TP HCM xác định ranh đất khi quy hoạch đô thị nén gắn với ga metro

Đó là một phần Nghị quyết quy định về việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) vừa được HĐND TP HCM thông qua. Nghị quyết này quy định chi tiết Nghị quyết 188 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị (metro) tại TP HCM, làm cơ sở để TP HCM quy hoạch khu vực TOD.

TOD (Transit - Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Dù cách triển khai có thể khác nhau tùy địa phương, điểm chung của mô hình này là phát triển đa chức năng với mật độ cao, bao gồm nhà ở cao tầng, trung tâm thương mại, văn phòng, cùng các tiện ích giáo dục, y tế, thể thao... Tất cả được tích hợp trong bán kính đi bộ quanh các đầu mối giao thông công cộng như nhà ga metro, nhằm đảm bảo khả năng kết nối thuận tiện nhất. Mô hình này nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, hạn chế ô nhiễm khi giảm ôtô, xe máy cá nhân...

Theo Nghị quyết của HĐND TP HCM, phạm vi TOD được tính trong bán kính 1 km quanh ga metro hoặc depot, bao gồm cả các thửa đất liền kề. Trường hợp thửa đất chỉ có một phần nằm trong phạm vi này, UBND thành phố sẽ quyết định lấy toàn bộ hay một phần để xác định ranh giới.

Khi lập quy hoạch TOD, thành phố được phép áp dụng các chỉ tiêu linh hoạt hơn so với quy chuẩn chung. Cụ thể, hệ số sử dụng đất có thể tăng tối đa 1,5 lần tương tự như áp dụng cho dự án nhà ở xã hội. Diện tích công viên, cây xanh trên mái công trình được tính quy đổi vào chỉ tiêu đất xanh. Hạ tầng xã hội được phép giảm còn 50% so với quy định hiện hành.

Nguyên tắc chung khi thực hiện quy hoạch là ưu tiên giao thông công cộng, hạn chế xe cá nhân, phát triển không gian xanh, linh hoạt và thông minh. Khu vực TOD sẽ có chức năng sử dụng đất hỗn hợp, kết hợp nhà ở, thương mại dịch vụ, văn phòng và các tiện ích công cộng. Đặc biệt, khu vực TOD không xây dựng mới nhà ở riêng lẻ thấp tầng.

Trong quá trình lập quy hoạch, Ban Quản lý Phát triển đô thị TP HCM sẽ lấy ý kiến cơ quan chức năng, chuyên gia và chính quyền, cộng đồng dân cư nơi có khu vực dự kiến lập quy hoạch khu vực TOD để hoàn thiện trước khi trình phê duyệt.

Cùng với metro Bến Thành - Suối Tiên dài gần 20 km mới khai thác, trong 10 năm tới, thành phố sẽ có tổng cộng 355 km metro, tổng mức đầu tư hơn 40 tỷ USD. Đến năm 2045, mạng lưới này sẽ tăng lên 510 km. Khi sáp nhập với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, dự kiến có nhiều tuyến kết nối mới.

Song song đó, thành phố lên kế hoạch phát triển TOD tại 11 khu đất dọc các tuyến metro và đường Vành đai 3 và đang xem xét thêm 35 vị trí khác với tổng diện tích gần 7.400 ha. Mô hình này đã được áp dụng thành công tại nhiều đô thị lớn như: London (Anh), Hong Kong, Quảng Châu (Trung Quốc đại lục)...

Lê Tuyết