'Người dân mua nhà ở xã hội, không mua đất'

Tôi thấy có một thực tế đang diễn ra là nhiều dự án nhà ở xã hội được xây dựng trên đất do doanh nghiệp tự bỏ tiền ra mua hoặc nhận chuyển nhượng theo hình thức giao đất có thu tiền.

Do đó, chi phí đất, vốn chiếm 30-60% giá thành đã ngay lập tức đẩy giá nhà ở xã hội lên tiệm cận với nhà thương mại giá thấp. Dù có trần lợi nhuận (10%), nhưng tổng giá bán vẫn cao vì "đầu vào đã đắt".

Ở một số khu đô thị mới, chủ đầu tư chỉ thực hiện nghĩa vụ dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội một cách đối phó: chọn vị trí xấu, tiện ích nghèo nàn, chất lượng thấp.

Thậm chí nhiều nơi còn xin hoán đổi bằng tiền mặt để không phải làm. Dẫn đến tình trạng: có chính sách nhưng không có nhà; có nhà nhưng không ai mua; hoặc có mua cũng không đúng đối tượng.

Bài học từ sự phát triển méo mó của nhiều khu đô thị mới hiện nay là minh chứng rõ ràng cho điều đó.

Mô hình cốt lõi: Cơ quan chức năng giữ đất, tư nhân xây nhà, người dân sở hữu nhà.

Giải pháp đã được chứng minh ở nhiều nước là, doanh nghiệp chỉ được tham gia xây dựng, khai thác, vận hành công trình. Người dân chỉ mua nhà, không mua đất.

Mô hình này có ba trụ cột:

Thứ nhất, tất cả các quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, bao gồm đất công, đất tái định cư, đất 20% trong các dự án thương mại, phải do quản lý trực tiếp. Không giao quyền sở hữu đất cho doanh nghiệp.

Thay vào đó, cơ quan chức năng tổ chức đấu thầu quyền xây dựng công trình trên khu đất đó, với các tiêu chí rõ ràng về thiết kế, chất lượng, giá bán và đối tượng thụ hưởng. Doanh nghiệp trúng thầu sẽ được xây dựng và bán nhà, nhưng chỉ trong giới hạn lợi nhuận hợp lý.

Điều này vừa đảm bảo sử dụng hiệu quả đất công, vừa giữ lại quyền điều tiết quy hoạch đô thị dài hạn.

Thứ hai, tư nhân xây nhà theo tiêu chuẩn, có lợi nhuận hợp lý

Các doanh nghiệp sẽ không cần bỏ tiền mua đất, đây chính là ưu đãi lớn nhất. Đổi lại, họ phải tuân thủ các tiêu chuẩn do cơ quan chức năng đặt ra:

- Diện tích căn hộ phù hợp (25-70 m²).

- Giá bán trần cố định, công khai.

- Thời gian thi công và chất lượng bàn giao đảm bảo.

- Mức lợi nhuận được giới hạn (ví dụ dưới 10%) nhưng vẫn đủ hấp dẫn vì doanh nghiệp không phải "ôm" chi phí đất hay rủi ro pháp lý.

Mô hình này tạo ra sự minh bạch, cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu tư, tránh tình trạng "xin - cho" hiện nay.

Thứ ba, người dân mua nhà, không mua đất - tiếp cận dễ, không lo đầu cơ

Người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, sử dụng ổn định trong thời hạn 30-50 năm tùy dự án. Đất vẫn thuộc quyền sở hữu Nhà nước và do cư dân sử dụng chung.

Điểm quan trọng nhất: Khi hết thời hạn sử dụng, giá trị căn hộ về 0, nhưng người dân hoàn toàn có thể đăng ký mua lại nhà ở xã hội khác với chi phí chỉ là tiền nhà, không có tiền đất, bởi vì giá đất dù có tăng cao cũng không được tính vào giá thành nhà.

Điều này sẽ triệt tiêu tâm lý đầu cơ - tích lũy - đầu tư từ chính sách an sinh, đưa nhà ở xã hội quay trở về đúng bản chất: phục vụ người có nhu cầu ở thực.

Lợi ích dài hạn: kiểm soát giá - chống đầu cơ - quy hoạch bền vững

Mô hình "Nhà nước giữ đất - tư nhân xây nhà" không phải là một ý tưởng lý thuyết. Đây là mô hình đã được triển khai thành công ở Singapore (nhà HDB), ở Mỹ (một phần dự án condominium), và ở một số nước Bắc Âu.

Lợi ích mang lại là rõ ràng:

Giá nhà ở xã hội được kiểm soát thực chất vì không có chi phí đất.

Doanh nghiệp được khuyến khích đầu tư bài bản, không "làm cho có".

Người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng, không sợ giá leo thang theo đất.

Nhà nước giữ lại công cụ quy hoạch, điều tiết đô thị lâu dài.

Chống được đầu cơ.

Muốn có nhà ở xã hội thật, phải bắt đầu từ đất. Không ai kinh doanh để làm từ thiện.

Muốn người thu nhập thấp mua được nhà, thì Nhà nước phải giữ đất.
Muốn đô thị phát triển bền vững, thì phải tách đất khỏi đầu cơ.
Muốn chính sách có hiệu lực thực tế, thì phải thay đổi cách tiếp cận từ gốc.

Quang Tan