanh nghiệp đang bán cả một không gian sống”, ông Châu nói với VietNamNet. Triết lý này cho thấy đang có sự thay đổi lớn trong cách phát triển đô thị tại Việt Nam, đồng thời, thể hiện tầm nhìn khác của chủ đầu tư, tập đoàn bất động sản trong nước.

Với các dự án có quy mô sử dụng đất càng lớn, việc tích hợp tiện ích sẽ càng trở nên thuận lợi. Chẳng hạn Vingroup tạo nên các khu đại đô thị, dự án lớn một cách chỉn chu, mang tầm quốc tế.  

Ông Châu cũng dẫn chứng, khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của Việt Nam là Phú Mỹ Hưng được xây dựng cách đây 30 năm với quy mô hơn 400 ha. Mật độ xây dựng tại đây chỉ có 25%, còn lại là đường giao thông, cây xanh, mặt nước và các công trình công cộng.

Tương tự, Ecopark tại Hưng Yên được xây dựng cách đây 20 năm, đã hình thành khu đô thị với nhiều cây xanh, mặt nước trên khu vực trước đây là đất nông nghiệp.

Siêu đô thị chỉ dành cho DN có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm

Theo ông Châu, các siêu đô thị như vậy tạo thành một điểm đến mới với không gian sống được quy hoạch bài bản. Khu đô thị Cần Giờ (TPHCM) của Vingroup; Nam Long với dự án Waterpoint tại Bến Lức (Tây Ninh)… là các ví dụ có thể nhắc đến.

“Chủ đầu tư, tập đoàn thực hiện được các dự án siêu đô thị phải là đơn vị có năng lực thực sự về tài chính, quy hoạch, thiết kế, vận hành dự án”, Chủ tịch HOREA nhìn nhận và cho biết, việc đầu tư các dự án với quy mô lớn cũng mang đến cơ hội thu hút dòng vốn ngoại vào Việt Nam.

Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam đánh giá, sự xuất hiện của những dự án siêu đô thị với quy mô hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn ha là xu hướng trong phát triển đô thị, nhất là với các nước đang phát triển, đặc biệt ở châu Á.

Với sự bùng nổ của đô thị và tập trung dân cư ở đô thị, việc phát triển dự án khu siêu đô thị với quy mô lớn là giải pháp quan trọng nhằm giảm áp lực cho đô thị trung tâm vốn đã trở nên quá tải, nhất là về hạ tầng.

Do đó, các siêu dự án đô thị có vai trò quan trọng trong việc giãn dân từ khu trung tâm, để tái phân bổ dân số và nguồn lực. Đồng thời, với quy mô đủ lớn, những khu đô thị này có lợi thế trong triển khai xây dựng, thiết lập hạ tầng đồng bộ, hiện đại và tiện ích toàn diện, trong đó có việc hướng đến đô thị thông minh.

Nhìn từ góc độ quy hoạch, việc hình thành các khu đô thị lớn còn giúp mở rộng không gian phát triển, tạo nên các vùng đô thị đa cực, liên kết hiệu quả hơn giữa các vùng.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, quy mô không phải là tất cả và cũng không phải là mục đích của phát triển đô thị. Mục tiêu cuối cùng trong phát triển đô thị phải là chất lượng sống. Vì vậy, ngay cả mô hình đô thị thông minh cũng không phải là mục đích, mà chỉ là phương tiện để phục vụ cho mục tiêu cao hơn – “đô thị vì con người”, lấy con người làm trung tâm và lấy hạnh phúc của cư dân là đích đến cuối cùng.

Theo ông Doanh, tiếp nối mô hình đô thị sinh thái, đô thị xanh, thế giới ngày nay đang hướng đến phát triển đô thị theo mô hình ESG, trong đó dựa trên ba trụ cột cốt lõi là “Môi trường”, “Xã hội”, “Quản trị”. Không những thế, chủ đầu tư còn bắt đầu hướng tới phát triển khu đô thị theo mô hình ESG++, bổ sung thêm hai yếu tố là “khả năng thích ứng” và “tái sinh”. Dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TPHCM) là một ví dụ.

Để phát triển các siêu dự án như trên, chủ đầu tư phải có tiềm lực đủ lớn, đủ mạnh, đầu tiên là về tài chính. Tuy nhiên, tài chính không phải là tất cả, mà quan trọng còn là năng lực quản trị và tầm nhìn.

“Dự án càng lớn, càng cần tính bền vững. Muốn phát triển bền vững thì dự án không những cần nắm bắt đúng xu hướng mà còn phải đón đầu xu hướng, thậm chí vượt trước thời đại. Những siêu khu đô thị như vậy không chỉ mang ý nghĩa nội tại, mà còn góp phần định hình bản sắc, chất lượng đô thị và nhất là chất lượng sống trong cả hiện tại, tương lai”, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam nói.