Không phải khu vực nào cũng hưởng lợi sau sáp nhập: Đâu là vùng trũng hút dòng tiền đầu tư tại "siêu đô thị" TP.HCM?

Tại Hội thảo "Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, việc sáp nhập đơn vị hành chính không chỉ mở rộng địa giới mà còn mở ra bước ngoặt phát triển mới cho TP.HCM, sẽ trở thành siêu đô thị, tạo dư địa phát triển mạnh mẽ trong nhiều lĩnh vực.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, dân số hiện tại của TP.HCM đã vượt mốc 14 triệu người và dự kiến có thể đạt 18 triệu dân vào năm 2030. Cùng với đó, quy mô kinh tế sau sáp nhập cũng tăng trưởng vượt bậc. Sau khi sáp nhập, khu vực này dự kiến sẽ đóng góp khoảng 1/4 GDP, 1/3 tổng thu ngân sách và hơn 1/5 tổng kim ngạch xuất nhập khẩu cả nước.

Những con số ấn tượng này không chỉ khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế mà còn là cú hích mạnh mẽ về tâm lý, niềm tin và cơ hội cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng hưởng lợi sau việc sáp nhập này. Tác động này chỉ thực sự rõ nét tại những khu vực vốn có nền tảng tốt về hạ tầng, kinh tế và thu hút cư dân. Trong đó, khu Đông Bắc TP.HCM được đánh giá là nơi sẽ tạo ra sức bật tăng trưởng tốt.

Sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với sự hình thành của hàng loạt dự án chất lượng, quy mô lớn. Cơ cấu sản phẩm sẽ đa dạng hóa và được điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thị trường đang định hình lại và tăng trưởng mạnh. Đây được xem là giai đoạn tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Bàn về thị trường bất động sản nhà ở Bình Dương cũ, nay là Đông Bắc TP.HCM, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung bất động sản tại khu vực này đạt khoảng 5.000 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tỷ lệ hấp thụ đạt trên 60%, cho thấy sức mua đang phục hồi tích cực.

Nhu cầu nhà ở hiện hữu tại đây tiếp tục gia tăng, đặc biệt từ nhóm hơn 50.000 chuyên gia và lao động chất lượng cao làm việc tại các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, làn sóng dịch chuyển từ đô thị trung tâm TP.HCM cũng góp phần tạo lực cầu mạnh, cùng với nhu cầu đầu tư từ các nhà đầu tư khu vực phía Nam và trên cả nước.

Về giá bán, mặt bằng giá thứ cấp căn hộ chung cư không có nhiều biến động. Các dự án mở bán mới có giá trung bình khoảng 40 - 50 triệu đồng/m² (chưa trừ chiết khấu), cao hơn khoảng 20% so với căn hộ thứ cấp do vị trí tốt và chất lượng vượt trội. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn 20 - 30% so với các dự án giáp ranh khu Đông TP.HCM, dù chất lượng tương đương.

Trong bối cảnh tái cấu trúc vùng và mở rộng quy hoạch, Đông Bắc TP.HCM đang chứng kiến xu hướng thay đổi rõ nét. Bất động sản công nghiệp sẽ được tái cấu trúc đồng bộ, chất lượng, nhờ đó là điểm đến thu hút FDI và hình thành cộng đồng chuyên gia, kỹ sư, lao động tay nghề cao. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở chất lượng cao.

Với bất động sản nhà ở, nhờ quỹ đất rộng, khu vực này sẽ là nơi xuất hiện các dự án nhà ở được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, chú trọng yếu tố xanh, thông minh và tiện ích cao cấp. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp dự báo sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của nhóm cư dân tinh hoa, đặc biệt tại khu vực trung tâm tài chính, công nghệ cao.

Việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, mở rộng quy hoạch đô thị và tái cấu trúc vùng đã tạo nên sự dịch chuyển cư dân, từ trung tâm TP.HCM vốn chật chội về các dự án tọa lạc ngay cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, nơi này sẽ trở thành tâm điểm mới nhờ được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đồng bộ và chính sách phát triển mới. Do đó, phân khúc căn hộ được dự báo sẽ là phân khúc lên ngôi trong giai đoạn tới.

Đáng chú ý, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường khu vực.

Thứ nhất, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn qua phường Bình Hòa lên 60m dự kiến hoàn thành trong năm 2025, giúp kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM.

Thứ hai, đến năm 2026, tuyến Vành đai 3 TP.HCM đưa vào sử dụng sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Bắc TP.HCM đến trung tâm thành phố, sân bay Long Thành và các khu công nghiệp trọng điểm.

Thứ ba, tuyến đường ven sông Sài Gòn dài 100km sẽ góp phần mở rộng không gian phát triển đô thị ven sông, đồng thời tái thiết các khu vực này thành trung tâm thương mại – dịch vụ hiện đại. Các dự án có vị trí tiếp giáp sẽ được hưởng lợi trực tiếp.

Thứ tư, giai đoạn 2027 - 2028, đoạn Quốc lộ 13 qua TP. Thủ Đức cũ được mở rộng lên 10 làn xe sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản ở khu vực này.

Thứ năm, tuyến đường sắt đô thị số 2 kết nối trung tâm TP.HCM với Thủ Dầu Một, chạy dọc theo Quốc lộ 13, sẽ trở thành động lực phát triển mạnh mẽ cho các dự án hai bên trục.

Có thể thấy, các dự án tọa lạc tại phường Bình Hoà sẽ là khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ những cột mốc hạ tầng này.

Song, không phải cứ hạ tầng tốt là xuống tiền ngay. TS. Nguyễn Văn Đính lưu ý, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ, việc lựa chọn đúng dự án không chỉ giúp đảm bảo an toàn dòng vốn mà còn tạo dư địa sinh lời dài hạn.