Tranh chấp với hàng xóm vì xây nhà theo tọa độ của công ty tư nhân

Sau khi thừa nhận xây nhầm và hòa giải, chủ nhà bất ngờ thuê công ty tư nhân đo lại ranh giới, rồi tiếp tục xây nhà lấn sang đất hàng xóm. Giờ hai bên phải ra tòa.

Tin vào kết quả đo tọa độ của một công ty tư nhân, chủ nhà ở phường Tân An (tỉnh Đắk Lắk) xây nhà lấn sang đất hàng xóm khoảng 2m dù trước đó hai bên từng thống nhất hoán đổi để giải quyết.

Ông Chu Văn Việt - Phó chủ tịch UBND phường Tân An - cho biết xã đã hướng dẫn người bị lấn đất khởi kiện ra tòa do hòa giải không thành. "Hiện ngôi nhà đã xây hoàn thiện, thẩm quyền địa phương không thể giải quyết được nên vụ việc phải đưa ra tòa án giải quyết", ông Việt nói.

Xây nhà nhầm một phần đất rồi đo lại và... xây tiếp

Anh Nguyễn Phượng Huy (38 tuổi, trú phường Tân An) được chú ruột là ông Nguyễn Văn Ban ủy quyền khởi kiện anh Lê Quang H. (32 tuổi, trú xã Dur Kmăl) vì cho rằng anh H. đã xây nhà lấn sang khoảng 40m² đất của ông Ban.

Theo anh Huy, tháng 3-2025 gia đình phát hiện anh H. thi công móng nhà trên thửa đất liền kề, lấn gần hết diện tích đất của ông Ban. Sau khi được UBND phường Tân An mời làm việc, hai bên thống nhất tạm hoán đổi phần đất để anh H. tiếp tục xây dựng. 

Tuy nhiên sau đó anh H. thuê một công ty ở Hà Nội đo lại bằng hệ tọa độ VN-2000. Kết quả khác mốc cũ nên anh H. hủy thỏa thuận, xây lại móng theo tọa độ mới. Khi công trình hoàn thiện phần thô, gia đình ông Ban phát hiện nhà anh H. vẫn lấn sang đất của mình 1,4-2,5m (tổng diện tích khoảng 40m²). 

"Gia đình tôi có hồ sơ, bản vẽ và mốc thực tế rõ ràng nhưng không hiểu công ty tư nhân đo đạc tọa độ thế nào mà lại xác định đất anh H. lệch hẳn sang phần đất nhà tôi", anh Huy nói.

Trong khi đó anh Lê Quang H. cho biết lúc mua đất năm 2024, anh dựa vào hình ảnh trên ứng dụng Guland và mốc cột điện do chủ cũ chỉ, không thuê đo đạc. 

"Ban đầu tôi nghĩ đúng vị trí nên xây luôn. Sau khi gặp hàng xóm mới biết còn một thửa đất ở giữa, tôi dừng thi công và thuê công ty có thiết bị RTK đo lại. Kết quả cho thấy móng lệch nên tôi đập bỏ, xây lại đúng tọa độ trong sổ đỏ", anh nói.

Anh H. cho rằng việc bị cho là lấn đất chỉ do "mốc cũ lệch". "Tôi làm theo tọa độ trong sổ, có bản đo rõ ràng. Nếu sai thì lỗi ở tọa độ, không phải tôi cố tình lấn", anh nói và khẳng định: "Cơ quan chức năng làm đến đâu, tôi theo đến đó".

Kết quả đo chỉ tham khảo, ranh giới phải xác định theo thực địa

Theo ông Chu Văn Việt - Phó chủ tịch UBND phường Tân An, khu vực hẻm 92/61 đường Nguyễn Xuân Nguyên là khu dân cư hình thành tự phát, đất tách nhỏ, mua bán qua nhiều chủ nên mốc giới ban đầu không được cắm chuẩn theo hệ tọa độ địa chính dẫn đến sai lệch. 

"Khi được mời làm việc, anh H. từng thừa nhận xây nhầm và đồng ý hoán đổi nhưng sau đó lại đổi ý, thuê đơn vị tư nhân đo riêng. Tọa độ trên sổ đúng theo dữ liệu cấp nhưng khi đo thực tế lại lệch khiến nhà xây lấn đất hàng xóm", ông Việt nói.

Phường đã hòa giải nhiều lần nhưng chủ nhà vẫn khăng khăng "đúng tọa độ là đúng đất". Khi phát hiện, công trình gần như đã hoàn thiện nên khó xử lý. Trước đó phường cũng mời Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra nhưng chủ nhà không hợp tác. 

Vị phó chủ tịch UBND xã cho biết tình trạng sai lệch tọa độ giữa hồ sơ và thực tế hiện khá phổ biến. "Ngay cả một số dự án nhà nước cũng có sai số, huống chi khu dân cư tự phân lô. Khi xây dựng hoặc chuyển nhượng, người dân nên căn cứ thực địa, thỏa thuận rõ với hộ liền kề chứ đừng quá tin vào tọa độ trên giấy", ông khuyến nghị.

Ông Phạm Hữu Phương - Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk - cho biết khi phát sinh tranh chấp, cơ quan chuyên môn sẽ kiểm tra tọa độ gốc trên hồ sơ địa chính và đo kiểm ngoài thực địa để so sánh. 

"Kết quả đo của các công ty tư nhân chỉ có giá trị tham khảo, không có giá trị pháp lý. Cơ quan có thẩm quyền xác định ranh giới đất là Văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh của đơn vị này", ông Phương khẳng định. 

Theo ông, khi cấp phép xây dựng, trong giấy phép luôn nêu rõ trách nhiệm của chủ đầu tư phải báo chính quyền trước khi khởi công để xác định vị trí thực tế. "Người dân cần bám đúng giấy phép, phối hợp địa phương xác định ranh giới ngoài thực địa để tránh tranh chấp", ông nói.

Về việc sai lệch 1,4-2,5m như phản ảnh, ông Phương cho rằng đó là mức "bất thường" vì sai số giữa bản đồ và thực địa thông thường chỉ vài centimet. 

"Bản đồ địa chính được lập và nghiệm thu theo quy chuẩn, độ lệch nếu có chỉ tính bằng centimet chứ không thể lệch tới cả mét. Trường hợp chênh lệch lớn phải kiểm tra lại quy trình đo hoặc đối chiếu mốc ngoài thực tế", ông Phương nói thêm.

Ông cũng cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên bản đồ địa chính đã được nghiệm thu chứ không phải cơ quan đăng ký đất đai phải đo lại từng hồ sơ. 

"Cấp sổ là một việc, còn xây dựng ngoài thực địa là việc khác. Khi chuẩn bị xây người dân phải xem kỹ giấy phép và làm việc với chính quyền, trao đổi với hộ liền kề để tránh phát sinh tranh chấp", ông khuyến nghị.