Lập sàn giao dịch nhà đất do nhà nước quản lý: Cơ hội tăng minh bạch, bảo vệ người mua

Người dân giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất qua trung tâm do Nhà nước quản lý phải nhanh chóng, thuận tiện, chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, hiệu quả và phí giao dịch phải thấp.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - phó chủ tịch hội đồng trường, kiêm trưởng khoa pháp luật kinh tế Trường đại học Luật Hà Nội - có ý kiến như vậy khi trao đổi với Tuổi Trẻ về mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất (gọi chung là sàn giao dịch nhà đất) đang được Bộ Xây dựng đề xuất.

* Thưa ông, ông nhìn nhận thế nào về đề xuất thí điểm lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, vận hành tập trung tại mỗi địa phương?

- Các trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý sẽ là đầu mối quản lý thị trường bất động sản thống nhất ở mỗi địa phương. Những trung tâm này giống như cổng dữ liệu đầu vào để Nhà nước giám sát từng giao dịch bất động sản, nắm được thông tin thật về thị trường, qua đó có giải pháp điều tiết thị trường phù hợp, hạn chế tình trạng thổi giá đẩy giá trên thị trường.

Nhưng đây là giai đoạn thí điểm, nếu chúng ta bắt 100% các địa phương phải lập trung tâm, bắt buộc tất cả các giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất phải qua trung tâm thì hơi khiên cưỡng.

 Giao dịch bất động sản là quyền dân sự của người dân, họ có quyền lựa chọn hình thức giao dịch. Chỉ khi giao dịch xong người dân mới phải ra cơ quan quản lý nhà nước làm thủ tục sang tên, chúng ta mới có thể bắt họ qua trung tâm thực hiện.

Với trường hợp bán các sản phẩm bất động sản do Nhà nước đầu tư thì có thể yêu cầu các tổ chức, cá nhân phải giao dịch tại trung tâm. Còn người dân sở hữu nhà ở riêng lẻ, họ mang đi bán thì nên để họ lựa chọn qua sàn tư nhân hoặc qua trung tâm giao dịch nhà nước.

Nếu như các trung tâm giao dịch của Nhà nước hoạt động thực sự hiệu quả, mức thu phí thấp bằng một nửa so với sàn giao dịch tư nhân, đem lại lợi ích thiết thực thì chắc chắn người dân sẽ chọn giao dịch qua đây. Cần tránh áp đặt mệnh lệnh hành chính, bắt mọi giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất phải qua trung tâm vì bản chất đây là các giao dịch dân sự.

* Với mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý vận hành liên thông, tích hợp giải quyết cùng lúc nhiều thủ tục, ông có kỳ vọng thị trường sẽ minh bạch hơn?

- Cần thấy rằng trung tâm giao dịch này không thay thế các cơ quan khác như Văn phòng Đăng ký đất đai, cơ quan thuế, đơn vị công chứng hợp đồng mà đây là sự phối hợp của nhiều cơ quan trong giải quyết thủ tục hành chính cho người dân. 

Như vậy, người dân giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất qua trung tâm này phải nhanh chóng, thuận tiện, chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, hiệu quả và phí giao dịch phải thấp. Muốn vậy phải thúc đẩy ứng dụng AI trong giải quyết thủ tục cho người dân. 

Nếu trung tâm này làm được như một số thành phố của Trung Quốc, sau 3 ngày giao dịch ra sổ đỏ, với chi phí chỉ bằng nửa giao dịch qua các sàn tư nhân thì quá tốt, chắc chắn người dân sẽ tự tìm đến.

* Theo ông, đâu sẽ là những khó khăn trong việc thành lập và vận hành một trung tâm giao dịch tập trung, liên thông do Nhà nước quản lý trong thời gian tới?

- Hiện nay, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý, trong khi dữ liệu dân cư lại do Bộ Công an quản lý. 

Muốn thực hiện liên thông thủ tục thông qua trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thì trước tiên phải liên thông dữ liệu của ba bộ với nhau, thống nhất quản lý và phải có biện pháp bảo mật thông tin tài sản. Đất đai, nhà ở là tài sản riêng của công dân, theo Bộ luật Dân sự thì công dân được quyền bí mật về tài sản.

Chủ đầu tư "vắt chanh bỏ vỏ" người mua nhà

Pháp luật quy định cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư nhà ở hiện nay đã tốt hơn trước đây, nhưng người mua nhà còn nhiều rủi ro.

Nhiều chủ đầu tư do nhiều nguyên nhân đã làm chậm hoặc chây ì việc giao nhà, cấp sổ cho người mua vẫn kéo dài.

Chủ đầu tư có xu hướng lách luật

Điển hình như bà N.T.N. (TP.HCM) ký hợp đồng góp vốn (đã đóng gần 80% tổng giá trị) để nhận mua một nền đất xây nhà tại dự án nhà ở tại phường An Khánh (TP.HCM). Từ năm 2003, chủ đầu tư đã tiến hành đền bù đất đai, hoa màu và vật kiến trúc với các hộ dân có đất nằm trong vùng quy hoạch dự án. 

Tuy nhiên, đến nay hơn 20 năm, do nhiều vướng mắc, dự án vẫn chưa hoàn tất việc giải phóng mặt bằng khiến bà N.T.N. và nhiều người góp vốn mua nền vẫn chưa được nhận nền.

Còn chị N.T.D.H. (ngụ phường An Khánh, TP.HCM) vào năm 2019 cũng ký hợp đồng nguyên tắc về việc bảo đảm quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai thuộc một phần dự án Khu dân cư Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, TP Thủ Đức cũ). Chị N.T.D.H. đã đóng cho công ty 250 triệu đồng. 

Bất ngờ đến cuối tháng 10-2024, chị N.T.D.H. cùng hàng trăm khách hàng như chị đã được phía chủ đầu tư Công ty Đất Xanh đơn phương thông báo chấm dứt hợp đồng nguyên tắc đã ký trước đây do "không còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, sản phẩm thuộc dự án vẫn chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023".

Bên cạnh các trường hợp chưa được giao nhà như thỏa thuận thì ở TP.HCM hiện còn gần 20.000 trường hợp mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại vẫn chưa được cấp sổ hồng và đang được tổ công tác do UBND TP.HCM thành lập giải quyết.

Theo luật sư Nguyễn Hải Long (Đoàn luật sư TP.HCM), vấn đề ở chỗ là luật chặt chẽ cỡ nào thì với mong muốn sớm huy động vốn, bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư vẫn sẽ có xu hướng lách luật. "Còn người mua với tâm lý ham lợi, muốn đầu tư, chấp nhận ký những thỏa thuận bất lợi, rủi ro thì vẫn bị thiệt thòi, tranh chấp và khiếu nại vẫn diễn ra...", luật sư Hải Long phân tích.

Nhiều "bẫy" người mua nhà

Trong khi đó, luật sư Lương Ngọc Đinh - Giám đốc Công ty luật TNHH Thịnh Việt Trí - cho rằng thông thường không ít dự án sẽ được chào bán, huy động vốn từ sớm chứ không đợi đến khi đủ điều kiện. 

Luật sư Đinh cũng chỉ ra nhiều "bẫy" trong thỏa thuận mua nhà mà người dân dễ gặp phải như không ký hợp đồng mua bán mà ký hợp đồng nguyên tắc; hứa mua, hứa bán; thỏa thuận tư vấn; bán nhà chưa đủ điều kiện theo dạng hợp đồng vay tái ký hằng năm kèm phiếu ưu tiên mua hàng khi đủ điều kiện pháp lý...

Đồng thời, một phương thức rất phổ biến hiện nay được nhiều chủ đầu tư dự án sử dụng là tạo ra hệ sinh thái với nhiều pháp nhân phụ trách các khâu khác nhau để huy động vốn như nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, nhà phân phối, nhà tư vấn... để giao dịch với khách hàng. Trong đó, khách hàng sẽ được ký hợp đồng thỏa thuận với đơn vị tư vấn, trung gian về việc mua nhà. 

Một ngân hàng sẽ đứng ra cho khách hàng vay mua nhà. Tiền mua nhà sẽ được ngân hàng chuyển trực tiếp cho đơn vị tư vấn, chứ không chuyển cho chủ đầu tư. "Bằng cách này thì chủ đầu tư thực sự của dự án không bị quy kết việc huy động vốn không đúng quy định. Trong trường hợp dự án chậm trễ, kéo dài thì khách hàng vừa phải è cổ trả lãi cho ngân hàng vừa có nguy cơ bị ngân hàng xiết nợ lấy nhà hình thành trong tương lai. 

Hoặc ngân hàng có thể kiện khách hàng ra tòa và khả năng tòa án sẽ tuyên vô hiệu, tương tự như việc Tòa án nhân dân khu vực 7 (TP.HCM) mới đây tuyên vô hiệu hợp đồng vay mua nhà dự án giữa ngân hàng và khách hàng...", luật sư Đinh nói.