Nhảy đến nội dung
 

Ranh giới dưới 2 m, có được phép trổ cửa sổ sang nhà hàng xóm?

Theo luật sư, nếu không tuân thủ khoảng cách an toàn tối thiểu, không có sự đồng thuận của hàng xóm hoặc ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất liền kề, thì việc trổ cửa sổ có thể bị coi là vi phạm pháp luật, dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

Tôi ở xã Nhà Bè, TP.HCM. Tôi muốn cho căn nhà của mình đang ở thông thoáng hơn nên tôi dự định trổ thêm cửa sổ, nhưng cạnh nhà tôi lại có nhà của hàng xóm liền kề, 2 tường nhà sát gần nhau, ranh giới giữa 2 nhà cách nhau khoảng 2 m.

Tôi muốn hỏi, trong trường hợp này, tôi muốn trổ cửa sổ hướng nhìn sang nhà hàng xóm được không?

Bạn đọc Tiến Dũng

Luật sư tư vấn

Theo luật sư Nguyễn Xuân Thọ, Đoàn luật sư TP.HCM, việc xây dựng nhà ở trên phần đất hợp pháp của mình là quyền của mỗi cá nhân, tổ chức được pháp luật bảo hộ. 

Tuy nhiên, quyền này không tuyệt đối và phải được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật, đặc biệt là khi công trình có những hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất và quyền riêng tư của bất động sản liền kề. Một trong những tình huống gây tranh cãi phổ biến là: chủ nhà xây mới có được mở cửa sổ hướng sang nhà hàng xóm hay không?

Thực tế, nhiều người cho rằng nếu không xây lấn đất người khác thì có quyền mở bao nhiêu cửa sổ tùy ý, miễn nằm trong ranh đất nhà mình. Tuy nhiên, đây là một quan niệm sai lầm. 

Pháp luật hiện hành đã quy định rõ về khoảng cách tối thiểu, ranh giới bất động sản, giới hạn quyền trổ cửa sổ cũng như các trường hợp bị cấm hoặc bị buộc bịt lại cửa sổ đã xây. Việc mở cửa sổ sai luật không chỉ dẫn đến nguy cơ bị xử phạt mà còn có thể bị buộc tháo dỡ, thậm chí phát sinh tranh chấp kéo dài giữa hàng xóm.

Theo bộ luật Dân sự 2015, quyền mở cửa sổ bị giới hạn để bảo vệ quyền của bất động sản liền kề. Cụ thể, điều 178 bộ luật Dân sự quy định: "Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng".

Theo luật sư Thọ, điều này có nghĩa, quyền trổ cửa sổ không phải là quyền đương nhiên, mà chỉ được thực hiện khi tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật chuyên ngành về xây dựng, đất đai và quy chuẩn kỹ thuật hiện hành. 

Việc mở cửa sổ sai khoảng cách, trổ cửa trên tường sát ranh giới, hoặc mở cửa nhìn thẳng vào không gian sinh hoạt riêng tư của hàng xóm có thể bị xem là xâm phạm quyền sử dụng đất, quyền riêng tư và an toàn của chủ sở hữu liền kề.

Cách ranh giới dưới 2 m có được trổ cửa sổ?

Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề - tiêu chuẩn thiết kế (được nhiều địa phương áp dụng), nguyên tắc được xác định rõ:

Nếu tường nhà cách ranh giới lô đất liền kề dưới 2 m, thì không được mở cửa sổ, cửa đi, lỗ thông gió trên bức tường đó. 

Nếu khoảng cách từ tường nhà đến ranh giới đạt từ 2 m trở lên, thì được phép mở cửa sổ, cửa đi hoặc lỗ thông gió, không giới hạn số lượng. 

Trong một số trường hợp đặc biệt, khi khu đất bên cạnh còn trống hoặc chưa xây dựng, chủ nhà có thể được mở cửa kính cố định, ô lấy sáng, với điều kiện cạnh dưới ô cửa phải cao từ 2 m trở lên và không được mở cánh, đồng thời phải chấp nhận bịt lại khi nhà bên cạnh xây lên.

Đây chính là cơ sở của nguyên tắc được nhiều người quen gọi là "luật 2 m". Chủ nhà nếu xây tường sát ranh (0 - <2 m) mà vẫn trổ cửa sổ, dù là cửa cố định hay có cánh, thì đều bị xem là vi phạm quy chuẩn xây dựng, bất kể phần cửa không lấn đất.

Xây cửa sổ sát vách nhà hàng xóm, có thể bị phạt và buộc tháo dỡ

Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng không đúng quy chuẩn kỹ thuật có thể bị xử phạt hành chính lên đến 40 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị. 

Ngoài ra, nếu việc trổ cửa vi phạm khoảng cách tối thiểu, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bất động sản liền kề, chủ công trình có thể bị buộc bịt lại toàn bộ các cửa sổ đã mở theo quyết định của cơ quan chức năng hoặc bản án của tòa án.

Đã có nhiều vụ việc xảy ra tranh chấp do trổ cửa sổ sai quy định. Luật sư Thọ dẫn chứng vụ việc xảy ra tại TP.Hà Nội, một hộ dân xây nhà 3 tầng mở nhiều cửa sổ sát vách nhà hàng xóm, khiến phía bên kia khởi kiện. 

Tòa án đã tuyên buộc bị đơn phải bịt lại toàn bộ các cửa sổ vi phạm, căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và quy định tại điều 178 bộ luật Dân sự. 

Một vụ khác tại tỉnh Bình Định cũ gây tranh cãi khi một căn nhà mở đến 17 cửa sổ hướng thẳng vào không gian sinh hoạt của nhà kế bên, buộc chính quyền địa phương phải can thiệp và yêu cầu xử lý triệt để.

Người bị ảnh hưởng có thể làm gì?

Theo luật sư Nguyễn Xuân Thọ, nếu phát hiện nhà liền kề mở cửa sổ vi phạm khoảng cách hoặc ảnh hưởng đến quyền riêng tư, người dân hoàn toàn có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm. Có thể thực hiện các bước sau:

Từ góc độ pháp lý, luật sư Thọ cho biết, trước khi tiến hành xây dựng, đặc biệt là tại khu vực nhà ở liền kề, chủ nhà cần tuân thủ nghiêm túc các quy chuẩn kỹ thuật về khoảng cách và kết cấu công trình. 

Nếu có nhu cầu trổ cửa sổ sát ranh giới, nên chủ động thỏa thuận bằng văn bản với hàng xóm, xác lập rõ loại cửa, vị trí, độ cao và cam kết xử lý nếu ảnh hưởng đến công trình liền kề.

Ngược lại, nếu bị xâm phạm bởi các cửa sổ mở sai quy định, người dân nên sớm can thiệp để tránh tranh chấp kéo dài, thậm chí cần đến sự hỗ trợ của luật sư trong việc gửi văn bản yêu cầu, làm việc với cơ quan chức năng hoặc khởi kiện.

Tóm lại, việc mở cửa sổ hướng sang nhà hàng xóm không đơn giản là quyền riêng của chủ nhà. Nếu không tuân thủ khoảng cách an toàn tối thiểu, không có sự đồng thuận của hàng xóm hoặc ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất liền kề, thì việc trổ cửa sổ có thể bị coi là vi phạm pháp luật và dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Chủ công trình cần thận trọng ngay từ giai đoạn thiết kế, thi công để tránh rủi ro tranh chấp về sau.

 
 
 
logo
CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SẢN XUẤT VÀ THƯƠNG MẠI ĐẠI SÀN

GPĐKKD: 0103884103 do sở KH & ĐT TP Hà Nội cấp lần đầu ngày 29/06/2009.

Địa chỉ: Gian số L4-07 tầng 4, nơ-2 - Gold Season,  47 Nguyễn Tuân, Thanh Xuân, Hà Nội

MIỀN BẮC

Địa chỉ Showroom: D11-47 KĐT Geleximco Lê Trọng Tấn, Hà Đông, Hà Nội

Điện thoại  Điện thoại: 1900 98 98 36

MIỀN NAM

Địa chỉ VPGD: 57/1c, Khu phố 1, Phường An Phú Đông, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh

Điện thoại  Email: info@daisan.vn