VARS: Thị trường tiềm ẩn bong bóng, làm gì để 'phanh' đà tăng giá nhà?

Thị trường bất động sản còn nhiều tiềm năng, dư địa phát triển, song tiềm ẩn rủi ro bong bóng khi giá nhà tăng “nóng”, vượt xa thu nhập thực tế của người dân.

Nhận định được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra trong báo cáo thị trường tuần 1 tháng 11-2025 vừa công bố.

Nguồn cung mới chủ yếu phục vụ đầu tư, đầu cơ

VARS cho hay trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần đầu cơ.

Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ "thấp hơn ở mức tương đối" so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. 

Không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá, VARS nhấn mạnh.

Theo VARS, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh, với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỉ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

Tính theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn rẻ, với giá khoảng 1,5 tỉ đồng cho căn 60m², khiến ngay cả hộ gia đình có tổng thu nhập kịch khung theo tiêu chí xét duyệt khoảng 40 triệu đồng/tháng, cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm, con số này lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay.

Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng lớn, khi tăng trưởng bất động sản thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước.

Trong khi phần lớn người dân lại cảm nhận "nghèo đi" dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập. Người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu có xu hướng nắm giữ nhiều bất động sản như công cụ tích lũy và đầu tư, tiếp tục giàu lên nhờ sự gia tăng giá trị đất đai, còn người chưa sở hữu nhà ở đối mặt nguy cơ phải thuê nhà dài hạn, dù nỗ lực cải thiện thu nhập.

Lo khoảng cách giàu - nghèo nới rộng

VARS cho rằng nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị "đóng cứng" qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia.

Để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng, hạn chế rủi ro với thị trường và nền kinh tế, cần có giải pháp "phanh lại" đà tăng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung cầu thực.

Theo đó, VARS khuyến nghị loạt giải pháp, thứ nhất, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Xử lý điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Ngoài ra, cần xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp trong trường hợp người có quyết định giao đất/cho thuê đất trước thời điểm 1-8-2024 nhưng chưa được xác định giá đất, và sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định.

Thứ hai, đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đẩy hình thành quỹ nhà ở quốc gia, phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Thứ ba, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích đủ mạnh. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực giá đất tại trung tâm.

Song song, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý "phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống".

Thứ tư, nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường.