Mua nhà 2 năm giờ vẫn là bãi đất trống, làm sao lấy lại tiền?

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người dân cần kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý của dự án trước khi ký hợp đồng hoặc chuyển tiền; yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh ngân hàng; không ký hợp đồng mua bán thông qua trung gian...

Ông Lê Minh Phú (50 tuổi, Hà Nội) hỏi: Hai năm trước, tôi có mua một căn nhà thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai thông qua một công ty môi giới. Theo cam kết, sau 12 tháng tôi sẽ được nhận nhà. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chỉ là một bãi đất trống.

Qua tìm hiểu, tôi được biết nhiều người cũng rơi vào tình cảnh tương tự và có nhiều bài báo phản ánh sai phạm liên quan đến công ty này.

Tôi đã yêu cầu rút lại tiền, nhưng phía công ty từ chối trách nhiệm, đổ lỗi cho chủ đầu tư. Sau đó, họ đồng ý hoàn tiền nhưng yêu cầu tôi phải chờ đến 9 tháng sau mới nhận được. Vậy tôi cần làm gì để thu hồi tiền sớm nhất?

Luật sư Vũ Anh Tuấn (Văn phòng Luật sư Trung Hòa, Hà Nội) trả lời: Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, do đây là loại tài sản chưa hoàn thiện nên luôn tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi người mua thiếu thận trọng hoặc chủ đầu tư vi phạm pháp luật.

Dự án chưa đủ điều kiện để bán: Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện như có giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, biên bản nghiệm thu phần móng hoặc hạ tầng kỹ thuật, văn bản thông báo đủ điều kiện bán từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu sau 2 năm mà khu đất vẫn bỏ trống thì cho thấy dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để được giao dịch.

Không có bảo lãnh ngân hàng: Theo Điều 26, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà đúng hạn.

Nếu ông Phú không nhận được thông báo hoặc thư bảo lãnh từ ngân hàng, đây là một sai phạm nghiêm trọng từ phía chủ đầu tư.

Giao dịch trái quy định thông qua công ty môi giới: Pháp luật nghiêm cấm việc chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức/cá nhân khác ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

Nếu ông Phú ký hợp đồng hoặc đặt cọc với công ty môi giới mà không có giấy ủy quyền hợp pháp, giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm.

Các bước ông Phú có thể thực hiện để đòi lại tiền gồm: Yêu cầu chủ đầu tư chứng minh dự án đủ điều kiện để bán, đồng thời cung cấp giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán và thư bảo lãnh ngân hàng.

Nếu không nhận được phản hồi hợp pháp, ông Phú có thể gửi đơn tố cáo đến Sở Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội và cơ quan công an nếu có dấu hiệu lừa đảo; khiếu nại đến cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản, yêu cầu kiểm tra và thanh tra dự án.

Khởi kiện ra tòa án để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nếu giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, không đủ điều kiện pháp lý, hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán, bồi thường thiệt hại (nếu có thể chứng minh); yêu cầu công ty môi giới bồi thường nếu giao dịch bất hợp pháp.

Nếu hợp đồng được ký trực tiếp với công ty môi giới không có ủy quyền từ chủ đầu tư, ông Phú hoàn toàn có thể yêu cầu công ty môi giới hoàn trả tiền và bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự.

Luật sư khuyến cáo, người dân khi mua nhà ở hình thành trong tương lai cần kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý của dự án trước khi ký hợp đồng hoặc chuyển tiền; yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh ngân hàng; không ký hợp đồng mua bán thông qua trung gian nếu không có giấy ủy quyền rõ ràng từ chủ đầu tư.