Làm nhà ở xã hội: Tại sao có nơi làm tốt, nơi không?

Nhà ở xã hội có giá bán phù hợp với thu nhập là mong mỏi của hầu hết người lao động đang làm việc tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Một số tỉnh thành đã làm tốt và không có tình trạng sốt giá nhà ở thương mại.

Nhưng nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) quá khan hiếm, mỗi khi có dự án ra hàng là hàng ngàn người phải chen nhau bốc thăm giành suất mua nhà.

Để nhanh chóng tăng nguồn cung NOXH, mới đây Bộ Xây dựng đã chọn 18 doanh nghiệp xây dựng có năng lực để giới thiệu cho 15 địa phương có nhu cầu lớn về NOXH.

Nhiều doanh nghiệp tham gia

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Bảo Anh - Tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) - cho biết việc Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ và công bố danh sách 18 doanh nghiệp xây dựng đủ năng lực triển khai các dự án NOXH là dấu hiệu tích cực, thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc tìm kiếm những đối tác có thực lực, kinh nghiệm và tinh thần trách nhiệm xã hội để đồng hành cùng chiến lược phát triển quỹ nhà ở cho người dân.

"Đối với chúng tôi, đây là một cơ hội quan trọng để CC1 tiếp tục phát huy thế mạnh và khẳng định cam kết đóng góp vào mục tiêu an sinh quốc gia - ông Bảo Anh nói và chia sẻ thêm - NOXH là phân khúc đòi hỏi sự bền bỉ và trách nhiệm vì lợi nhuận không cao, nhưng giá trị xã hội vô cùng lớn. Chúng tôi tự tin đủ năng lực và nguồn lực để tham gia các dự án, góp phần tăng nhanh nguồn cung NOXH, nâng cao chất lượng sống cho người dân".

Tuy nhiên, ông Bảo Anh cũng thẳng thắn chỉ ra rằng để các dự án sớm đi vào thực tiễn, rất cần sự đồng hành và hỗ trợ chủ động của chính quyền địa phương, đặc biệt trong việc hình thành quỹ đất "sạch" sẵn sàng cho đầu tư. 

Quan trọng hơn cả, Nhà nước cần đảm nhận vai trò chủ lực trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất "sạch", qua đó giảm thiểu rủi ro pháp lý, rút ngắn thời gian và chi phí chuẩn bị dự án cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, tổng giám đốc CC1 đề xuất cần tinh giản và số hóa thủ tục đầu tư, cấp phép, phê duyệt dự án, tạo cơ chế "một cửa, một đầu mối" để doanh nghiệp có thể tập trung vào chất lượng và tiến độ xây dựng, thay vì mất nhiều thời gian cho các thủ tục hành chính.

"Chúng tôi tin rằng với cơ chế hỗ trợ phù hợp từ Nhà nước và quyết tâm của doanh nghiệp, mục tiêu phát triển mạnh mẽ quỹ NOXH sẽ sớm trở thành hiện thực, mang lại lợi ích thiết thực cho cộng đồng và góp phần ổn định kinh tế - xã hội lâu dài", ông Bảo Anh khẳng định.

Tương tự, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản EZ - cũng cho rằng sự quyết tâm của chính quyền địa phương trong hỗ trợ giải quyết các thủ tục dự án NOXH là quan trọng nhất trong việc thúc đẩy phát triển NOXH.

Thực tế cho thấy không phải địa phương nào cũng "loay hoay" với phát triển NOXH. Ví dụ Hải Phòng, Bắc Ninh đang làm rất tốt chính sách phát triển NOXH, thường xuyên vượt chỉ tiêu phát triển NOXH Chính phủ giao hằng năm. 

Nhờ làm tốt chính sách phát triển NOXH, nên giá NOXH tại Hải Phòng những năm qua rất hợp lý, nguồn cung NOXH tăng đã góp phần cân đối cung - cầu nhà ở và không có tình trạng sốt giá nhà ở thương mại.

Nơi làm tốt, nơi không: Tại sao?

Thực tế phát triển NOXH tại các địa phương nhiều năm qua cho thấy có địa phương đang làm rất tốt chính sách phát triển NOXH, nhưng cũng có những địa phương nhiều năm liền không hoàn thành chỉ tiêu phát triển NOXH do Chính phủ giao.

Bộ Xây dựng cho biết trong năm 2025 cả nước chỉ xây dựng được gần 83.000 căn NOXH, đạt 83% mục tiêu Chính phủ giao. Trong đó, dự kiến Hà Nội xây dựng được khoảng 3.600 căn NOXH (đạt 68% chỉ tiêu), TP.HCM xây dựng được khoảng 6.900 căn - tương đương 53% chỉ tiêu phát triển NOXH Chính phủ giao.

Trong khi các tỉnh thành còn lại như Hải Phòng sẽ đạt 101% chỉ tiêu, Đà Nẵng đạt 68% chỉ tiêu, Cần Thơ đạt 77% chỉ tiêu, Thái Nguyên đạt 106% chỉ tiêu, Bắc Ninh đạt 102% chỉ tiêu, Hưng Yên đạt 113% chỉ tiêu phát triển NOXH.

Để thúc đẩy phát triển NOXH tại các địa phương, ông Toản kiến nghị Chính phủ cần ràng buộc trách nhiệm của người đứng đầu các TP trong phát triển NOXH. Nếu nhiều năm liền các TP không hoàn thành chỉ tiêu phát triển NOXH Chính phủ giao thì người đứng đầu phải nhận trách nhiệm và có giải pháp khắc phục kịp thời.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, trong suốt hàng chục năm phát triển NOXH, điều ông thấy vướng mắc khiến các doanh nghiệp e ngại phát triển phân khúc này là doanh nghiệp tự đi tạo lập quỹ đất nhưng thủ tục kéo dài, lợi nhuận lại mỏng vì bị khống chế mức 10%.

Theo ông Nghĩa, có hai loại NOXH: loại do Nhà nước giải phóng mặt bằng và loại do doanh nghiệp tự mua đất. Tuy nhiên nếu doanh nghiệp đi mua đất, tiền đất được tính vào chi phí chỉ bằng khung giá đất Nhà nước ban hành, không phải giá thị trường, khoản lỗ này chưa chắc bù đắp được bằng lợi nhuận 10%.

Do đó, ông Nghĩa khuyến nghị cần có các cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất để đảm bảo lợi nhuận tối thiểu, thu hút doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phát triển NOXH. Đồng thời cần có các quy trình rút gọn hơn nữa để giúp doanh nghiệp giảm số năm từ khi phát triển dự án đến khi có nhà mang ra kinh doanh. 

Điều này sẽ góp phần làm tăng nhanh nguồn cung, bởi phần lớn các dự án NOXH chưa phát triển được đều vướng ở khâu pháp lý.

Còn theo ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để tăng cung NOXH trong thời gian tới các địa phương cần cụ thể hóa chỉ tiêu quỹ đất, diện tích sàn, số căn cho NOXH trong quy hoạch, kế hoạch. Việc bố trí sẵn quỹ đất sạch và hỗ trợ hạ tầng trong dự án NOXH, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng cho người mua sẽ giúp giảm chi phí đầu vào và qua đó giảm giá bán căn hộ.

Ngoài ra, cần thiết kế các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho NOXH với lãi suất 4%/năm, với thời hạn vay linh hoạt 15 - 20 năm. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần được hỗ trợ bằng cách kéo dài thời gian vay vốn trên 10 năm. Đây là cách vừa giúp doanh nghiệp an tâm triển khai, vừa giúp người dân giảm gánh nặng tài chính.

"Đối với các dự án NOXH, các địa phương cần bỏ ngân sách ra hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án như đường nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng. Điều này cũng góp phần giảm chi phí đầu tư, giảm giá NOXH", ông Khôi đề xuất.

Một số chuyên gia trong ngành lại cho rằng cần sớm thành lập Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia, khuyến khích các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp tham gia không chỉ bằng vốn, tiền mặt mà còn bằng công trình. Quỹ này sẽ đóng vai trò "bệ đỡ" trong việc hỗ trợ lãi suất, đầu tư hạ tầng và tăng nguồn cung NOXH cho thuê và thuê - mua.

"Không một cơ quan nào có thể tự mình giải quyết toàn bộ bài toán NOXH. Sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các địa phương là điều kiện tiên quyết. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng, cơ chế lãi suất, thuế - phí phù hợp cho từng phân khúc nhà ở (thương mại, trung bình, NOXH...) sẽ góp phần chống đầu cơ, lãng phí. 

Chính sách ưu đãi đất đai cần được bàn thảo và thống nhất ở tầm vĩ mô, tránh tình trạng chồng chéo hay đùn đẩy trách nhiệm. Khi có sự đồng bộ, các chính sách mới có thể nhanh chóng đi vào thực tiễn", ông Khôi nhấn mạnh.