Mặt bằng bán lẻ trở lại đường đua, liên tục gặt hái “trái ngọt”

Mô hình bán lẻ hiện đại tiếp tục thể hiện ưu thế vượt trội. Những trung tâm thương mại như Thiso Mall Sala, Vincom Mega Mall Grand Park hay Parc Mall ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 70% ngay sau khai trương, theo Savills Việt Nam.

Đơn vị này cho rằng, sau chuỗi năm liên tiếp chịu ảnh hưởng bởi đại dịch, gián đoạn chuỗi cung ứng và bất ổn kinh tế vĩ mô, ngành bán lẻ toàn cầu đang từng bước quay trở lại với một chu kỳ phục hồi rõ nét nhưng không đồng đều. Một số mô hình truyền thống đang phải đối mặt với yêu cầu tái cấu trúc, trong khi những hình thái bán lẻ linh hoạt, giàu tính trải nghiệm và tích hợp công nghệ đang vươn lên mạnh mẽ.

Trong bức tranh nhiều chuyển động đó, Việt Nam nổi bật như một thị trường năng động, với các tín hiệu hồi phục rõ rệt. Trái với lo ngại rằng thương mại điện tử sẽ "thế chân" hoàn toàn bán lẻ vật lý, thực tế cho thấy người tiêu dùng toàn cầu đang quay trở lại với cửa hàng như một điểm đến mua sắm – trải nghiệm – tương tác.

Báo cáo Impacts 2025 của Savills nhấn mạnh rằng các nhà bán lẻ trên toàn thế giới đang phục hồi tốt hơn kỳ vọng, với minh chứng rõ ràng từ thị trường Mỹ: lượt khách đến trung tâm thương mại năm 2024 đã tăng 1,5% so với năm trước và 7,3% so với giai đoạn trước đại dịch - 2019. Gần 80% tổng chi tiêu tiêu dùng tại Mỹ vẫn được thực hiện tại các cửa hàng truyền thống – một tỷ lệ rất đáng kể trong thời đại số.

Tại Việt Nam, Tp.HCM đang giữ vai trò đầu tàu trong tiến trình này. Trong quý 1/2025, tổng nguồn cung bán lẻ tại thành phố đạt 1,6 triệu m2, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước nhờ sự ra mắt của các dự án mới như Centre Mall Võ Văn Kiệt (Quận 6). Công suất thuê đạt mức ấn tượng 94%, phản ánh nhu cầu thực chất từ cả phía khách thuê lẫn người tiêu dùng. Dù có sự điều chỉnh nhẹ do sự gia nhập của các dự án mới có mức giá thấp, giá thuê trung bình tầng trệt vẫn đạt 1,4 triệu đồng/m²/tháng, tăng 9% theo năm.

Mô hình bán lẻ hiện đại tiếp tục thể hiện ưu thế vượt trội. Những trung tâm thương mại như Thiso Mall Sala, Vincom Mega Mall Grand Park hay Parc Mall ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 70% ngay sau khai trương. Trong khi đó, bán lẻ đường phố ngày càng tỏ ra lép vế do thiếu sự đầu tư vào trải nghiệm, tiện ích và vận hành chuyên nghiệp – những yếu tố đang ngày càng được người tiêu dùng ưu tiên.

Tại Hà Nội, cùng kỳ ghi nhận mức giá thuê tầng trệt tăng mạnh 6% theo năm, riêng khu vực trung tâm tăng đến 37%. Công suất thuê đạt 86%, trong khi các hợp đồng mới ghi nhận xu hướng chuyển dịch khỏi F&B – vốn từng thống trị sang thời trang, mỹ phẩm và cửa hàng tiện lợi.

Theo Savill, nếu như trước đây dòng vốn là "làn sóng đầu tiên" tạo lực đẩy cho bán lẻ, thì hiện nay, chính các thương hiệu bán lẻ mới là những người đi đầu định hình lại thị trường. Nhu cầu mở rộng của các nhãn hàng thời trang, mỹ phẩm, nội thất và F&B đang đóng vai trò dẫn dắt, từ đó kéo theo sự trở lại của giới đầu tư. Dù vậy, vẫn còn không ít nhà đầu tư đang dè dặt do ảnh hưởng từ các khoản đầu tư trước đây vào tài sản bán lẻ kém hiệu quả.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao, Bộ phận Cho thuê bán lẻ Savills chia sẻ: Trong bối cảnh nhiều thương hiệu quốc tế đang cân nhắc thị trường Đông Nam Á, Việt Nam có lợi thế là dân số trẻ, năng động và theo đuổi xu hướng mua sắm, với mong muốn được trải nghiệm nhiều hơn. Ngoài ra, chi phí lao động, xây dựng và kho bãi vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực, giúp các thương hiệu dễ dàng tối ưu hóa chi phí và đạt được tiềm năng lợi nhuận lớn hơn.

Một thay đổi lớn về tư duy đầu tư đang diễn ra trong ngành: bán lẻ không còn là bất động sản cho thuê đơn thuần. Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng đòi hỏi cao về trải nghiệm và thương hiệu, bất động sản bán lẻ giờ đây được xem là một loại tài sản vận hành – nơi cần sự kết hợp chặt chẽ giữa vận hành, công nghệ, thương hiệu thuê và hiểu biết sâu sắc về hành vi khách hàng.

Theo bà Quyên, thị trường cho thuê bán lẻ trong vài năm tới sẽ dịch chuyển mạnh mẽ về chiều sâu tư vấn: "Không chỉ dừng lại ở việc kết nối nhu cầu thuê với mặt bằng sẵn có, cả phía bên thuê và bên cho thuê đang dần chuyển sang sử dụng các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp với công cụ dữ liệu, phân tích và công nghệ để lọc ra mặt bằng phù hợp nhất cho từng giai đoạn".

Theo chuyên gia Savills, năm 2025, ngành bán lẻ đã chính thức trở lại đường đua tăng trưởng nhưng không theo cách cũ. Trong một thị trường ngày càng cạnh tranh về trải nghiệm và vận hành, Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, đang sở hữu lợi thế dân số trẻ, hành vi tiêu dùng năng động và chi phí vận hành hợp lý, đủ sức trở thành điểm đến chiến lược của các thương hiệu quốc tế trong giai đoạn tới.

"Các chủ đầu tư cần đảm bảo thiết kế mặt bằng thuê đạt tiêu chuẩn, xây dựng đội ngũ cho thuê và vận hành có năng lực, và song song đó là kế hoạch truyền thông bài bản để biến dự án thành điểm đến thực thụ trong khu vực. Theo đuổi bất động sản bán lẻ là một hành trình đường dài."