Nhà phố thương mại hiệu quả không như kỳ vọng

Không như kỳ vọng

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills Việt Nam, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp nhà phố thương mại đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, dù giảm 12% so với quý trước nhưng vẫn giữ ổn định so với cùng kỳ 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% so với quý trước, đạt 266 triệu đồng/m2 - cho thấy nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá dài hạn.

Còn tại TPHCM tình hình hoạt động của phân khúc này khá chậm, khi tỉ lệ hấp thụ chỉ 10% không đổi so với quý trước và giảm 5% so với năm trước. Nguồn cung mới có tỉ lệ hấp thụ 28%. Hầu hết đều là các giao dịch nhà liền kề, chiếm đến 59%, trong khi nhà phố thương mại và biệt thự lần lượt chỉ chiếm 29% và 12%.

Shophouse của một dự án tại quận Tân Phú treo biển cho thuê nhiều năm qua nhưng vẫn đang ế.

Tuy nhiên, thực tế hiệu quả khai thác thực tế lại chưa tương xứng. Tỉ suất cho thuê thấp, tỉ lệ lấp đầy ở nhiều dự án còn hạn chế, đặc biệt là những khu vực ngoài trung tâm, thiếu hạ tầng đồng bộ.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội - cho biết: “Dù bất động sản nhà phố thương mại được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép” vừa để ở, vừa để kinh doanh nhưng vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác”.

Theo bà Hằng, việc tỉ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại hiện nay có một số nguyên do chính. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B. Không chỉ được hỗ trợ truyền thông, khách thuê tại trung tâm thương mại còn được hưởng mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài.

Trong khi đó, nhà phố thương mại vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu, do đó khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn như các trung tâm thương mại

Thứ hai là sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê. Nhiều trường hợp, khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại.

Hơn nữa, giá thuê nhà phố thương mại vẫn thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi đó, các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.

Cần kiểm tra kỹ lưỡng

Một vấn đề khác, theo bà Hằng là tính pháp lý và vận hành. Không giống như trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách cho các đầu việc về việc hoàn thiện thủ tục, xin giấy phép kinh doanh, xử lý các vấn đề kỹ thuật, việc vận hành một căn nhà phố thương mại phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.

Hàng chục căn nhà phố trong dự án Khu đô thị Celadon City đang bỏ không, vắng bóng người dân về ở.

Để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, bà Hằng khuyến nghị người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.

Cụ thể đối với vị trí, ngoài việc đặt ở vị trí đường lớn và tiếp cận thuận lợi, các nhà phố thương mại cần có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Sản phẩm nằm gần các công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.

Về mặt thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai. Hơn nữa, lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh...

Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.