Nở rộ chiêu lừa đảo mới trên thị trường bất động sản đang dư thừa hơn 60 triệu căn nhà, một số ngân hàng biết nhưng nhắm mắt làm ngơ

Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Trung Quốc đang trở thành cỗ máy kiếm tiền cho giới đầu cơ với hình thức lừa đảo mới.

Khi Li Qing quyết định bán căn hộ của mình ở thành phố Quế Lâm (Trung Quốc), một đại lý bất động sản đã đưa ra đề nghị hấp dẫn: bán nhanh với giá 900.000 nhân dân tệ (NDT), kèm cam kết thanh toán trọn gói, không rắc rối. Bà chỉ cần đồng ý với một vài điều kiện bất thường và phải ký 2 hợp đồng mua bán riêng biệt.

Thỏa thuận được ký kết vào cuối tháng 9 nhanh chóng trở nên kỳ lạ. Người mua không hề đến xem bất động sản và việc mua bán bị trì hoãn nhiều lần vì những lý do khó hiểu.

Tháng 3 năm sau, khi việc chuyển nhượng bất động sản hoàn tất, bà Li mới vỡ lẽ. Một hợp đồng công khai ghi giá bán là 1,51 triệu NDT, còn một hợp đồng riêng tư ghi giá thực tế là 900.000 NDT. Giá công khai được thổi phồng, cho phép người mua thế chấp ngân hàng 1,28 triệu NDT.

Sau khi trừ chi phí và thuế, người mua vừa mua được nhà, vừa bỏ túi hơn 300.000 NDT tiền mặt từ khoản thế chấp. Bà Li nhận ra mình đã vô tình tiếp tay cho một hình thức đầu cơ đang hoành hành trong lĩnh vực bất động sản.

Từng là trụ cột kinh tế, thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu lao dốc từ cuối năm 2021, với giá nhà và doanh số giảm mạnh. Để kích cầu, chính quyền nới lỏng quy định tín dụng. Từ tháng 5/2024, người mua lần đầu chỉ cần trả trước 15%, và đến tháng 9, mức này áp dụng cho tất cả các khoản vay thế chấp.

Việc nới lỏng này khiến giới đầu cơ dễ dàng tiếp cận khoản vay lớn mà không cần vốn nhiều, đặc biệt trong bối cảnh giá giao dịch thực tế đang thấp hơn nhiều so với giá thẩm định. Nhiều căn hộ được bán rẻ 15-30% so với giá ngân hàng định giá, tạo cơ hội cho giới đầu cơ lách luật.

Li Xiang, một chuyên viên tư vấn tại Quảng Châu, cho biết một số công ty tài chính dàn xếp những giao dịch này để giúp khách hàng tránh bị vỡ nợ. “Họ tìm những ngôi nhà bị định giá thấp và hướng dẫn khách hàng vay vốn với lãi suất cao, sau đó dùng số tiền này để trả nợ”, Li nói.

Một nhân viên tại một công ty ở Huệ Châu đã phác thảo mô hình lừa đảo này qua 3 bước điển hình: Mua một ngôi nhà trị giá 3 triệu NDT nhưng vay tổng cộng 4,5 triệu NDT, trả khoản vay và bỏ túi phần chênh lệch.

Phía người mua đã lợi dụng sự lỏng lẻo của các yêu cầu vay thế chấp để thu tiền mặt. Để thực hiện trót lọt, giới đầu cơ dựa vào mạng lưới môi giới và người vay đứng tên hộ. Môi giới đóng vai trò trung gian, tìm kiếm các chủ nhà cần tiền gấp, hướng dẫn họ ký các hợp đồng giả lập và kết nối với các bên tài chính. Thậm chí, nhiều môi giới tạo ra 2 công ty, một mang danh thương hiệu lớn để thu hút khách và một thực hiện các giao dịch ngầm nhằm tránh bị kiểm tra.

Đặc biệt, một số công ty tài chính còn sở hữu danh sách hàng chục người đứng tên vay hộ, chủ yếu là lao động di cư nghèo. Những người này ký giấy tờ vay vốn và nhận tới 30% khoản vay chênh lệch như một khoản “thù lao”.

Sau vài tháng trả lãi để tránh bị truy tố, bên mua thực sự sẽ chủ động vỡ nợ, đẩy toàn bộ rủi ro cho người đứng tên vay hộ. “Nhiều người trẻ nghèo chấp nhận bị đưa vào danh sách đen tín dụng vì coi đây là cơ hội làm giàu duy nhất trong đời”, một quản lý tài chính tại Thâm Quyến chia sẻ.

Tại các thành phố như Quảng Châu, nơi số lượng nhà ở đã qua sử dụng đạt gần 200.000 căn vào giữa năm 2025, gần gấp đôi khối lượng giao dịch hàng năm của năm ngoái, người bán đang giảm giá để bán hàng tồn kho, mở đường cho các nhà đầu cơ. Các đại lý bất động sản là bên trung gian chính trong các giao dịch này khi họ bị thu hút bởi lời hứa về hoa hồng và tiền thưởng nhanh chóng.

Tại Tế Nam, tỉnh Sơn Đông, Liu Tao cũng gặp phải một vụ lừa đảo tương tự. Sau khi niêm yết căn hộ cũ của mình với một công ty môi giới hàng đầu thuộc Beike, nền tảng bất động sản lớn nhất Trung Quốc, anh được dẫn đến một công ty môi giới nhỏ, không liên kết với lý do tiết kiệm hoa hồng. Người mua chưa từng đến xem bất động sản và đồng ý trả 1,12 triệu NDT. Người này rời đi với giấy tờ sở hữu sau khi đặt cọc 20.000 NDT.

Sau đó, Liu mới biết giá chính thức bị bỏ trống. Người môi giới giả vờ nói với anh rằng điều đó còn tùy thuộc vào khả năng cho vay của ngân hàng

Trong bối cảnh Trung Quốc đối mặt với khoảng 65 – 80 triệu căn hộ tồn kho, hàng loạt nhà đầu tư và chủ đầu tư vỡ nợ, mô hình lừa đảo mới càng khiến tình hình thêm trầm trọng. Hệ quả của làn sóng này là dữ liệu giá nhà trên thị trường bị bóp méo, khiến các ngân hàng đánh giá sai rủi ro cho vay. Một lãnh đạo ngân hàng thừa nhận khi bất động sản trở thành công cụ vay vốn, toàn bộ mô hình đánh giá tín dụng bị sụp đổ.

Dù từ đầu năm 2024, nhiều ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh lại mức thẩm định giá, nhưng hợp đồng thổi giá vẫn phổ biến. Một phần là vì áp lực giải ngân tín dụng khiến các ngân hàng nhắm mắt làm ngơ, miễn sao giấy tờ hợp lệ.

Hiện chưa có số liệu chính thức về quy mô hiện tượng này, song các chuyên gia cảnh báo rủi ro nợ xấu đang được “chôn giấu” trong hệ thống ngân hàng, có thể âm thầm tồn tại suốt cả thập kỷ nếu không bị phát hiện, một nguồn tin cho biết.

Tham khảo: Nikkei Asia