Ngành logistics chiếm nửa diện tích thuê văn phòng TP HCM quý III

Theo báo cáo của hãng tư vấn Knight Frank Việt Nam, quý vừa qua, nguồn cầu văn phòng tại TP HCM tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, với gần 50% tổng diện tích giao dịch trong quý đến từ các doanh nghiệp logistics. Các giao dịch chuyển văn phòng sang tòa nhà chất lượng cao chiếm khoảng 54% tổng lượng giao dịch, phản ánh xu hướng mở rộng quy mô và cải thiện môi trường làm việc của khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng rõ nét.

Nhu cầu thuê tập trung tại các tòa nhà hạng A (cao cấp) ở trung tâm, Thủ Thiêm và Nam Sài Gòn – nơi hạ tầng hoàn thiện và diện tích mặt sàn lớn. Các khách thuê trong lĩnh vực logistics, công nghệ và thương mại dịch vụ thường cần không gian từ 600 đến 1.000 m2, thậm chí có trường hợp lên đến 3.000-4.000 m2, thể hiện chiến lược đầu tư dài hạn vào môi trường làm việc chuyên nghiệp.

Dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu CBRE khu vực miền Nam, cho biết có tới 80% giao dịch trong quý diễn ra tại tòa nhà hạng A, trong đó 36% đến từ doanh nghiệp mở rộng quy mô và 44% từ nhóm di dời để tìm không gian làm việc tốt hơn. Ngành logistics chiếm hơn 40% tổng diện tích giao dịch, tiếp theo là công nghệ thông tin và thương mại dịch vụ – các lĩnh vực có nhu cầu thuê ổn định và tiềm năng tăng trưởng cao.

Nhu cầu thuê mạnh mẽ từ nhóm khách này giúp phân khúc văn phòng cao cấp cải thiện rõ rệt tỷ lệ lấp đầy trong quý III. Theo CBRE, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A giảm từ 22,8% xuống còn 18,6%, tương đương diện tích hấp thụ ròng hơn 27.000 m2 trong quý. Lũy kế 9 tháng, tổng diện tích được lấp đầy đã vượt 46.000 m2, cao hơn cả năm 2024.

Sự cải thiện còn đến từ chính sách thuê linh hoạt hơn của chủ tòa nhà, như kéo dài thời gian miễn phí thuê và ưu đãi giá trong giai đoạn đầu hợp đồng. Ngược lại, phân khúc hạng B ghi nhận tỷ lệ trống tăng nhẹ lên 13,7% do nguồn cung mới hơn 13.000 m2 tại khu Nam vừa gia nhập thị trường. Nếu loại trừ nguồn cung này, tỷ lệ trống vẫn giữ ổn định.

Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, nhận định việc các doanh nghiệp logistics dẫn dắt thị trường thuê văn phòng là tín hiệu đáng chú ý, bởi nhóm này thường yêu cầu vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng tốt và tòa nhà đạt tiêu chuẩn quốc tế. "Sự dịch chuyển này đang giúp tăng sức hấp dẫn cho các tòa nhà hạng A tại trung tâm và khu vực lân cận như Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn", ông nói.

Theo ông Crane, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư đang tạo ra "thị trường của khách thuê", với nhiều chính sách ưu đãi và linh hoạt hơn. Các doanh nghiệp đa quốc gia mở rộng văn phòng tại Việt Nam, 65% tổng diện tích thuê mới trong 9 tháng đầu năm đến từ doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy TP HCM tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với dòng vốn FDI chất lượng cao, đồng thời mở ra cơ hội cho khách thuê nâng cấp không gian làm việc trong tòa nhà cao cấp.

Bà Thanh cho biết, sự tăng trưởng của ngành logistics đang góp phần định hình lại cấu trúc thị trường văn phòng TP HCM, khi nhóm khách thuê này ưu tiên tòa nhà có thiết kế hiện đại, diện tích sàn lớn, tiện ích đồng bộ và đạt chứng chỉ xanh (LEED, LOTUS hoặc EDGE). Hiện khoảng 35% nguồn cung văn phòng hạng A tại TP HCM đã đạt chứng chỉ xanh, và tỷ lệ này dự kiến tăng lên gần 50% vào năm 2026 khi nhiều dự án mới hoàn thiện

CBRE Việt Nam dự báo tỷ lệ trống văn phòng hạng A sẽ tiếp tục giảm nhẹ trong quý IVnhờ nhu cầu ổn định và nguồn cung mới hạn chế. Một số dự án sắp hoàn thiện như The Hallmark (Thủ Thiêm) và IFC One Saigon (quận 1 cũ) dự kiến cung cấp thêm nguồn diện tích cho thuê chất lượng cao, góp phần định hình lại thị trường văn phòng TP HCM trong năm tới.

Với sự tăng trưởng của các ngành logistics, công nghệ và dịch vụ toàn cầu, cùng xu hướng dịch chuyển sang các không gian làm việc đạt chuẩn xanh, giới chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thuận lợi cho khách thuê khi thị trường ngày càng cạnh tranh, mở ra cơ hội nâng cấp văn phòng lên những tòa nhà cao cấp với mức giá hợp lý hơn.

Phương Uyên